نحوه ی دریافت حکم تخلیه به چه صورت است ؟
دعوی تخلیه ی ملک به چه صورت است ؟
برای گرفتن دستور تخلیه ی ملک از چه روشی میتوان اقدام نمود ؟
صدور دستور تخلیه ملک، فقط و فقط مختص زمانی است که زمان اجاره ملک به پایان رسیده باشد (انقضا یافته باشد)؛ اما دارای شرایط دیگری نیز می باشد، از جمله:
- کاربری ملک مذکور باید حتماً مسکونی بوده باشد.
- قرارداد مذکور باید حتماً اجاره باشد.
- سند ملک مذکور باید حتماً عادی باشد.
- دو نسخه از قرارداد اجاره ملک مذکور حتماً تنظیم شده باشد.
- در هر دو نسخه از قرارداد مذکور باید امضای موجر و مستأجر وجود داشته باشد.
- در هر دو نسخه از قرارداد مذکور باید امضای دو شاهد نیز وجود داشته باشد.
- قرارداد اجاره ملک مذکور باید مدت دار باشد.
- در زمان ثبت درخواست دستور تخلیه باید حتماً مدت مذکور در قرارداد اجاره ملک به پایان رسیده باشد.
در صورتی که تمامی این شروط به طور همزمان وجود داشته باشند، مالک می تواند درخواست خود را به شورای حل اختلاف تقدیم نماید که در نتیجه دستور تخلیه ملک صادر خواهد شد.
دستور تخلیه ملک نیازمند صدور برگه اجراییه نیست و یک هفته بعد از ثبت درخواستِ مالک اجرا می شود. پس از ابلاغ اجراییه، فرصت سه روزه به مستاجر برای تخلیه ملک اعطا شده و در صورت سرپیچی او، تخلیه ملک توسط مأمور اجرا خواهد شد.
نحوه صدور حکم تخلیه ملک
تمامی احکام تخلیه توسط دادگاه صادر می شوند؛ ولی حکم تخلیه املاکی که دارای کاربری مسکونی هستند، توسط شورای حل اختلاف محلِ ملک صادر می شود. حکم تخلیه نیازمند زمان بیشتری برای صدور (نسبت به دستور تخلیه) می باشد.
صدور حکم تخلیه ملک طی مراحل متعددی همچون تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجراییه قابل انجام است.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
اصلی ترین تفاوتی که میان حکم و دستور تخلیه وجود دارد، طریقه برگزاری جلسات و اعلام نظر مراجع ذی صلاح می باشد. صدور حکم تخلیه نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی است که در آن طرفین حضور می یابند و دفاعیات خود را ابراز می کنند؛ ولی صدور دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه ندارد.
نکته: صدور دستور تخلیه ملک تنها به درخواست مالک نیاز دارد و با استناد به اجاره نامه قابل صدور است.
بروز حوادث و عدم تخلیه ملک
در بعضی مواقع عدم تخلیه ملک توسط مستأجر ممکن است به دلیل بروز حوادث غیر منتظره برای وی باشد؛ در این صورت امکان تخلیه در زمان تعیین شده وجود ندارد و مستأجر می تواند تقاضای مهلت مجدد از دادگاه داشته باشد.
چنانچه درخواست مذکور به مرجع قضایی تقدیم شود، تنها برای یک مرتبه و به مدت حداکثر یک ماه به مستأجر مهلت تخلیه داده خواهد شد.
نکته: مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها در این مدت یک ماهه به موجر می باشد.
شرایط متوقف کردن حکم تخلیه
در برخی مواقع و در صورت وجود شرایط خاصی امکان متوقف کردن حکم تخلیه برای مستأجر وجود دارد؛ چنانچه مستأجر ادعا کند که سند اجاره موجر جعلی می باشد یا این که زمان اجاره مورد تمدید واقع شده است، انجام مراحل تخلیه ملک متوقف خواهد شد.
در چنین حالتی به مستأجر فرصت سه روزه ای اعطا می شود که بتواند ادعای خود را ثابت نماید؛ اما اگر او درخواست دادرسی فوری داشته باشد، مرجع قضایی به بررسی ادعای او (بدون نیاز به ثبت دادخواست) می پردازد.
تخلیه ملک توسط مامور اجرای احکام
موجر برای دریافت حکم تخلیه ملک خود باید به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و درخواست خود را به آن مرجع تقدیم نماید. بعد از صدور حکم تخلیه، مستاجر طی مدت 20 روز فرصت اعتراض و تجدید نظرخواهی خواهد داشت و باید مستندات خود را (در صورت وجود) اعلام کند.
چنانچه مستاجر در مدت مذکور اعتراض خود را بیان نکند، امکان تقاضای صدور اجراییه برای مالک (موجر) فراهم می شود که مجددا فرصت 10 روزه برای اعتراض مجدد مستاجر وجود دارد و اگر باز هم اعتراضی نداشت، عملیات تخلیه به وسیله مأمور اجرای احکام یا کلانتری انجام می شود.
طریقه تخلیه ملکِ بدون قرارداد
در صورتی که موجر (مالک) ملک خود را بدون قرارداد به شخصی اجاره داده باشد و آن شخص در زمان تعیین شده (به صورت شفاهی) ملک را تخلیه نکند و از تحویل ملک خودداری کند، امکان اعلام درخواست تخلیه به مرجع صالح برای موجر وجود دارد.
درخواست تخلیه ملکِ بدون قرارداد از دو طریق قابل پیگیری است، تصرف عدوانی یا خلع ید عناوینی هستند که در این درخواست باید ذکر شوند؛ بنابراین امکان دریافت دستور تخلیه برای املاکی که بدون انعقاد قرارداد به افراد اجاره داده شده اند نیز وجود دارد.
نکته: هر یک از شکایات تصرف عدوانی یا خلع ید دارای شرایط و مراحل خاصی می باشند و بهتر است حتما قبل از هر گونه اقدامی از یک وکیل مشورت بگیرید.
مدارک مورد نیاز برای دریافت حکم تخلیه
برای دریافت حکم تخلیه و در مواردی که میان موجر و مستاجر اختلافی وجود داشته باشد، موجر می تواند با در دست داشتن مدارکی که در ادامه ذکر شده اند، به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه نماید و درخواست صدور حکم تخلیه نماید؛ مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر است:
- سند مالکیت ملک
- مدارک هویتی مانند شناسنامه یا کارت ملی مالک (موجر)
- اجاره نامه
شرایط دریافت حکم تخلیه فوری
در سال 1376 قانونی با عنوان "قانون روابط موجر و مستأجر" تصویب شد و در مواد 2، 3 و 4 آن شرایط دریافت حکم تخلیه فوری (در صورت انقضای مهلت قرارداد اجاره) برای موجرین تصریح شد تا بتوانند در زمان کوتاه تری ملک خود را از مستأجرین تحویل بگیرند.
در صورتی که قرارداد اجاره ملکی بعد از تصویب قانون مذکور یعنی بعد از سال 1376 منعقد شده و دارای شرایط زیر باشد، امکان دریافت حکم تخلیه فوری وجود خواهد داشت:
- قرارداد اجاره باید حتما کتبی باشد و به صورت شفاهی میان موجر و مستأجر توافق نشده باشد.
- در اجاره نامه مدت قرارداد حتماً ذکر شده باشد.
- موجر مبلغ ودیعه مستأجر را به حساب دادگستری واریز کرده باشد.
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد و در هر دو نسخه امضای موجر و مستأجر به همراه دو شاهد وجود داشته باشد
نکته: مبلغ ودیعه ای که موجر به حساب دادگستری واریز کرده است، پس از اجرای حکم تخلیه به مستأجر مسترد می شود؛ ولی اگر موجر ادعای عدم پرداخت اجاره بها یا مبلغ خسارت های وارده به ملک خود را داشته باشد، امکان ثبت شکایتی با عنوان عدم پرداخت اجاره بها یا خسارت را نیز خواهد داشت.
شورای حل اختلاف به این شکایت نیز رسیدگی می کند و مبلغ اجاره یا خسارت را به نفع موجر از ودیعه کسر نموده و باقی مانده آن را به مستأجر مسترد می نماید.