قوانین مشارکت در ساخت چیست

همواره در کشور های رومی ژرمنی قانون به عنوان منبع اصلی و اساسی حقوق آن کشور ها می باشد.

از جمله کشورهایی که حقوق آن موضوع می باشد کشور ایران است .

در ایران قوانین مختلفی همچون قانون مدنی، قانون تجارت، قانون مجازات اسلامی و ... وضع شده است که می‌توان از جمله قوانینی که در ایران و شده است به قانون مشارکت در ساخت اشاره کرد.

در واقع مشارکت در ساخت به موجب عقدی ای ایجاد می شود که این عقد و قرارداد همچون بسیاری از عقود دیگر دارای دو طرف می باشد یک طرف مالک قرار دارد و طرف دیگر کسی که هزینه ساخت زمین را قبول می کند.

پس به موجب این قرارداد،یک طرف زمین و ملک و طرف دیگر هزینه ساخت و ساز را بر عهده می گیرند،به کسی که ملک را تسلیم میکند مالک، و به کسی که هزینه های ساخت و ساز را قبول میکند مجری طرح گویند، و در نهایت پس از ساخته شدن ساختمان مورد نظر، تعداد طبقات و یا تعداد واحد ها طبق ارزش زمین و هزینه های انجام شده، بین دو طرف تقسیم می شود.

البته باید توجه کرد که در هر طرف قرارداد می‌توانند تعدادی از افراد قرار داشته باشند. برای مثال ممکن است به جای یک مالک چند مالک و یا به جای اینکه یک نفر هزینه ساخت و ساز را قبول کند چند نفر با هم هزینه‌های ساخت و ساز را قبول کنند.

همانطور که میدانیم دره قرارداد تعهداتی برای دو طرف قرارداد ایجاد می شود و قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این امر مستثنا نمی باشد اکنون می‌خواهیم تعهدات مالک و کسی که هزینه های ساخت و ساز را قبول می کند مورد بررسی قرار دهیم.

می‌توان مهمترین و اصلی ترین تعهد مالک را تسلیم ملک به مجری طرح و اقباض آن به مجری طرح دانست .منظور از اقباض این است که ملک مورد نظر را در اختیار مجری طرح قرار دهد.

باید توجه کرد که این تعهد جزء شرایط اساسی این قرارداد می باشند چرا که این شرط و تعهد جزء شرایط اساسی طبق ذات عقد می باشند یعنی در صورتی که این تعهد وجود نداشته باشد عقد و قرارداد بی معنا می باشند با توجه به این موضوع طرفین می توانند خلاف آن را در بین خود طی کنند.

همچنین باید توجه کرد که طبق قاعده : « اذن در شی اذن در لوازم آن نیز می باشد » ،حتی اگر ممالک به این موضوع اشاره این کند با هم ملزم به تحویل این موارد نیز می باشد و همچنین در مورد زمان تحویل زمین باید گفت که اگر زمانی برای آن تعیین نشده باشد بلافاصله بعد از انعقاد قرارداد مالک ملزم به تحویل ملک مورد نظر می باشد و اگر زمانی برای آن تعیین شده باشد مالک در سررسید مورد نظر ملزم به تحویل ملک می باشد.

مهمترین اساسی‌ترین تعهد مجری طرح، پرداخت هزینه‌های ایجاد شده در این پروژه می باشد که شامل : هزینه های ساخت و ساز و مصالح ساختمانی، هزینه های کارهای اداری و در گاهی اوقات هزینه ای ماهیانه به عنوان اجاره بها در زمان ساخت که که باید آن را به مالک بپردازد.

همانطور که مشهود است قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازم می باشد یعنی هیچ یک از طرفین نمی توانند بدون رضایت طرف دیگر قرارداد را برهم بزنند مگر به موجب خیارات و یا اقاله که آن هم شرایط خاص خود را دارد.

همچنین مجری طرح در مقابل کیفیت و کمیت پروژه مسئول می باشد،که آنها را به تفکیک مورد بررسی قرار می دهیم.

گاهی ممکن است مجری طرح در استفاده از مصالح ساختمانی کیفیت مورد نظر را به کار نبرد در این مواقع اگر همچین حالتی به وجود بیاید، موجب ابطال قرارداد نمی‌شود و می توان آن را، ارش عیب، دانست که باید مطابق ماده ۴۲۷ قانون مدنی با آن رفتار شود.

بر این اساس گاه از مجری طرح تضمیناتی گرفته می شود که این تضمینات می توانند چک و یا سفته و یا امثال آن باشند.

پس استفاده از مصالح نامرغوب و یا عدم اجرای صحیح عملیات ساخت و ساز و عدم رعایت ایمنی در ساخت و ساز می تواند موجب ایجاد ضمان برای مجری طرح شود که در این مواقع از تضمین هایی که از مجری طرح گرفته شده است اقدام و یا طبق ارش عیب  با آن رفتار می شود.

گاهی مجری طرح بنا به دلایلی از جمله عدم توانایی مالی پروژه را متوقف و قرارداد را به حالت تعلیق در می آورد که این امر موجب ضرر به طرف مقابل میشود.

که اگر بر سر این مسئله دو طرف قرارداد به توافق نرسیدند،مالک با طرح دعوا به موجب حکم دادگاه مجری طرح را مجبور می کند که تعهدات خود را انجام دهد و اگر مجری طرح از انجام تعهدات امتناع کند،به واسطه حکم دادگاه هزینه های ایجاد شده و باقی مانده، از دارایی های مجری طرح وصول می‌شود.

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او‌ واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مطابق این ماده در صورت استنکاف مجری طرح از انجام تعهدات خود و همچنین اگر مجری طرح نتواند پروژه را به پایان برساند و کسی دیگری را نتوان جایگزین او نمود و هزینه های ایجاد شده را از او استرداد کرد ،در این صورت برای مالک حق فسخ ایجاد می شود.

تعهد دیگری که برای هر دو طرف یعنی هم برای مالک و هم برای سازنده وجود دارد تاخیر انجام تعهد است یعنی اگر هر یک از طرفین در انجام تعهدات خود تاخیر داشته باشند ، طرف دیگر میتواند به موجب قرارداد، مبلغی را به عنوان خسارت یا وجه التزام از او بگیرد که این مبلغ می‌تواند از طریق تضمینات و یا دارایی های فرد وصول شود.

در مورد زمان آغاز به کار پروژه در مشارکت ساخت باید بگویم که معمولاً تاریخ شروع پروژه در قرارداد ذکر می‌شود اما معمولاً و طبق است زمان شروع مطابق با زمان تحویل ملک توسط مالک میباشد که به صورت کتبی انجام می شود. در صورتی که در تحویل ملک تاخیر ایجاد شود تا مدت مشخصی برای سازنده خسارت تاخیر تادیه و پس از آن برای او حق فسخ قرارداد ایجاد می شود.

برای اینکه پروژه لازم است مالک به سازنده در مورد کارهای اداری و سایه نهادها مانند حضور در شهرداری و... به سازنده وکالت کاری بدهد و یا در مواقع لزوم خود در این نهادها حاضر شود.

همانطور که گفته شد در پایان قرارداد ساختمان و یا طبقات و واحدهای آن بین سازنده و مالک تقسیم می شوند در اینجا لازم است تا برای سازنده تنظیم سند صورت بگیرد چرا که سند به طور کلی به نام مالک می باشد البته بهتر است تنظیم سند در ابتدای کار پروژه صورت نگیرد و پس از اینکه پروژه به میزان ۵۰ درصد و یا بیشتر انجام شد بخشی از سند به نام سازنده تنظیم شود و بخش دیگر پس از پایان پروژه به نام سازنده تنظیم شود.

در نهایت می‌توانیم بگوییم که قانون مشارکت در ساخت می تواند از جمله راهکار های بسیار مفید و عالی برای انجام پروژه‌های ساخت و ساز باشد البته پایت هم باید توجه کرد قرارداد فی مابین باید بسیار محکم و دقیق تنظیم شود تا هیچ یک از طرفین نتوانند از انجام تعهدات خود سر باز بزنند.

همچنین باید توجه کرد که کلاهبرداری در این زمینه بسیار مشهود است که در صورت عدم انعقاد قرارداد قانونی و کتبی و عدم ذکر نکاتی از جمله دریافت وجه التزام، مدت زمان تحویل ملک، کیفیت و کمیت پروژه و ...احتمال ایجاد این امر را نیز تشدید میکند.