انتقال قرارداد پیش فروش ملک:
یکی از اهداف مهم هر شخصی در راستای تمکن مالی سرمایه گذاری در املاک است.گاهی این سرمایه گذاری‌ها، اموالی است که در حال حاضر موجود می باشند وگاهی اشخاص صرفا در سرمایه گذاری که در آینده به ثمر خواهد رسید سرمایه گذاری میکنند. پیش خرید املاک هم نیز نوعی از این سرمایه گذاری است که امروزه مورد توجه بسیاری از اشخاص قرار گرفته اما گاهی شرایطی به وجود می آید که شخص مجبور به فروش و انتقال قرارداد پیش خرید یا فروش خود خواهد شد. چنانچه شما قصد انتقال قرارداد پیش فروش یا پیش خرید ملکی را دارید باید توجه داشته باشید که این فرایند دارای شرایط خاص خود است که در قانون پیش فروش ساختمان ها پیش بینی گردیده است.
چه قراردادی، قرارداد پیش فروش محسوب می شود؟
بر اساس ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان ها هر قراردادی که در آن فروشنده زمین یا ساختمانی که احداث آن به اتمام نرسیده است، متعهد شود ساختمانی با مشخصات مذکور در قرارداد احداث و تکمیل نموده و در نهایت به مالکیت خریدار درآورد، قرارداد پیش فروش محسوب شده و مفاد آن باید منطبق با قانون پیش فروش ساختمان ها تنظیم شود.
انتقال قرارداد پیش فروش
به طور کلی قانون گذار شرط اصلی انتقال قرارداد پیش فروش را رضایت طرفین آن بیان داشته و این امر در مواد 17 و 18 قانون پیش فروش ساختمان ها بیان شده است. بر اساس این مواد انتقال قرارداد پیش فروش می تواند به دو صورت به وقوع بپیوندد :
- انتقال قرارداد پیش فروشنده :
زمانی که قائم مقام یا شخص پیش فروشنده بخواهد تعهدات و حقوق خود را به شخص دیگر انتقال دهد نمی تواند بدون اخذ رضایت نامه کتبی کلیه پیش خریداران این اقدام را انجام دهد. چنانچه پیش فروشنده بدون اخذ رضایت پیش خریداران اقدام به انتقال تعهدات و وظایف خود به شخص ثالثی نماید، شخص ثالث هیچ گونه مسئولیتی در برابر پیش خریداران نخواهد داشت و همچنان کلیه وظایف و تعهدات بر عهده پیش فروشنده اولیه خواهد بود. اما باید توجه داشت چنانچه پیش فروشنده برای انجام قسمت یا کل تعهدات خود با پیمانکاری جهت اجرا قراردادی منعقد نماید این عمل وی به منزله انتقال قرارداد محسوب نخواهد شد .
- انتقال قرارداد پیش خریدار:
هرگاه شخص پیش خریدار بخواهد حقوق و تعهدات خود را به شخص دیگری منتقل نماید بر اساس ماده 18 قانون پیش فروش ساختمان ها می بایست رضایت شخص پیش فروشنده را اخذ نماید و چنانچه به اخذ رضایت پیش فروشنده اقدام به انتقال قرارداد خود نماید، سبب سقوط تعهدات وی نیبت به پیش فروشنده نخواهد شد بلکه همچنان مسئول کلیه پرداخت ها و تعهدات قراردادی می باشد.
شرایط نحوه انتقال به چه صورت است؟
برای انتقال قرارداد پیش فروش می بایست مواردی را رعایت نمایید تا اعتبار قرارداد شما سقوط نکند این موارد عبارتند از:
- انتقال دهنده قرارداد باید دقیقا همان حقوق و تعهداتی را به شخص دیگر منتقل نماید که عینا در قرارداد اولیه درنظر گرفته شده است و نمی تواند این تعهدات را افزایش بدهد به عنوان مثال اگر در قرارداد پیش خرید ذکر شده شیرآلات واحد مسکونی از برترین برند های ایرانی خواهد بود، شخص منتقل کننده نمی تواند ذکر نماید که شیرآلات ایتالیایی اسفتده خواهد شد. به طور کلی انتقال قرارداد باید به نحوی صورت گیرد که در هر حالت پیش فروشنده یا در شرایط مقرر در قرارداد اولیه قرار گیرد و یا شرایط بهتر.
- کلیه قراردادهایی که تحقق در آِنده صورت گیرد و حال نباشد قابلیت انتقال خواهند داشت اما باید توجه داشت چنانچه طرفیت حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشند دیگر این امکان میسر نخواهد بود.
