مالک ملک به تبع مالکیتی که نسبت به عین دارد مالک منافع آن نیز می‌باشد و باید توجه داشت که اگر کسی ملک مذکور را بدون اذن و اجازه مالک از تصرف آن خارج کند مالک ملک مذکور این حق را خواهد داشت که نسبت به مطالبه اجرت المثل زمین اقدام کند .
اما معنی و مفهوم اجرت المثل چیست ؟
اجرت در لغت به معنی پاداش و مبلغی که باید پرداخت و کلمه المثل در این جا در مقابل کلمه المسمی است ،
المسمی یعنی ثابت شده و توافق شده اما المثل به معنی عدم توافق است و باید کارشناس با توجه به مواردی آن را تعیین کند.
پس اجرت المثل به معنی مبلغی است که توافق نشده و کارشناس آن را تعیین می‌کند و اجرت المسمی به معنی مبلغی است که در ابتدا بین طرفین توافق شده است .
اجرت المثل ایام تصرف
پرداخت اجرت المثل ایام تصرف به شخصی تعلق می گیرد که بدون اجازه و به صورت غیر قانونی از ملک و اراضی شخص دیگر استفاده کند و از او کسب رضایت نکند. در این صورت صاحب ملک یا زمین می تواند به دادسرا مربوطه مراجعه کرده و اجرت المثل مدتی را که فرد بدون اجازه از ملک و اراضی او استفاده کرده است را مطالبه کند
مقدار اجرت المثل با توجه به نوع پرونده و نحوه استفاده از ملک و سایر موارد مختلف خواهد بود و بدین گونه نیست که بگوییم در تمامی موارد یکسان است بلکه با یکدیگر کاملا متفاوت خواهد بود و کارشناس ملکی و یا خود دادگاه با توجه به موارد مشابه تعیین خواهد کرد .
البته جالب است بدانید عرف جامعه و شرایط اقتصادی نیز در تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف بی تاثیر نیست و کارشناسان با توجه به عرف و سطح جامعه میزان اجرت المثل را تعیین خواهند کرد. پیشنهاد می شود به دلیل پیچیده بودن بحث اجرت المثل حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
در ادامه به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که شخص به کدام مرجع برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف میتواند مراجعه کند ؛
باید توجه داشت که مقدار مبلغ تقویم شده در این دعوا بسیار حایز اهمیت است ، بدین ترتیب که اگر مبلغ آن را تا دویست میلیون ریال تقویم کنیم در صلاحیت شورای حل اختلاف و اگر مبلغ اجرت المثل را بیش از دویست میلیون ریال تقویم کنیم در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود .
در صورتی که میزان دقیق اجرت المثل قابل تشخیص نباشد مالک ملک و اراضی می تواند درخواست «تامین دلیل» خود را به کارشناس حقوقی ارائه دهد و خواستار تعیین مبلغ اجرت المثل ایام تصرف به صورت دقیق شود.
اما از میان تمامی دادگاه های موجود در کشور و تمامی شوراهای حل اختلاف در کشور کدام دادگاه یا شورا حسب مورد صالح خواهد بود ؟
از میان دادگاه ها و شورا های حل اختلاف در ایران دادگاه و شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ملک صالح است یعنی باید نگاه کنیم که محل وقوع ملک کجاست .
پس در این دعوا محل وقوع ملک در تعیین صلاحیت بسیار حایز اهمیت است و دادگاه یا شورا برای راحتی کار و جلوگیری از اطاله دادرسی برای این امر تسهیل تر است .
ممکن است خواهان این دعوا خود در شهری دیگر ساکن و خوانده این دعوا نیز در شهر دیگری اقامت داشته باشد که هیچ کدام از این موارد مهم نیست و آن چیزی که معیار و ملاک صلاحیت است در این دعوا ، محل وقوع ملک است .
اگر شخصی که خود در شهری ساکن است و محل وقوع ملک در حوزه قضایی شهرستان دیگر باشد و خواهان بدون توجه به این امر و در محل اقامت خود اقدام به طرح دعوا کند شعبه محترم همان دادگاه قرار عدم صلاحیت صادر خواهد کرد .
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
گاهی اوقات ممکن است یک ملک مفروز نباشد و به صورت مشاع باشد یعنی ملک بین چند نفر به صورت مشاع و مشارکتی باشد و بعضی از شرکا بدون اذن و اجازه سایر شرکا در ملک مذکور تصرفاتی نمایند ، سوالی که در اینجا مطرح است اینکه آیا شرکا در ملک مشاعی میتوانند تصرف داشته باشند و در صورت تصرف آیا محکوم به پرداخت اجرت المثل خواهند شد ؟
باید توجه داشت که تصرف شرکا در ملک مشاعی را میتوان به تصرف مادی و تصرف حقوقی تقسیم کرد و هر کدام از این تصرف ها را هم در سهم خود و سهم دیگران در نظر گرفت .
تصرف حقوقی هر شریک در سهم خود امکان پذیر است به طور مثال هر شریک میتواند سهم خود را بفروشد و اجاره دهد
اما تصرف حقوقی در سهم دیگران غیر نافذ است .
اما تصرف مادی چه در سهم خود و چه در سهم دیگران کاملا غیر نافذ است .
پس اگر یکی از شرکا در سهم دیگران بدون اذن و اجازه تصرف مادی کند باید اجرت المثل دوران تصرف خود را بپردازد بدین ترتیب که شرکای دیگر در ابتدا می‌بایست اظهارنامه ای به شریک بدهند و رفع تصرف را خواهان شوند و اگر رفع تصرف نکرد باید دادخواست تخلیه ملک مشاع را به همراه مطالبه اجرت المثل از او خواهان شوند و نسبت به تقدیم آن به دادگاه اقدام کنند .
رای شماره ی ۷۵۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر تهران بزرگ درباره اجرت المثل ایام تصرف این گونه می‌گوید :« برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد ، ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی رو به رو شده است. اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره صورت میگیرد»
خاصیت و ویژگی مهمی که در تقدیم اظهارنامه نهفته است این است که آغاز محاسبه مقدار اجرت المثل از زمان تقدیم اظهارنامه محاسبه خواهد شد .
پس توصیه میشود در این موارد هر چه سریعتر نسبت به ارسال اظهارنامه اقدام نمایید .
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر
آیا میشود اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر مطالبه کرد ؟
باید توجه نمود که مستاجر در زمانی که عنوان مستاجر بر آن بار میشود خب مسلما نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نموده و در این زمان نمیشود از او اجرت المثل مطالبه کرد و در زمانی میشود اجرت المثل ایام تصرف را او گرفت که دیگر مستاجر نباشد و برای مستاجر نبودن آن احتیاج به یک سری شرایط دارد .
اولاً باید مدت اجاره منقضی شود.
ثانیاً باید تخلیه را از مستاجر به موجب ارسال اظهارنامه درخواست کند و اگر چنین اقدامی نکند به معنی اذن ضمنی و رضایت برای ادامه تصرف مستاجر است .
ثالثا باید مستاجر به تصرف خود بعد از انقضای مدت اجاره ادامه دهد .
با وجود شرایط فوق میتوان از مستاجر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را در خواست نمود و دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری حسب مورد با توجه به مدت تصرف و نوع ملک مستاجر را به پرداخت مبلغی تحت عنوان اجرت المثل محکوم خواهد نمود .
مدارک مورد نیاز برای طلب اجرت المثل ایام تصرف
برای آن که بتوانید اجرت المثل ایام تصرف ملک یا اراضی را از شخصی که به صورت غیر قانونی از املاک شما استفاده کرده است، دریافت کنید لازم است مدارکی را به دادسرا مربوطه ارائه دهید. این مدارک به عبارت زیر است.
- کپی و اصل شناسنامه
- کپی و اصل کارت ملی
- پر کردن فرم مربوط به طلب اجرت المثل
- اجاره نامه (در صورت اجاره‌ای بودن ملک)
سخن آخر
در این مقاله تلاش کردیم شما را با مشکلاتی که در حوزه دریافت اجرت المثل ایام تصرف برای طرفین دعوا پیش می‌آید آشنا کرده و قوانین مربوط به آن‌ها را ذکر کنیم. از سوی صاحب نظران پیشنهاد می شود در حد ممکن سعی کنید این مسئله را به صورت صلح آمیز حل کنید و اگر از این ظریق به نتیجه نرسیدید به سراغ شکایت از فرد بروید. امیدوارم این مطالب برای شما کاربردی بوده باشد.
جهت کسب اطلاعات تکمیلی در خصوص مطالبه اجرت المثل میتوانید به وکلا و مشاوران و کارشناسان حقوقی سایت وکیلوند اولین استارتاپ حقوقی ایران به صورت طرح سوال و یا رززو‌تلفنی اقدام نمایید.
