بیرون کردن اشخاصی که به زور وارد ملک یا زمین شده اند
مشکلات ثبتی در حوزه املاک
وقتی به قانون و آیین نامه ثبت مراجعه کنید، صحبتی از تجاوز به ملک نخواهید دید. بلکه متوجه خواهید شد قوانینی درباره اسناد مالکیت معارض، وضع گردیده است. در چنین مواقعی این سوال برای شما پیش خواهد آمد که اگر فردی به ملک یا زمینی تجاوز کند یا بدون اجازه وارد ملکی شود؛ مفاد قانونی آن چیست و آیا قانون برای چنین فردی مجازاتی در نظر دارد یا خیر.
به طور کلی در قانون صرفاً، تعارض در املاک و اشتباهات ثبتی که امکان دارد توسط ادارات ثبت رخ داده باشد؛ به عنوان مشکلات مالکیت معارض در نظر گرفته شده اند. به عبارت دیگر قوانین موجود در رابطه با تجاوز، تداخل یا تزاحم در قانون به شکل شفافی وجود ندارند. اما سازمان ثبت اسناد و املاک از طریق بخشنامه ها و دستورالعمل هایی سعی کرده‌اند چنین مشکلاتی را رفع نمایند و قوانینی برای موضوعاتی مانند: تجاوز به ملک تنظیم کرده اند.
منظور از مالکیت معارض چیست؟
مالکیت معارض و تجاوز به ملک دو موضوع کاملاً مجزا و متفاوت از یکدیگر هستند. شاید برای شما پیش آمده باشد که برای یک ملک یا زمین دو سند وجود دارد. یعنی برای یک ملک یا زمین به نام دو شخص سند صادر شده است. به اینگونه اسناد، اسناد معارض می‌گویند و چین مشکلات ثبتی باید حتماً در دادگاه مطرح شوند و قاضی برای یکی از سند ها حکم ابطال صادر نماید.
نکته مهم تر آنکه عموما سند فردی که زودتر صادر شده است به جهات قانونی معتبر تر می باشد و دادگاه سند دوم را سند معارض می نامد. فردی که مالک سند دوم است، باید در دادگاه اعلام دعوی کرده و برای تعیین تکلیف سند معارض خود، از دادگاه کمک بخواهد. از آنجایی که مالک سند اول اعتبار بیشتری دارد؛ فرد دوم که دارای سند معارض است باید با دلیل و ادله محکم به دادگاه مراجعه کرده تا بتواند سند اول را ابطال نماید.
آشنایی با انواع تعارض در اسناد
در این بخش قصد داریم انواع مالکیت معارض را بررسی کنیم. سپس به موضوع تجاوز به ملک خواهیم پرداخت. تعارض در سند مالکیت دارای انواع مختلفی است. گاهی تعارض در اصل ملک اتفاق می‌افتد. یعنی دو سند به نام دو شخص موجود می باشد ولی در تمام یا بخشی از حدود ملک اختلاف وجود دارد. به عبارت دیگر، یعنی یک سند برای تمام ملک به نام فردی صادر شده است و در تاریخ دیگری همان ملک با تمام آن ابعاد و یا بخشی از آن ابعاد، به نام شخص دیگری ثبت شده است. در این صورت تعارض در اصل ملک اتفاق افتاده اما نوع دیگری در تعارض به شکل اختلاف در حدود اربعه ملک رخ می دهد. یعنی یک سند با حدود اربعه متفاوت از سند دیگر برای ملک یا زمینی یکسان، صادر شده است.
تعارض حقوقی نیز از دیگر تعارضات در موضوعات مربوط به اسناد و املاک می باشد. به طوری که حدود و مختصات یک ملکی با حدود و مختصات ملک مجاور تداخل پیدا کرده است. در این صورت تعارض حقوقی رخ داده است. در واقع در این گونه تعارض، ملک مجاور حدود و مساحتی که برای ملکی دیگر در نظر گرفته شده است(مانند حق عبور) را قبول ندارد.
مفهوم تجاوز به ملک
موضوع تجاوز به ملک با مالکیت معارض کاملا متفاوت است. با توجه به بخش فوق توانستیم به صورت مختصر در رابطه با مالکیت معارض اطلاعاتی کسب کنیم. اکنون می‌خواهیم بدانیم تجاوز به ملک به چه منظور است و چه مفاد قانونی برای آن در نظر گرفته شده است.
مفهوم تجاوز به ملک یک مفهوم کاملا پیچیده است. لذا برای توضیح آن نیاز به مثال های زیادی می باشد. شاید تصور کنید منظور از تجاوز به ملک حضور فردی در املاک شماست که آن را برای خود غصب کرده است. اما این موضوع با حوزه غصب ملک، تفاوت هایی دارد. وقتی صحبت از موضوع تجاوز به ملک باشد؛ در حقیقت منظور خارج شدن از محدوده صورت مجلس تحدید است. صورت مجلس تحدید یک سندی است که حدود و مشخصات املاک و زمین ها را مشخص می کند. در واقع یک ملک یا ساختمان باید در محدوده و حدود اربعه ای که در صورت مجلس ذکر شده و متعلق به آن زمین است، ساخته شود. وقتی زمینی یا ساختمانی از این حدود خارج شده باشد؛ تجاوز به ملک رخ داده است.
تصور کنید دو قطعه زمین کنار یکدیگر با حدود اربعه مشخص قرار دارند. این حدود اربعه در صورت مجلس و همچنین در سند قید شده است. اما هنگام احداثِ بنا، بخشی از حدود اربعه تغییر پیدا می‌کند و ساختمان به شکلی احداث می شود که در قسمت شرق، غرب، شمال یا جنوب به زمین مجاور؛ تجاوز می کند. به این ترتیب موضوع تجاوز به ملک مطرح می گردد.
البته دقت داشته باشید تجاوز به ملک همیشه مربوط به املاک مجاور نمی باشد. گاهی ممکن است حدود اربعه ملکی با خیابان، کوچه، مسیل و یا سایر بخش های شهر و روستا تداخل پیدا کند. در این صورت نیز تجاوز به ملک رخ داده است.
برای حل مشکل تجاوز به ملک، چه باید کرد؟
وقتی تجاوز به ملک صورت بگیرد باید در دادگاه موضوع مطرح گردد. لذا توافق طرفین مهم‌ترین مسئله‌ای است که باید پیگیری شود. در واقع دو راه برای طرفین وجود ندارد: یا باید فرد متجاوز از محدوده اربعه خود استفاده نموده و طبق سند و صورتمجلس ساختمان خود را در جای درست بنا کند یا با فرد مقابل توافق کرده و مساحتی که به آن تجاوز کرده است را از او خریداری نماید. سپس حدود اربعه جدید را از طریق اداره ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت کرده و سند جدیدی را دریافت نماید. اما بهتر است دقت داشته باشید بر اساس قوانین اداره ثبت اسناد و املاک، تمام ساختمان ها و املاک باید در محل مشخص و معین خود مستقر باشند یعنی در همان حدود اربعه ای که در سند و صورتمجلس قید شده است؛ قرار بگیرند.
وقتی در دادگاه تجاوز به ملک اقامه دعوی شود؛ باید مدارک و مستندات کافی به دادگاه تقدیم گردد. به این ترتیب باید این نکته را بدانید که مشخص کردن موضوع تجاوز به ملک و نظایر آن کار بسیار سختی است. این موضوع به بررسی های دقیق ثبتی، نیاز دارد ضمن اینکه باید با کمک نقشه های یک دو هزارم به طور دقیق حدود و اربعه تمام املاک و بخش‌های مجاورِ ملکِ متجاوز، مشخص شود؛ تا بتوان به طور دقیق موضوع تجاوز به ملک را اثبات کرد.
موضوع ورود به عنف
شاید این سوال برای شما پیش بیاید که: آیا تفاوتی بین تجاوز به ملک و تجاوز به عنف وجود دارد یا خیر؟ جواب بله است. ورود به عنف زمانی رخ می دهد که فرد یا افرادی به زور وارد ملک شما شده باشند و به حریم شخصی شما تجاوز کرده باشند. در این صورت ورود به عنف صورت گرفته است و برای متجاوزین مجازات های سختی در دادگاه حکم می گردد.
برخلاف موضوع تجاوز به ملک که دادگاه مسیر سازش را در پیش می گیرد؛ ورود به عنف دارای مجازات است. مجازاتی که برای ورود به عنف در دادگاه در نظر گرفته می‌شود؛ بر اساس قصد و نیت متجاوزین متفاوت می باشد. زیرا برخی به دلیل دعوا و درگیری، بدون اجازه و به زور وارد ملک دیگران می شوند و یا گاهی به منظور سرقت ورود به عنف صورت می‌گیرد. به این ترتیب دادگاه وظیفه دارد با توجه به بررسی و اثبات دلایل ورود به عنف، مجازات متهمین را مشخص و اجرا نماید.
آشنایی با انواع ورود به عنف
ورود به عنف نیز مانند تجاوز به ملک دارای انواع مختلفی است. در بسیاری از موارد و پرونده ها دیده شده است که عده ای وارد زمینی شده و بدون اجازهِ مالک، در آن زمین به ساخت و ساز مشغول شده اند. وقتی زمینی بدون حصار و حفاظ باشد؛ برخی از افراد سودجو بدون اجازهِ مالک، اقدام به ساخت و ساز می کنند. این امر جرم محسوب شده و تجاوز و ورود به عنف محسوب می گردد. در چنین مواقعی مالکِ زمین این حق را دارد که در دادگاه اقامه دعوی کرده و از متجاوزین توضیح بخواهد.
عده‌ای نیز به طور کامل به حریم زمین تجاوز نمی کنند. بلکه بخشی از مساحت زمین را مورد ساخت و ساز قرار می دهند. در این صورت دادگاه بررسی های لازم را انجام داده تا مشخص گردد آیا از ارزش زمین کاسته شده است یا خیر. در صورتی که ارزش زمین پایین نیامده باشد؛ نمی‌توان دستور خلع ید یا تخریب بنا را اعلام نمود. اما فرد متجاوز که بدون اجازه وارد زمین دیگری شده است، مجرم محسوب شده و بر اساس نظر دادگاه مجازات می شود.
موضوع غصب ملک نیز در حوزه تجاوز یا ورود به عنف مطرح می گردد. این موضوع زمانی رخ می دهد که فردی بدون اجازه و به زور وارد ملکی شده و قصد تصرف آن را دارد. در این صورت دادگاه خلع ید متجاوز را صادر کرده و فرد مجرم باید تمامی مال و هر خسارتی که وارد نموده است را به مالک بازگرداند.
