در صورتیکه در رابطه با موضوع

اجاره خانه چه قوانینی دارد - قوانین بین موجر و مستاجر
نیاز به وکیل دارید با شماره

02188501680

تماس حاصل فرمایید
اجاره خانه چه قوانینی دارد - قوانین بین موجر و مستاجر

اجاره خانه چه قوانینی دارد - قوانین بین موجر و مستاجر

شما در این مقاله میخوانید

شاید شما هم از آن دسته از افرادی باشید که توان خرید خانه را ندارند و برای سکونت به املاک اجاره ای رو می آورند یا حتی ممکن است شما کسی باشید که ملک خود را اجاره میدهید. اجاره هم مانند تمام موضوعات دیگر دارای قوانین ویژه ای است؛ ما در این مطلب قصد داریم شما را با قوانین اجاره و قوانین بین موجر و مستأجر آشنا کنیم. با ما همراه باشید.

 

تصویر مشاوره حقوقی آنلاین وکیل وند

ابتدا لازم است بدانیم که اصلاً منظور از اجاره چیست و وقتی صحبت از اجاره پیش می آید قصد ما چیست؟

منظور از اجاره قراردادی است که به واسطه ی آن یک فرد ملک(آپارتمان، خانه، مغازه و ...) خود را به فرد دیگری در قبال مبلغی تعیین شده که اجاره بها نام دارد در مدت زمانی مشخصی اجاره میدهد . بر این اساس فردی که ملک خود را اجاره میدهد را مؤجر و فردی که اجاره میکند مستأجر نام دارد.

 

انواع اجاره

اجاره دارای دو نوع مختلف است که در ادامه به  معرفی آن ها خواهیم پرداخت :

  1. اجاره ی خانه و آپارتمان مسکونی؛ بر این اساس مستاجر خانه یا آپارتمان را به قصد سکونت خود و افراد خانواده ی خود برای مدت معینی اجاره میکند در این شرایط موجر مبلغی را به عنوان پیش پرداخت یا پول پیش دریافت میکند و همچنین به صورت ماهانه مبلغی به عنوان اجاره بها مشخص میشود که مستاجر موظف این مبلغ را در هر ماه سر موعد مقرر پرداخت کند.
  2. اجاره ی مغازه یا محلی برای کسب؛ در این نوع اجاره فرد اجاره کننده با اجاره ملک قصد به کسب در آمد دارد و ملک را برای ایجاد اشتغال اجاره میکند در این نوع اجاره  موجر یا فرد اجاره دهنده مبلغی را با عنوان سر قفلی از مستاجر دریافت میکند.

 

شرایط اجاره

برای اجاره شرایطی وجود دارد که در ادامه به شرح این شرایط خواهیم پرداخت.

  1. شخص اجاره دهنده باید مالک  ملک مورد نظر(آپارتمان، خانه و مغازه باشد؛ پس با توجه به این که فرد موجر باید مالک باشد فقط مالک یا وکیل وی قادر به اجاره دادن ملک مورد نظر میباشد. لازم به ذکر است که مستأجر هم میتواند ملک مورد نظر را اجاره بدهد مگر در قرارداد این حق از او گرفته شده باشد.
  2. لازم است که در قرارداد مدت اجاره ثبت شود در صورتی که مدت اجاره ثبت نشود قرارداد باطل خواهد شد و مستأجر و موجر توانایی اظهار اعتراضی نخواهند داشت. مدت اجاره معمولاً شش ماه تا یک سال تعیین میشود.
  3. فرد موجر یا مستأجر باید عاقل و بالغ باشند بر این اساس کودکان و افرادی که از لحاظ عقلی در سلامت به سر نمیبرند و در اصطلاح دیوانه هستند نمیتوانند اقدام به اجاره ی ملک باشند مگر قیم آن ها از جانب آن ها نسبت به اجاره یا اجاره دادن ملک اقدام کند.
  4. مطابق با قانون تصویب شده در سال 1376 قرار داد اجاره باید به صورت کتبی ثبت  شود و دو نفر به عنوان شاهد نیز زیر آن را امضا کنند از طرف دیگر این قرار داد باید در دو نسخه تنظیم شود تا هر دو طرف قرار داد بتوانند از مفاد موجود در قرارداد آگاه باشند و از امتیازات موجود در قرار داد بهره ببرند. به موجب قانون تصویب شده در صورتی که افراد قرار داد کتبی ثبت نکنند به مشکلات بسیاری برخواهند خورد.
  5. قوانین موجر و مستاجر در سال های 1356 و 1376 از مهمترین قوانین ذکر شده است  مطابق با قانون 1356؛ اجاره بعد از پایان مدت منحل نمیشود و موجر نمیتواند مستاجر را وادار به تخلیه کند مگر در شرایطی که اجاره باطل شده باشد، اجاره نامه فسخ شده باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد.

 

وظایف موجر

موجر در مقابل اجاره ی ملک خود وظایفی دارد که در ادامه به شرح این وظایف میپردازیم:

  • موجر موظف است پس از عقد قرارداد ملک مورد نظر را تحویل مستأجر دهد.
  • در هنگام تخلیه ملک موجر باید پول پیش را که مستاجر هنگام اجاره ی ملک به موجر پرداخت کرده بود  را به مستاجر بازگرداند
  • موجر موظف است که ملکی که تحویل میدهد خالی از اشکال باشد و تعمیرات لازم آن را به اتمام برساند  و اگر ملک دچار ایرادی است مستاجر باید از این اشکال آگاه باشد و با آگاهی به اجاره ی ملک بپردازد.

 

وظایف مستأجر

مستأجر هم در قبال اجاره ی ملک دارای وظایفی است از جمله این وظایف میتوان به موارد زیر اشاره کرد:

  • مستاجر موظف است کرایه ی ماهانه را در موعد مقرر پرداخت کند لازم به ذکر است که اگر در قرار داد ذکر شده باشد که موجر میتواند به دلیل عدم پرداخت اجاره ی بهای به موقع توسط مستاجر، اجاره را فسخ کند مستاجر دچار مشکل خواهد شد و حتی موجر میتواند درخواست تخلی ملک را بدهد.
  • هنگامی که مستاجر خانه را را رهن کامل میکند دیگر نیاز به اجاره بها نیست و در این شرایط میزان پول پیش بیشتر است .
  • مستاجر موظف است ملک را در پایان قرار داد تخلیه کند.
  • برای تعمیرات غیر اساسی از جمله تعویض لامپ ، رنگ آمیزی و تعمیر قفل در ها؛ مستاجر خود باید نسبت آن ها اقدام کند.
  • پرداخت بهای تعیین شده ی قبوض؛ آب، برق، گاز و تلفن بر عهده ی مستاجر میباشد و همچنین موظف است شارژ ماهانه را سر موعد پرداخت کند.
  • در صورتی که موجر قصد تعمیرات اساسی در خانه را داشت مستاجر نباید از ورود موجر به خانه جلوگیری کند.
  • مستاجر موظف است که به محل اجاره خسارتی وارد نکند و در صورت خسارت موظف است که خود آن را جبران کند.
  • در صورت اجاره به عنوان ملکی برای کسب کار انجام شده است مستاجر نباید بدون اطلاع موجر تغییر شغل دهد و در صورت عدم موافقت موجر، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

در ادامه به بررسی حقوق موجر و مستاجر خواهیم پرداخت.

 

حقوق مستاجر

اگر مستاجر خانه یا ملک مسکونی را اجاره کند حق این را دارد که از پارکینگ و انباری مشترک استفاده کند مگر در قرار داد برخلاف این موضوع یعنی عدم استفاده ذکر شده باشد.

 مستاجر میتواند بلافاصله بعد از تخلیه ملک یا پیش از آن پولی که به عنوان پیش داده است را  طلب کند.

اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد مستاجر میتواند از فرد اجاره دهنده بخواهد تا نسبت به تعمیر ملک اقدام کند.

مستاجر در شرایطی که در قراداد ذکر نشده باشد که ملک را به کس دیگری اجاره ندهد میتواند ملک را اجاره دهد.

در اجاره ی ملکی که برای  اشتغال اجاره شده است، هنگام تخلیه مستاجر میتواند مبلغ سرقفلی را طلب کند و باید  به نرخ روز بررسی شود و به مستاجر پرداخت شود.

 

حقوق موجر

 موجر حق این را دارد که مبلغ اجاره بها در موعد مقرر طلب کند.

موجر قادر است پس از اتمام مهلت قرارداد درخواست تخلیه ملک را دهد.

موجر میتواند در صورت نیاز به تعمیر ملک، وارد ملک اجاره داده شده شود.

 

قوانین اجاره خانه - وکیل وند

 

مهم ترین قوانین بین موجر و مستاجر

در این قسمت از مقاله، تعدادی از مهم ترین قوانین بین موجر و مستاجر را ذکر می کنیم که به شرح زیر می باشند:

 

-در صورتیکه مستاجر بدون رضایت موجر، هزینه های غیر ضروری از قبیل تزئیناتی که قابل جدا شدن از ملک نیست را به آن اضافه کند، نمی تواند از موجر هزینه های پرداختی را مطالبه نماید.

 

-در صورتیکه محل سکونت مستاجر به دلایلی نظیر زلزله و... تخریب شود یا آسیب جدی ببیند، مطابق ماده 483 قانون مدنی، در چنین مواقعی مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها نیست و می تواند پول ودیعه خود را نیز از موجر مطالبه کند تا محل دیگری را اجاره نماید.

 

-طبق ماده 478 قانون مدنی، اگر مال مورد اجاره معیوب باشد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ نماید؛ ولی اگر موجر بپذیرد که عیب را تعمیر و برطرف کند، مستاجر دیگر حق فسخ نخواهد داشت.

 

-در صورتیکه موجر پیش از اتمام زمان قرارداد فوت نماید، قرارداد اجاره تا زمان پایان آن پا برجا خواهد بود، مگر اینکه از همان ابتدا در قرارداد درج شده باشد که با فوت موجر، قرارداد فسخ می شود. همچنین با فوت مستاجر نیز قرارداد اجاره به وراث او خواهد رسید.

 

-طبق ماده 475 قانون مدنی، اجاره مال مشاع جایز است؛ لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک؛ بنابراین پیش از انعقاد قرارداد اجاره باید دقت کرد که ملک مورد نظر متعلق به چند نفر است و آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا تنها یک مالک دارد. اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را اجاره داده باشد، شریک دیگر می تواند خلع ید مستاجر را از دادگاه تقاضا کند و این مسئله خسارت های زیادی را برای مستاجر به همراه خواهد داشت.

 

-در صورتیکه در ضمن قرارداد اجاره، موجر و مستاجر شروط و توافقات فرعی داشته باشند، برای مثال مستاجر ممکن است شرط کند و موجر قسمت دیوار های داخلی خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا هر شرط دیگری داشته باشد؛ در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگری از انجام شرط تخلف کند، فردی که شرط به نفع او بوده، می تواند فورا قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند و بر خلاف باقی شروط در سایر قراردادها که فرد دیگری را باید الزام کند، در اینجا قانون گذار اجازه داده است که هر یک از طرفینِ موجر و مستاجر، مستقیما به سمت فسخ قرارداد برود.

 

شرایط دریافت حکم تخلیه مستاجر

قوانین ناظر بر روابط موجر و مستاجر در دوران شیوع کرونا تغییراتی داشته است، پیش از آن، اصل بر این بود که بنا به تحقق شرایط مرتبط، صاحب خانه می توانست حکم تخلیه ملک خود را بگیرد؛ اما بعد از کرونا، اصل بر این شد که حکم تخلیه، مگر در شرایط استثنائی و موارد خاص، ممکن نباشد.

یکی از مصوبات جدید روابط موجر و مستاجر، به تمدید خودکار اجاره ملک مربوط می شود، علاوه بر آن موارد دیگری وجود دارد که به موجب تحقق آن ها، صاحبخانه می تواند دستور تخلیه ملک را دریافت نماید؛ اما تمامی این موارد به قرارداد منعقد شده میان موجر و مستاجر بستگی خواهد داشت.

برای مثال در حالت عادی قرارداد های اجاره، صرف یک ماه تعویق در پرداخت اجاره بها، حق تخلیه ملک را برای موجر به وجود می آورد؛ اما ممکن است با وجود معوق شدن اجاره بها به مدت چندین ماه پیاپی، امکان تخلیه ملک تا پایان مهلت اجاره ساقط شود.

لازم به ذکر است که در این قرارداد ها (قرارداد اجاره) خیاراتی وجود دارد و ممکن است طرفین قرارداد این اختیارات را در زمان انعقاد قرارداد، از خود سلب نکرده باشند یا بالعکس؛ بنابراین تشخیص این موارد و موجه بودن یا نبودن اقدامات طرفین (مثلا عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر) به تشخیص قاضی بستگی خواهد داشت و مرجع مستند آن نیز، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و 1376 است.

به طور کلی دلایلی نظیر استفاده نامشروع از ملک توسط مستاجر (مانند خرید و فروش مواد مخدر یا مشروبات الکلی) واگذاری ملک به دیگری به صورت غیر مجاز، تخلف از هر یک از شرایط مندرج در قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها بیش از سه ماه، آزار و اذیت ساکنین، عدم پرداخت حق شارژ (با ارائه مدرک معتبر) و... موجب دریافت حکم تخلیه مستاجر توسط موجر خواهد شد.

 

مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه

برای طرح شکایت از مستاجر و تخلیه ملک، موجر باید در ابتدا به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید و شکواییه خود را مبنی بر عدم تخلیه ملک، علیه مستاجر تنظیم کرده و آن را در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند.

چنانچه قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده و مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد، باید دستور تخلیه ملک صادر شود که این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. لازم به ذکر است که رسیدگی به این موضوع فوریت دارد و قابلیت اعتراض به آن نیز در قانون پیش بینی نشده است.

در سایر موارد، غیر از انقضای مدت، باید حکم تخلیه صادر شود که برای صدور آن، دفاتر خدمات قضایی، شکواییه موجر را به دادگاه محل وقوع ملک استیجاری ارجاع می دهند که این دادگاه بعد از بررسی، حکم تخلیه را صادر می کند

در حال حاضر در برخی موارد، صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است که بعد از ارجاع شکواییه، شورا شکایت طرح شده را بررسی نموده و سپس مستاجر، 20 روز مهلت دارد تا نسبت به شکایت موجر برای تخلیه ملک، اعتراض کند.

در صورتی که مهلت اعتراض به اتمام برسد و حکم به نفع مالک صادر شود، مالک تقاضای صدور اجراییه کرده و بعد از آن، اگر اعتراضی اعلام نشود، تخلیه ملک توسط مامور اجرای احکام یا کلانتری محل صورت خواهد گرفت.

نکته: اگر قرارداد اجاره تجاری بوده و قبل از سال 1376 منعقد شده باشد، این قرارداد تابع قانون سال 1356 است و فقط دادگاه، صلاحیت رسیدگی (برای صدور حکم تخلیه) به آن را خواهد داشت.

نمونه دادخواست تخلیه مستاجر

در این قسمت یک نمونه دادخواست تخلیه ملک مستاجر توسط موجر را جهت آشنایی بیشتر شما همراهان گرامی ذکر کرده ایم:

خواهان: موجر

خوانده: مستاجر

وکیل یا نماینده قانونی: مشخصات وکیل یا وکلای دعوی

 

خواسته یا موضوع و بهای آن: تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ اتمام مدت اجاره به شرح متن با احتساب کلیه خسارات ناشی از دادرسی از باب قاعده فقهی تسبیب

دلایل و منضمات دادخواست: وکالت نامه، فتوکپی مصدق سند مالکیت، فتوکپی مصدق سند اجاره عادی شماره ...... استعلام گردش ثبتی (در صورت نیاز) جلب نظر کارشناس رسمی (در صورت نیاز)

 

شرح دادخواست:

 

ریاست محترم دادگاه عمومی ......

 

احتراما اینجانب ...... وکیل پایه یک دادگستری به شماره پروانه ...... به وکالت از خواهان به استحضار می رساند:

 

به موجب یک جلد سند مالکیت به شماره پلاک ثبتی ...... بخش ...... موکل بالاصاله مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت ...... متر مربع در ...... می باشد. به موجب قرارداد عادی اجاره به شماره ...... تمامی پلاک ثبتی صدر البیان، از تاریخ ...... به مدت یکسال لغایت تاریخ ...... به خوانده محترم اجاره داده شده است.

با وصف انقضای مدت اجاره در مورخ ...... خوانده از تخلیه عین مستاجره استنکاف می نماید. مراجعات مکرر موثر واقع نشده و خوانده حاضر به رفع تصرف و تخلیه عین مستاجره نمی باشد. علی هذا، با تقدیم دادخواست حاضر و اسناد و مدارک و دلایل تصدیق شده ابرازی و استنادا به ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و در مقام رسیدگی به امر استماع خواسته و سپس صدور حکم به شرح ستون خواسته، از محضر دادگاه مورد استدعا است.

 

 جمع بندی

با توجه به مطالب فوق هر دو طرف موجر و مستاجر دارای حقوقی میباشند که طرفین باید آن را رعایت کنند. رعایت این موارد سبب میشود که تا بعد ها هنگام اجاره یا تخلیه به مشکل نخورند.

لطفا کمی صبر کنید

میانگین 4 از 4 رای

منظور از اجاره چیست؟

منظور از اجاره قراردادی است که به واسطه آن یک فرد ملک خود را به فرد دیگری، در قبال مبلغی تعیین شده که اجاره بها نام دارد، در مدت زمان مشخصی اجاره می دهد. به فردی که ملک خود را اجاره می دهد، موجر و فردی که اجاره می کند، مستاجر می گویند.

موجر چه حقوقی دارد؟

موجر حق دارد مبلغ اجاره بها را در موعد مقرر طلب کند، بعد از اتمام مهلت قرارداد درخواست تخلیه ملک را دهد و در صورت نیاز به تعمیر ملک، وارد ملک اجاره داده شده شود.

تکلیف قرارداد اجاره در صورت فوت موجر یا مستاجر چیست؟

در صورتیکه موجر پیش از اتمام زمان قرارداد فوت نماید، قرارداد اجاره تا زمان پایان آن پا برجا خواهد بود، مگر اینکه از همان ابتدا در قرارداد درج شده باشد که با فوت موجر، قرارداد فسخ می شود. همچنین با فوت مستاجر نیز قرارداد اجاره به وراث او خواهد رسید.

تکلیف قرارداد اجاره در صورت فوت موجر یا مستاجر چیست؟

در صورتیکه موجر پیش از اتمام زمان قرارداد فوت نماید، قرارداد اجاره تا زمان پایان آن پا برجا خواهد بود، مگر اینکه از همان ابتدا در قرارداد درج شده باشد که با فوت موجر، قرارداد فسخ می شود. همچنین با فوت مستاجر نیز قرارداد اجاره به وراث او خواهد رسید.

دلایل موجر برای دریافت حکم تخلیه مستاجر کدام است؟

دلایلی نظیر استفاده نامشروع از ملک توسط مستاجر (مانند خرید و فروش مواد مخدر یا مشروبات الکلی) واگذاری ملک به دیگری به صورت غیر مجاز، تخلف از هر یک از شرایط مندرج در قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها بیش از سه ماه، آزار و اذیت ساکنین، عدم پرداخت حق شارژ و... موجب دریافت حکم تخلیه مستاجر توسط موجر خواهد شد.

تکلیف قرارداد اجاره در صورت تخریب یا آسیب محل سکونت مستاجر چیست؟

در صورتیکه محل سکونت مستاجر به دلایلی نظیر زلزله و... تخریب شود یا آسیب جدی ببیند، مطابق ماده 483 قانون مدنی، در چنین مواقعی مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها نیست و می تواند پول ودیعه خود را نیز از موجر مطالبه کند تا محل دیگری را اجاره نماید.

صدور حکم تخلیه قرارداد اجاره ملک تجاری در صلاحیت کدام مرجع قضایی است؟

اگر قرارداد اجاره تجاری بوده و قبل از سال 1376 منعقد شده باشد، این قرارداد تابع قانون سال 1356 است و فقط دادگاه، صلاحیت رسیدگی (برای صدور حکم تخلیه) به آن را خواهد داشت.
آخرین مقالات
ایکون ترازو

سوالات مربوطه اخیر

04 فروردین 1403
وکیل پایه یک دادگستری

تخلیه عین مستاجره پس از توافق

سلام بنده برای یک مستاجر که داشتم دستور تخلیه گرفتم طرف ارازل بود سه ط...

03 فروردین 1403
وکیل پایه یک دادگستری

استرداد ودیعه اجاره منزل

سلام و ارادت
بنده مستاجر هستم و 6 ماه زودتر از اتمام قرارداد به دلیل ص...

29 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

مطالبه اجاره بها قبل از پایان اجاره

سلام وقت بخیر
آیا در صورت تخلیه پیش قبل از پایان قرارداد مستاجر باید...

28 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

آیا میتوان اجاره بها ی 6 ماه آتی را از ودیعه به موجر پرداخت کرد؟

سلام وقت بخیر. ی سوال داشتم از خدمتتون، ما حدود یک سال نیمی هست مستاجر...

25 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

تخلیه عین مستاجر به دلیل اتمام قرارداد

پول ودیعه ایشان به علت ادامه نداشتن زیان برای بنده را عددت کردم ولی ای...

25 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی

اجاره نامه بنده که موجر هستم هفده ماه است که تمام شده ولی مستاجر به دل...

24 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی

سلام وقت بخیر
بند برج 5 قرارداد خونه رو تمدید کردم ولی چون صاحب خانه ق...

22 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

موجر و مستاجر و امکان تخلیه ملک

اگر مالک به مستاجر اول اذن اجاره دهد و در اجاره نامه هم ذکر شود ولی مس...

20 اسفند 1402
وکیل پایه یک دادگستری

مطالبه اجاره بها بیش از قیمت عادله

درود بر شما چندین سال بصورت شفایی مغازه پدری را اجاره کرده ام . در حال...

20 اسفند 1402
کارآموز وکالت

مطالبه مال الاجاره بیش از میزان عرف منطقه

درود بر شما
چندین سال بصورت شفایی مغازه پدری را اجاره کرده ام . در حا...