عقد اجاره یکی از پرکاربردترین عقود جامعه است چرا که با توجه به وضعیت اقتصادی نامطلوب خرید برخی اموال برای دیگران دشوار شده پس به ناچار مال مورد نظر خود اجاره میکنند.اجاره مطابق مادخ467ق.م به سه صورت است اشیاء ، حیوان ، انسان میباشد که من در این مقاله در مورد اجاره اشیاء وبطور خاص اجاره خانه و هزینه های تعمیر پکیج را بررسی میکنم .
تعریف عقد اجاره اموال
اجاره اموال عبارت است اینکه شخصی منافع مالی را در ازای مبلقی معین و مدتی معین به تملیک شخص دیگری در بیاورد در این تعریف شخصی که ابتدا مالک منافع بوده را موجر و شخصی که به موجب عقد اجاره مالک منافع شده را مستاجر می نامند
هریک از اشخاص موجر و مستاجر وظایفی را مطابق عقد اجاره ای که منعقد کردند برعهده دارند اما مهمترین سوالی که ممکن است برای طرفین عقد اجاره یا اشخاص دیگر بوجود بیاید این است که اگر مال مورد اجاره در طول مدت اجاره دچار نقص شده و تعمیر لازم داشته باشد هزینه این تعمیر با موجر است یا مستاجر؟ در پاسخ به این سوال ما با سه قانون روبرو هستیم 1)قانون مدنی مصوب سال 1307 2)قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 3)قانون روابط موجر یا مستاجر مصوب سال 1362 مطابق ماده486قانون مدنی (تمامی هزینه ها و مخارجی که در مال مورد اجاره ایجاد میشود بر عهده موجر یا همان مالک است)اما در این ماده دو استثنا وجود دارد که در صورت وجود این دوتا مورد هزینه ها بر عهده مستاجر باشد اولین موردی که قانون مدنی مستاجر را مسئول پرداخت تعمیرات میداند شرط خلاف ماده فوق در عقد اجاره است یعنی طرفین میتواند در زمان انعقاد عقد توافق کنند که مستاجر مسئول هزینه های مورد اجاره باشد.دومین استثنایی که باعث میشود مستاجر مسئول پرداخت هزینه ها باشد عرف بلد خلاف ماده فوق است مثلا هزینه تعمیر کولر در منازل مسکونی در عرف جامعه برعهده مستاجر است درصورتی که ماده 486ق.م مالک را مسئول پرداخت میداند اما در ادامه همین ماده عرف بلد را استثنای ماده قرار داده است. بنابراین مطابق ماده 486 قانون مدنی تمامی هزینه های مال اجاره برعهده ی مالک است مگر در قرارداد خلاف این شرط شده باشد یا اینکه عرف بلد جامعه برخی هزینه ها را برعهده مستاجر قرار داده باشد
اما این مسئله در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56و62 کمی متفاوت میباشد به طوری در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56و همچنین ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 62 هزینه های تعمیرات را به دو دسته تقسیم کرده است 1)هزینه های اساسی مال مورد اجاره مثل هزینه تعمیر وسایل حرارتی مثل کولرها ، پکیج ها و... که مربوط به اصل مال است تماما بر عهده مالک است 2)اما دسته دوم هزینه هایی است که مربوط به استفاده شخص از منافع میشود و بیشتر جنبه تزئینی و زیبایی دارد مانند کاغذ دیواری و ... برعهده مستاجر میباشد اما لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستاجر 62 نیز این اجازه داده شده که میتوان بر خلاف صورت ماده توافق کرد الیته ذکر یک نکته ضروری است وآن این است که تمامی موارد بالا اعم از هزینه ها و تعمیرات را میتوان در قرارداد اجاره تنظیم کرد و در قانون ما نیز اجازه داده شده که حتی میتوان برخلاف صراحت ماده توافق کرد
در آخر باید اشاره شود که قانون فعلی حاکم بر عقد اجاره اموال قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 میباشد اما این قانون به طور مستقیم اشاره ای به مسئولیت پرداخت هزینه های تعمیرات نکرده است اما بر طبق همین قانون میتوان آن را به پرداخت های تعمیرات بسط داد.
