نکات ضروری برای فروش ملک توسط قیم

با توجه به گسترش معاملات در انعقاد قرارداد های حقوقی  باید به اهلیت طرفین معامله توجه ویژه ای گردد و دقت شود که طرفین شرایط قانونی را دارا  باشند چرا که اگر به این مهم در حین تنظیم قرار داد ها توجه نگردد و طرفین معامله شرایط موجود در قانون را نداشته باشند ممکن است، دادگاه مربوطه حکم به ابطال معامله را صادر نماید. بر همین اساس مطابق بند 2 ماده 190 قانون مدنی اهلیت طرفین از شرایط الزامی برای صحت یک معامله می باشد و نیز به استناد ماده 1207 قانون مدنی: صغیر، سفیه، مجنون و غیر رشید محجور محسوب می شوند و محجور حق تصرف در اموال و حقوق مالی خود را ندارند در نتیجه تنها کسی که می تواند اموال خود را معامله کند یا باید مالک و یا دارای نمایندگی قرار دادی و قانونی از سوی مالک باشد. یکی از انواع نمایندگی قانونی نمایندگی قیم برای فرد محجور است در مورد میزان اختیار قیم در انجام معاملات اصل بر این است که او می تواند به نمایندگی از محجور قرارداد ببندد.

وظایف و مسئولیت های قیم در قانون امور حسبی آمده است که می توان فروش اموال ضایع شدنی محجور، اداره امور مالی محجور، فروش یا رهن اموال غیر منقول آن هم با اجازه دادستان را از حدود اختیارات قیم برشمرد.

با استناد به ماده 1218 قانون مدنی افراد زیر نیاز به قیم دارند:

• صغیری که ولی خاص ندارد ( منظور از ولی خاص پدر و جد پدری است )
• مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون و عدم رشد آن ها متصل به زمان صغر آن ها بوده و ولی خاص ندارند
• مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون و عدم رشد آن ها متصل به زمان صغر آن ها نباشد

حدود و اختیارات قیم

1- اداره اموال و دارایی محجور 

قیم به لحاظ نفع محجور باید اموال و دارایی او را به بهترین نحو اداره کند. بر این اساس قیم با تصویب مدعی العموم می تواند مال منقول مدعی علیه را بفروشد یا به رهن بگذارد. در مورد اموال منقول نیز قیم می تواند اقدام به فروش آن ها کند و یا با پول فروش آن اموال، مال دیگری بخرد و در نهایت هر اقدامی که به نفع محجور است را انجام دهد.

2- فروش اموال ضایع شدنی محجور

از جمله اختیارات قیم این است که اقدام به فروش اموال ضایع شدنی محجور کند. در این صورت  با فروش آن ها مال دیگری برای محجور بخرد و یا به گونه ای که به مصلحت محجور است اقدام نماید.

3- تربیت و اصلاح حال محجور

مطابق ماده 79 قانون امور حسبی یکی از وظایف و مسئولیت های قیم و حدود و اختیارات او این است که در تربیت و رعایت مصلحت محجور نهایت سعی خود را به عمل آورد.

4- اجازه اشتغال به کار یا پیشه محجور

قیم می تواند در صورتی که مصلحت بداند اجازه اشتغال را به محجور بدهد.

5- طلاق و ازدواج محجور

از اختیارات قیم این است که در صورتی که پزشک مصلحت بداند با  اجازه دادستان برای محجور عقد و ازدواج منعقد کند و یا در صورت اجازه دادستان امور طلاق او را انجام دهد.

با استناد به ماده 82 و 83  قانون امور حسبی قیم فرد محجور یا طفل، حق فروش اموال غیر منقول ( ملک ) متعلق به او را ندارد مگر با تصویب دادستان؛ باید به این نکته اشاره کرد در صورتی که فردی برای خرید ملکی که در میان ورثه طفل صغیری وجود دارد اقدام نماید، قیم باید از دادسرای امور سرپرستی برای انتقال ملک اجازه مکتوب دریافت کند.

در انجام معاملات قیم می تواند به نمایندگی از محجور قرارداد ببندد اما قیم در انجام بعضی معاملات ممنوع است که عبارتند از :

الف) معامله قیم با خود

معامله قیم با خود ممنوع است چه انتقال به خودش باشد و چه بخواهد مال محجور را به قیم انتقال دهد.

ب) معاملاتی که به اجازه دادستانی احتیاج دارد که شامل موارد زیر است:

• فروش اموال غیر منقول: چون این اموال در جامعه نقش مهمی در زندگی فردی و اجتماعی افراد دارد و پشتوانه مهمی به حساب می آید در نتیجه فروش آن ها باید با اجازه و تصویب دادستان باشد
• رهن اموال غیر منقول
• معاملاتی که طی آن قیم به محجور بدهکار گردد 
• مصالحه و دادن رضایت
• قرض و وام گرفتن: قیم تنها در صورت نیاز و ضرورت و آن هم بعد از تصویب دادستان اجازه دارد برای محجور تسهیلاتی بگیرد
• گرو گذاشتن اموال غیر منقول محجور بدون اجازه دادستان ممنوع است
• مطابق ماده 1242 قانون مدنی: قیم نمی تواند دعاوی مربوط به مولی علیه محجور را به صلح خاتمه دهد مگر با تصویب مدعی العموم، بر این اساس اگر در دعوایی و یا پرونده ای محجور در مقام شاکی با خواهان باشد قیم بدون اجازه دادستان نمی تواند در پرونده رضایت دهد.

قیم معاملات زیر را فقط با شرط تصویب دادستان می تواند انجام دهد که شامل موارد زیر است:

1. فروش اموال غیر منقول
2. معامله قیم با خود

مطابق ماده 1240 قانون مدنی: قیم نمی تواند در سمت قیومت از طرف مولی علیه خود معامله کند اعم از اینکه مال مولی علیه را به خود منتقل کند یا مال خود را به او انتقال دهد زیرا وظیفه اصلی قیم حفظ و نگهداری اموال محجور است. در این صورت قیم از انجام معامله ای که نتیجه آن نقل و انتقال مالی بین قیم و محجور است منع شده است زیرا این کار به ضرر محجور است.

جبران خسارت قیم

مطابق ماده 1238 قانون مدنی: قیمی که تقصیر در حفظ مال مولی علیه بنماید مسئول ضرر و خسارت آن است که از نقصان یا تلف آن مال حاصل شده است حتی اگر نقصان یا تلف به تفریط یا تعدی قیم نباشد. بنابراین با توجه به اینکه اموال محجور به دست قیم امانت است و تا زمانی که قیم شرط امانت داری را رعایت کند، چنانچه اموال از بین برود مسئولیت متوجه قیم نیست اما اگر قیم از انجام وظایف خود کوتاهی کند و یا از اختیاراتی که قانون به او داده شده تجاوز نماید مسئولیت تلف شدن اموال با قیم است حتی اگر خودش عامل خسارت نباشد.

اشخاصی که نمی توانند قیم شوند:

1. کسانی که خود تحت ولایت و یا قیومت شخص دیگری هستند 
2. کسانی که حکم ورشکستگی آن ها رد شده و هنوز عمل ورشکستگی آنها بر طرف نشده است
3. کسانی که مرتکب جنایت یا یکی از جرم های سرقت، کلاهبرداری، هتک ناموس و... حکم قطعی به محکومیت داشته باشند
4. کسانی که فساد اخلاقی آن ها تایید شده باشد
5. کسانی که خود و یا خویشاوندان درجه اول آنها دعوایی بر محجور داشته باشند

کلمات کلیدی

•  فروش ملک فرزند صغیر
• فروش اموال صغیر توسط مادر
• فروش مال صغیر توسط مادر
• فروش سهم الارث صغیر
• فرزند صغیر کیست
• فروش اموال صغیر توسط قیم بدون اجازه دادستان
• آیا قیم میتواند مال صغیر را بفروشد
• نمونه دادخواست فروش مال صغیر
• فروش ملک فرزند صغیر توسط پدر
• فروش اموال منقول صغیر
• مولی علیه کیست
• نمونه دادخواست ابطال معامله ولی قهری