خلع ید یعنی چه ؟
به معنای چیزی را از دست شخصی در آوردن می باشد و تسلط شخصی که با غلبه و عدوان (زور و اجبار ) در ملک دیگری اعم از زمین ،خانه،آپارتمان و یا مغازه و... غصب و تصرف نماید .
غصب در لغت: به معنای گرفتن و اخذ چیزی از دیگری بدون رضایت است .
خلع ید در حقوق چیست؟
به لحاظ حقوقی خلع ید به دعوایی می گویند که مالک ملکی به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه دعوی کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان ببخشد و ملک وی را ار تصرف شخص متصرف خارج کند و تحویل او بدهد.
بنابراین منشاء دعوی خلع ید غصب می باشد و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد .
این دعوی از ناحیه ی مالک رسمی ملک و متصرف غیر قانونی ملک یا غاصب مطرح میشود .
انوع خلع ید چیست ؟
خلع ید از املاک غیر مشاعی : در این نوع خلع ید دادگاه مکلف است پس از تخلیه ی ملک ،آنرا تحویل مالک بدهد
خلع ید از ملک مشاعی : داد گاه باید ملک را از تصرف شریک مشاعی خارج سازد و تا زمانی که مالکین بر سر ملک مشاع توافق و تعیین تکلیف نکنند ملک را تحویل ندهد ( مثلا مالکین یا ملک را بفروشند و یا تصمیم دیگری بگیرند )
تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی
مطابق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی عبات است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.
دعوای خلع ید و تصرف عدوانی شباهت زیادی به یکدیگر دارند و بسیاری از افراد این دو را یکی می دانند؛ در حالی که فرق دارند. در دعاوی تصرف دعوانی شرط پس گرفتن ملک با وجود این سه عنصر محقق می شود: 1) تصرف مستمر 2) حضور متصرف سابق در ملک خویش و اثبات آن در دادگاه 3) تصرف غصبی و بدون رضایتِ متجاوز و غیر منقول بودنِ مال مورد نظر.
اصلی ترین تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی نحوه اثبات دعوی می باشد نه موضوع آن ها، در دعاوی تصرف عدوانی مالکِ ملک باید اثبات کند که از ملک مذکور سابقا و به طور مستمر استفاده کرده است؛ در حالی که در دعاوی خلع ید مالکِ ملک مورد نظر باید سند مالکیت خود را جهت اثبات و اخراج متجاوز ارائه نماید.
تفاوت دیگر این دو دعاوی در نحوه رسیدگی به آن ها می باشد که در دعاوی تصرف عدوانی به صورت آنی و خارج از نوبت رسیدگی می شود؛ ولی در دعاوی خلع ید هیچ فوریتی در کار نیست و روند رسیدگی به آن مانند سایر دعاوی خواهد بود.
خلع ید در اموال مشاعی و موروثی
خلع ید در اموال مشاعی بدین صورت است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران اقدام به تصرف ملک نماید، اخطار دیگران را نادیده بگیرد و به تصرفات خود ادامه دهد. اموال موروثی یکی از بارزترین نمونه های دعاوی خلع ید مشاعی محسوب می شوند.
در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی تصریح شده است: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
طبق ماده مذکور اجرای خلع ید در اموال مشاعی به این نحو است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج می شود تا در خصوص نحوه تصرف آن به توافق برسند؛ چنانچه توافقی حاصل نشد و اختلافات ادامه یافت، دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه صادر خواهد شد.
شرایط طرح دعوی خلع ید چیست؟
طرح کننده دعوی باید مالک رسمی ملک باشد (دارای سند تک برگی و یا منگوله دار باشد ) .
تصرف بر ملک غاصبانه (غیر قانونی )باشد .
خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد و امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد (مانند ملک ،بناء، زمین و... )
چگونه باید دادخواست خلع ید داد؟
مالک با در دست داشتن سند مالکیت خود باید به دادگاه محل وقوع مال مراجعه کند و با تنظیم دادخواست به طرفیت متصرف مال (زمین ، مغازه ،آپارتمان و...) را مطالبه کند.
مدت صدور حکم چند روز است؟
در حکم خلع ید (غاصب) 20 روز مهلت تجدید نظر دارد و برای صدور حکم خلع ید مدت زمان دقیقی تعیین نشده است و ممکن است تا ماه ها زمان ببرد.
مدت اجرای حکم خلع ید چقدر است ؟
در صورتیکه حکم صادر شده مبنی بر رفع تصرف باشد ،بلافاصله به دستور مرجع صادر کننده حکم توسط دادگاه یا ضابطین دادگستری اجراء خواهد شد و در خواست تجدید نظر مانع آن نمی شود.
مرجع رسیدگی به دعاوی خلع ید
خلع ید جزء دعاوی مالی می باشد و مرجع صالح رسیدگی به آن دادگاه محل وقوع ملک است؛ در این دعاوی مالک ملک باید همراه با سند رسمی یا رای دادگاه مبنی بر مالک بودن خود به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و درخواست دعوی خلع ید از ملک خود را به ثبت برساند.
اثبات تصرفِ متصرف توسط کارشناس یا تحقیقات محلی صورت می گیرد؛ بنابراین بهتر است خواهان در زمان ثبت درخواست خلع ید، درخواست صدور قرار تحقیقات محلی یا کارشناسی را از مرجع صالح بخواهد.
نکته: چنانچه خواهان قصد خارج نمودن موقتی متصرف از ملک را تا زمان پایان دادرسی داشته باشد، باید در درخواست خود صدور قرار دستور موقت خلع ید از متصرف را نیز ذکر نماید.
مدارک لازم برای طرح دعوی خلع ید
برای ثبت درخواست و طرح دعوی خلع ید مدارکی که در ادامه ذکر می شود، لازم است:
- سند رسمی مالکیت ملک
- کارت ملی
- استعلام رسمی دادگاه از سازمان ثبت و مالکیت خواهان
- لایحه دفاعیه خواهان
- گزارش کارشناس و تحقیقات محلی
- شهادت شهود
- کارت بانکی جهت پرداخت هزینه های لازم
- و...
نکات مربوط به خلع ید
در رابطه با خلع ید نکات زیر قابل توجه است:
- در دعاوی خلع ید و در مواردی که ملک مورد نظر ثبت نشده باشد، داشتن سند مالکیت جهت احراز مالک بودن خواهان ضروری نیست.
- افرادی که در یک ملک مشاع مالکیت دارند، می توانند به صورت فردی و به تنهایی از غاصب شکایت کنند و دعوی خود را به ثبت برسانند.
- در مواردی که خواهان ملکی را به وسیله سند عادی خریداری نماید و فروشنده اقدام به غصب آن کند، امکان ثبت درخواست الزام به تنظیم سند نیز ضمن طرح دعوی خلع ید برای خواهان ممکن است.
- امکان توقیف اموال متصرف بعد از صدور محکومیت او و جهت مطالبه ضرر برای خواهان وجود دارد.
فایده طرح دعوی خلع ید
در دعاوی خلع ید اثبات مالک بودن خواهان جهت صدور حکم اهمیت زیادی دارد و مالکیت خواهان از طریق استعلام سازمان ثبت برای محکومیت خوانده کافی است. در این دعاوی صرف مالک بودن خواهان امکان هر گونه دفاعی را از خوانده سلب می کند و موجب صدور حکم خلع ید علیه او خواهد شد.
تسهیل و تسریع روند رسیدگی به دعاوی خلع ید با اثبات مالکیت خواهان فایده بزرگ این دعاوی می باشد که نسبت به دعاوی رفع تصرف کیفری یا حقوقی ارجحیت دارد.
دعوی خلع ید و مطالبه اجرت المثل
در ماده 311 قانون مدنی آمده است: غاصب باید مال غصب شده را عیناً به صاحب آن رد نماید و اگر عین آن مال تلف شده باشد، باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر به علت دیگری رد عین ممکن نباشد باید بدل آن را بدهد.
همچنین طبق ماده 320 همان قانون: نسبت به منافع مال غصب شده هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و ما بعد خود ضامن است، اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد؛ ولی غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود بر آمده است، می تواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند.
بر اساس مفاد مواد مذکور مالک می تواند علاوه بر دریافت ملک غصب شده خود، اجرت المثل زمان غصب را نیز از غاصب مطالبه کند؛ زیرا ارکان دعوی اجرت المثل که شامل مالکیت خواهان، تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرفات است در دعاوی مذکور وجود دارد.