در این مقاله مطالعه خواهید کرد:
خیارات مختص عقد بیع
عقد بیع در قانون مدنی به قرارداد خرید و فروشی گفته میشود که اشخاص با یکدیگر تنظیم کرده و بر اساس آن یکی از دو طرف مالی را در عوض پرداخت وجه معینی به طرف مقابل تملیک مینماید.
جهت تنظیم عقد بیع تمامی توافقات اشخاص دارای اعتبار است، مشروط بر اینکه برخلاف قانون مدنی نباشند. در این شرایط قرارداد لازم الاجرا خواهد بود و دو طرف میبایست به مفاد آن متعهد باشند. با وجود این، بعضا بنا به عللی دو طرف از بیع منصرف میگردند و تصمیم دارند آن را فسخ کنند. ولی همانطور که بیان کردیم، عقد بیع یک عقد لازم میباشد.
در این شرایط قانون مدنی به اشخاص این اجازه را داده است که تحت شرایط خاص قادر به خاتمه دادن به آن قرارداد باشند. با این حال، بعضی از این اختیارات قانونی جهت فسخ معامله با عنوان «خیارات»، مختص عقد بیع میباشند.
از این رو هم شخص خریدار و هم فروشنده حق دارند با آگاهی از آنها در صورت لزوم نسبت به فسخ معامله اقدام کنند. بر همین اساس در ادامه این مطلب تصمیم داریم به بررسی خیارات اختصاصی عقد بیع کدام بپردازیم. با ما در گروه وکیلوند همراه باشید.
خیارات مختص عقد بیع در قانون مدنی
به موجب قانون مدنی، عقد بیع یا همان خرید و فروش از جمله انواع عقود لازم محسوب میگردد و دو طرف بایستی بعد از منعقد کردن قرارداد نسبت به آن متعهد بوده و به مفاد آن عمل کنند. با وجود این، امکان فسخ کردن قراردادهای لازم هم در پارهای از شرایط وجود دارد.
در اولین حالت، هنگامی که دو طرف قرارداد بیع با هم در رابطه با فسخ قرارداد به توافق میرسند و هر دو طرف نسبت به فسخ نمودن آن تمایل داشته باشند، قادر هستند به اصطلاح نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند که شرط لازم به منظور اقاله بیع رضایت دو جانبه متعاملین خواهد بود.
در دومین حالت، هر کدام از دو طرف قادر خواهند بود حتی بدون رضایت طرف دیگر نسبت فسخ قرارداد اقدام کرده و آن را بر هم بزند که در اصطلاح به این عمل فسخ قرارداد گفته میشود. با این حال، فسخ قرارداد از طریق هر کدام از طرفین مستلزم استناد به عذر موجهی میباشد.
در قانون مدنی، این علل موجهه با عنوان «خیارات» شناخته شدهاند. انواع خیارات قانون مدنی عبارت است از خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف از وصف، خیار غبن، خیار تدلیس ، خیار عیب، خیار شرط و خیار تبعض صفقه که امکان دارد در انواع و اقسام قراردادها حسب مورد و شرایط مورد استفاده واقع گردند.
با این وجود یکسری از خیارات مخصوص عقد بیع یا خیارات اختصاصی قرارداد بیع میباشند. به معنای اینکه از آنها میتوان تنها به منظور فسخ عقد بیع بهرهگیری نمود و در خصوص دیگر قراردادها مانند عقد اجاره و یا عقد صلح و هبه امکان جاری کردن آنها وجود ندارد.
به موجب قانون مدنی، خیارات اختصاصی قرارداد بیع عبارت است از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن که در ادامه به بررسی هر یک از آنها خواهیم پرداخت.
البته ذکر این نکته نیز ضرورت دارد که خیارات مذکور تنها خیارات جاری در عقد بیع جاری نیستند، بلکه خیارات دیگر را هم میتوان در رابطه با قرارداد بیع نیز اعمال نمود، اما آن خیارات اختصاصی به عقد بیع ندارند.
خیارات مختص بیع: خیار مجلس
خیار مجلس نخستین خیار مختص عقد بیع محسوب میگردد.
به موجب ماده 397 قانون مدنی: «هر یک از خریدار و فروشنده عقد بیع بعد از منعقد نمودن قرارداد خرید و فروش تا مادامی که از مجلس و مکان عقد خارج نگردیده و از یکدیگر فاصله نگرفتهاند، حق فسخ قرارداد را خواهند داشت.»
به این خیار در اصطلاح خیار مجلس میگویند که نخستین خیار اختصاصی قرارداد بیع به حساب میآید.
این خیار که تنها در عقد بیع جاری میباشد، از موقع انعقاد معامله تا موقع جدا شدن آنها برای هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد ایجاد خواهد کرد. بر همین اساس، به محض جدا شدن متبایعین حق اعمال خیار مجلس ساقط خواهد شد.
علاوه بر این، در شرایطی که دو طرف ضمن عقد بیع شرط کنند که این خیار ساقط گردد، دیگر امکان استناد به آن وجود نخواهد داشت. همچنین، در شرایطی که هر یک از دو طرف در مبیع یا ثمن تصرفی صورت دهند، در حکم انصراف از اعمال خیار مجلس بوده و در نهایت سقوط حق فسخ از طریق خیار مجلس است.
شرط زوال خیار مجلس
شرط زوال خیار مجلس این میباشد که هر دو طرف و یا طرف قرارداد بیع با اختیار از همدیگر جدا شوند؛ به این معنی که جدایی آنها اختیاری بوده و به صورت اکراهی و اجباری نباشد.
با وجود این چنانچه به صورت اکراهی باشد پس از آنکه اکراه برطرف گردد در شرایطی که شخص رضایت بدهد، در این حالت خیار زایل خواهد بود، ولی ملاک اصلی این بوده که با اختیار از یکدیگر جدا گردند.
در صورتی که یک شخص در مجلس عقد حضور داشته باشد و طرف دیگر از مجلس عقد خارج گردد، در این حالت تفرق حاصل گردیده است، بنابراین خیار مجلس زائل میگردد.
در صورتی که یکی از دو طرف قرارداد در مجلس عقد فوت کند، در این حالت هم خیار مجلس زایل خواهد بود چرا که با فوت افتراق حاصل گردیده است.
خیارات مختص بیع: خیار حیوان
از دیگر انواع خیارات اختصاصی قرارداد بیع، خیار حیوان است.
براساس ماده 398 قانون مدنی: «خیار حیوان تنها در خصوص خرید و فروش حیوانات زنده مورد استفاده قرار میگیرد و به معنای این است که تنها خریدار ظرف مدت زمان سه روز بعد از خرید آن حیوان حق دارد نسبت به فسخ قرارداد بیع اقدام نماید. »
علت در نظر گرفته شدن خیار حیوان در عقد بیع این بوده که امکان دارد حیوان معیوب یا مریض باشد و طی این مدت با اطلاع از این موضوع امکان فسخ قرارداد بیع وجود داشته باشد که این خیار به نوعی شبیه به خیار عیب میباشد؛ ولی با آن متفاوت است. البته، در طول مدت این سه روز بعد از خرید حیوان نبایستی تصرفی در آن صورت دهد که مبین انصراف از اعمال خیار حیوان باشد، به طور مثال چیدن پشم گوسفند و یا نعل زدن اسب.
مضاف بر این، خیار حیوان در بعضی از شرایط دیگر هم امکان دارد ساقط گردد. در صورتی که ضمن قرارداد و یا بعد از عقد بیع، شرط سقوط خیار حیوان بیان شده و یا اسقاط کافه خیارات شرط گردیده باشد، خریدار دیگر حق استناد به این خیار را نخواهد داشت. علاوه بر این بعد از طی شدن مدت سه روز از عقد بیع دیگر امکان اعمال خیار حیوان وجود نخواهد داشت.
خیارات مختص بیع: خیار تاخیر ثمن
سومین خیار مختص عقد بیع در قانون مدنی خیار تاخیر ثمن است که شرایط اعمال آن در ماده 402 این قانون توضیح داده شده است.
به موجب ماده مذکور در شرایطی که مبیع یا مال به فروش رسیده، عین خارجی یا در حکم آن باشد و به منظور پرداخت وجه معامله و یا تقدیم مبیع مدت زمان مشخصی پیش بینی نشده باشد، چنانچه سه روز از زمان بیع گذشته باشد و در طول این مدت فروشنده جنس فروخته شده را تسلیم نکرده باشد و خریدار هم کل مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشد، فروشنده حق فسخ کردن معامله را خواهد داشت.
ذکر این نکته ضروری است که از جمله شرایط مهم اعمال خیار تاخیر پرداخت ثمن این میباشد که به منظور پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع نبایستی مدت زمان مشخصی بین متعاملین پیش بینی شده باشد؛ در غیر این حالت حق فسخ قرارداد بیع ایجاد نخواهد شد.
ناگفته نماند که مهلت اعمال این خیار سه روز از تاریخ بیع است. ولی در صورتی که مبیع جزو اموالی باشد که طی کمتر از سه روز فاسد میشود و یا از قیمت آن کاسته میشود. خیار تاخیر ثمن از زمانی آغاز میگردد که مبیع در شرایط فاسد شدن یا کاهش قیمت قرار میگیرد .
خیار تاخیر پرداخت ثمن یا بهای معامله مختص فروشنده بوده و خریدار حق برهم زدن معامله را نخواهد داشت. ولی در صورتی که فروشنده، ثمن معامله را مطالبه نماید و بر اساس شواهد و قرائن معلوم گردد که منظور او الزام به قرارداد بوده است، خیار تاخیر ثمن ساقط خواهد شد.
د2ر شرایطی که خریدار ثمن معامله را به بایع پرداخت کند، ولی او از دریافت ثمن خودداری نماید، حق برهم زدن نخواهد داشت. ولی پرداخت بخشی از ثمن معامله و یا دادن آن به فردی که حق دریافت ثمن معامله را ندارد، حق اعمال خیار تاخیر ثمن از جانب بایع یا فروشنده را ساقط نخواهد کرد.