آیا فروشنده پس از تنظیم سند می‌تواند مبلغ اضافه متراژ را مطالبه کند

Question

سلام وقت بخیر. یک واحد آپارتمان در خرداد 1402 از فردی که وکیل پایه یک می باشد خریداری کرده ام بصورت قولنامه ای در بانگاه املاک معتبر ،در قرارداد بصورت صریح قید کرده ایم که متراژ ملک حدود 90 متر می باشد و قیمت و قرارداد قطعی است و کم و زیاد شدن متراژ تاثیری در قیمت ندارد و دو طرف به یکدیگر گذشت نمودند اختلاف متراژ را ، حال پس از 2 سال و نیم که سند آماده شده 5 متر متراژ اضافه شده و فروشنده با تهدید بنده که من وکیل هستم و از قانون سر در میارم به بنده فشار می آورد که مبلغ اضافه متراژ را به وی پرداخت کنم و بنده نیز شکایتی بابت الزام به تنظیم سند و جریمه تاخیر در تنظیم سند طبق مفاد قرارداد تنظیم کرده ام که چند روز دیگر نوبت دادگاهمون هست حالا با توجه به مستندات من آیا فروشنده می تواند ادعایی داشته باشد لازم به ذکر است که پیشنهاد گذشت کم و زیاد متراژ هم به پیشنهاد و تاکید فروشنده بوده .باتشکر

علی تقوی · Accepted Answer

با سلام و احترام، با توجه به اطلاعات ارائه شده و قوانین جاری، به سوالات شما پاسخ می‌دهم:

1.  اعتبار شرط "گذشت" از اختلاف متراژ:
       با استناد به ماده 355 قانون مدنی، اگر در قرارداد قید شده باشد که طرفین نسبت به "زیاده یا نقیصه" متراژ تراضی کرده‌اند، این توافق معتبر است. به این معنی که طرفین با علم به احتمال تغییر متراژ، رضایت خود را به معامله اعلام کرده‌اند.
       بنابراین، با وجود این شرط، فروشنده نمی‌تواند پس از تنظیم سند، ادعای پرداخت مبلغ اضافه متراژ را داشته باشد.

2.  تاثیر "حدود" متراژ در قرارداد:
       عبارت "حدود 90 متر" در قرارداد نشان می‌دهد که متراژ دقیق مورد توافق نبوده و طرفین احتمال کمی اختلاف را در نظر داشته‌اند. این موضوع می‌تواند به نفع شما تفسیر شود، به ویژه با وجود شرط "گذشت".

3.  الزام به تنظیم سند و جریمه تاخیر:
       از آنجا که شما دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی و جریمه تاخیر تنظیم کرده‌اید، دادگاه با بررسی قرارداد و شرایط موجود، در این خصوص تصمیم‌گیری می‌کند.
       با توجه به شرط "گذشت" از اختلاف متراژ، به نظر می‌رسد که شما در این دعوا موقعیت بهتری دارید.

4.  وکیل بودن فروشنده:
       وکیل بودن فروشنده تاثیری در اعتبار قرارداد ندارد، مگر اینکه ثابت شود ایشان از موقعیت خود سوء استفاده کرده و اطلاعاتی را از شما پنهان کرده است.

5.  ماده 355 قانون مدنی:
       این ماده بیان می‌کند اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود که کمتر یا بیشتر است، طرف متضرر می‌تواند معامله را فسخ کند، مگر اینکه طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند. با توجه به شرط "گذشت" در قرارداد شما، این ماده نمی‌تواند به نفع فروشنده استفاده شود.

6.  پیشنهاد و تاکید فروشنده:
       اگر پیشنهاد "گذشت" از اختلاف متراژ از سوی فروشنده مطرح شده و در قرارداد ذکر شده باشد، این موضوع می‌تواند به عنوان یک "اقرار" از سوی ایشان تلقی شود و ادعای لاحق وی را تضعیف کند.

نکات مهم:

با توجه به اینکه در قرارداد شما شرط "گذشت" از اختلاف متراژ ذکر شده، به نظر می‌رسد که فروشنده نمی‌تواند ادعایی مبنی بر دریافت مبلغ اضافه متراژ داشته باشد.
   با این حال، تصمیم نهایی با دادگاه است و قاضی با بررسی دقیق قرارداد و شرایط موجود، رای خود را صادر می‌کند.
   ماده 149 قانون ثبت، در خصوص املاکی است که سند رسمی دارند و بعداً مشخص می‌شود متراژ آنها بیشتر است. این ماده در مورد شما کاربرد ندارد، زیرا سند پس از معامله و با متراژ جدید صادر شده است.
   بهتر است در جلسه دادگاه، با استناد به مفاد قرارداد و شرایط موجود، از حقوق خود دفاع کنید.
   دادگاه با بررسی قرارداد و در نظر گرفتن اظهارات طرفین و کارشناسان، در خصوص الزام به تنظیم سند و جریمه تاخیر تصمیم‌گیری خواهد کرد.

آیا فروشنده پس از تنظیم سند می‌تواند مبلغ اضافه متراژ را مطالبه کند

علی تقوی