بیمه کردن ساختمان توسط مدیر ساختمان

Question

با سلام و  احترام 
در ساختمان ما کلا 4 واحد هستیم. 
پدر من امور ساختمان را انجام میدهد و البته گهگاه بعضی ساکنین در مواردی مثل تعمیرات و … همراهی میکنند. 
از ابتدا هیچ نوشته ای مبنی بر اینکه پدرم مدیر ساختمان است نداشتیم. 
حقوق دریافت نمیکند و شارژ هم نداریم. با این حال ساختمان را بیمه آتش سوزی، مسئولیت مدنی و زلزله کرده و بارها شفاها تاکید کرده ایم که پدرم مدیر ساختمان نیست. 
آیا خدای نکرده در صورت وقوع حادثه، مسئولیتی متوجه پدر من هست ؟ 
با سپاس

علی تقوی · Accepted Answer

با سلام و احترام.
با توضیحاتی که فرمودید، صرف اینکه پدر شما در عمل گاهی امور ساختمان را انجام داده یا برای بیمه کردن ساختمان اقدام کرده، به‌تنهایی به معنای پذیرش قطعی سمت «مدیر ساختمان» و مسئولیت نامحدود در قبال هر حادثه نیست. اما یک نکته مهم وجود دارد:
طبق ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند؛ و مطابق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر یا مدیران مکلف به بیمه کردن کل بنا در برابر آتش‌سوزی هستند. بنابراین در مورد پدر شما:
اگر واقعاً:
هیچ صورت‌جلسه‌ای مبنی بر انتخاب ایشان به عنوان مدیر وجود ندارد؛
هیچ توافق کتبی یا شفاهی مشخصی برای قبول سمت مدیریت وجود نداشته است؛
ایشان حقوق یا حق‌الزحمه‌ای دریافت نمی‌کند؛
سایر مالکین نیز صراحتاً می‌دانند و تأیید کرده‌اند که ایشان مدیر ساختمان نیست؛
اقدامات ایشان صرفاً از باب همکاری، مساعدت و انجام امور موردی بوده است؛
اصل بر این است که صرف انجام امور اداری یا بیمه کردن ساختمان، به‌تنهایی مسئولیت قانونی مدیر ساختمان را بر عهده ایشان قرار نمی‌دهد.
با این حال، در صورت وقوع حادثه، دادگاه به واقعیت عملکرد و مدارک موجود توجه می‌کند. اگر مثلاً پدر شما عملاً تمام امور ساختمان را به‌صورت مستمر بر عهده داشته باشد، قراردادهای ساختمان را به نام خود امضا کند، دستور تعمیرات بدهد، هزینه‌ها را مدیریت کند و سایر مالکین نیز ایشان را عملاً مدیر بدانند، ممکن است طرف حادثه یا زیان‌دیده ادعا کند که ایشان «مدیر عملی» ساختمان بوده است. بنابراین بهتر است برای جلوگیری از هرگونه ابهام، وضعیت را همین الان مکتوب کنید.

بیمه کردن ساختمان توسط مدیر ساختمان

علی تقوی