مشاغلی که مجوز فعالیت در املاک مسکونی موقعیت تجاری دارند

از آنجایی که قیمت املاک بسیار افزایش داشته و به دنبال آن خرید یا اجاره یک ملک نیاز به هزینه زیادی دارد، بسیاری از افراد تصمیم می‌گیرند تا به جای خرید یا اجاره کردن یک ملک با کاربری تجاری، یک ملک مسکونی که هزینه کمتری نسبت به ملک تجاری دارد، خریداری کرده یا اجاره کنند. درصورتی که چنین عملی برخلاف قانونی بوده و برای شخصی که این کار را انجام بدهد، مجازات در نظر گرفته شده است.

همانطور که همه ما می‌دانیم املاک کاربری‌های مختلفی دارند و از هر ملکی باید طبق همان کاربری که دارد استفاده کرد. به عبارت دیگر از ملک با کاربری مسکونی باید برای سکونت خانوار و از ملک با کاربری تجاری برای کسب و کار استفاده کرد. اگر کسی برخلاف این امر عمل نماید، مراجع ذی‌ربط با وی برخورد خواهند کرد. 

البته این اصل استثنا هم دارد. یعنی در بعضی موارد و برای برخی از کسب و کارها، قانون‌گذار این اجازه را داده که از محل مسکونی استفاده نمایند. در ادامه این مطلب تصمیم داریم تا بیشتر با اصل عدم تغییر کاربری و استثناهایی که درمورد آن وجود دارد صحبت کنیم. با ما همراه باشید.

اصل عدم تغییر کاربری به چه معناست؟

گفتیم که املاک با کاربری‌های مخصوص به خود ساخته می‌شوند و از هر ملکی باید مطابق با کاربری آن استفاده نمود. شهرداری برای هر نوع ساخت و ساز املاک و اراضی پروانه ساخت صادر می‌کند. مالکان املاک و اراضی برای آنکه بتوانند عملیات ساختمانی را شروع کنند، باید از شهرداری پروانه ساخت که مجوز قانونی محسوب می‌شود دریافت کنند.

به موجب تبصره ذیل بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری وظیفه دارد که در پروانه ساخت نوع استفاده از ملک را تعیین کند و بر عملیات ساخت نظارت داشته باشد تا خلاف آن عمل نگردد. نوع و استفاده از زمین و ملک که شهرداری آن را تعیین می‌کند، همان کاربری املاک نام داشته و انواع مختلفی دارد. علاوه بر آن، قانون شهرداری مقرر کرده که تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع بوده و مرجع رسیدگی به این دسته از تخلفات، کمیسیون ماده 100 شهرداری است.

از مهم‌ترین انواع کاربری‌ها می‌توان به نوع ملک اداری، ملک تجاری و ملک مسکونی اشاره کرد. نه در قانون شهرداری و نه در قانون دیگری تعریفی از انواع کاربری‌ها پیش‌بینی نشده اما اهمیت تغییر کاربری به قدری زیاد است که در قانون برای متخلف و کسی که از رای کمیسیون ماده 100 تمکین نکند، ضمانت اجراهای سنگینی در نظر گرفته است که شامل حبس نیز می‌شود. چیزی که واضح است این است که ارائه یک تعریف از انواع کاربری امری لازم و ضروری برای شهروندان است. به همین جهت تصمیم گرفتیم تا در ادامه این سه نوع کاربری مهم را تعریف کنیم: 

1- ملک با کاربری مسکونی

ملک مسکونی به ملکی گفته می‌شود که با هدف سکونت خانوار در آن به صورت دائم یا موقت ساخته شده است. ملک با کاربری مسکونی باید در ترکیب خود اتاق خواب، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و... داشته باشد تا بتواند نام واحد مسکونی به خود بگیرد. قصد مالک یا سازنده از ساخت این واحد بهره‌برداری مسکونی است و شهرداری نیز در پروانه ساخت این ملک، کاربری مسکونی تعیین کرده است؛ در نتیجه باید این کاربری رعایت شود.

2- ملک با کاربری تجاری

زمانی که کاربری یک ملک از نوع تجاری است، یعنی به صورت قانونی و کاملا برای تجارت و کسب و کار قابل استفاده است و شهرداری نیز اجازه استفاده تجاری از آن را صادر کرده است. زمانی که کاربری یک ملک در پروانه ساخت آن از نوع تجاری تعیین شود، مالک این امکان را دارد که برای آن ملک تبلیغات انجام دهد و سر در آن تابلو نصب نماید.

مزیت دیگری که تجاری بودن ملک دارد این است که شخص می‌تواند از حق سرقفلی بهره‌مند شود؛ به این معنا که پس از سال‌ها تجارت کردن در آن مکان، اگر تصمیم به جا به جایی گرفت، بتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از صاحب ملک دریافت کند.

3- ملک با کاربری اداری

ملک با کاربری اداری عبارت است از کلیه ساختمان‌های دولتی و یا نهادهای انقلاب اسلامی. به بیان دیگر سایر ساختمان‌هایی که نه کاربری تجاری دارند نه مسکونی و نه صنعتی، ملک با کاربری اداری محسوب می‌شوند. در نتیجه به محلی که افراد حقیقی یا حقوقی در آن مشغول به کار بوده و کارهای خدماتی مرتبط با دولت و یا بخش‌های خصوصی انجام می‌دهند ملکی با کاربری اداری گفته می‌شود.

استثناهایی برای استفاده برخلاف کاربری مسکونی

در بالا به این مطلب اشاره کردیم که نمی‌توان کاربری یک ملک را تغییر داد و اگر مراجع ذی‌ربط متوجه شوند که به عنوان مثال یک ملک مسکونی تبدیل به یک ملک تجاری شده، با شخص متخطی، برخورد می‌کنند. اما لازم به ذکر است که این اصل استثنائاتی هم دارد. استثنائات تغییر کاربری درمورد ملک با کاربری مسکونی که در قوانین هم پیش‌بینی شده از قرار زیر است:

• به موجب تبصره بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری، می‌توان در املاک مسکونی دفتر وکالت، مطب پزشک، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی دایر کرد.
• بر اساس ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی می‌توان از ملک با کاربری مسکونی برای مشاغل خانگی استفاده کرد.
• با استناد به ماده 3 آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات امکان تاسیس دفتر مطبوعاتی در واحد مسکونی وجود دارد.

هر یک از این استثناها نیاز به وجود شرایطی دارد که لازم است به طور جداگانه بررسی شود؛ ولی می‌توان به صورت کلی این نتیجه را گرفت که تعریف و تعیین کردن انواع کاربری برای املاک و در نظر گرفتن ضمانت اجرا برای متخلفان از آن، تنها به منظور حفظ حقوق شهروندان است.

اگر یک مالکی می‌خواهد در محل زندگی خود یک کسب و کاری راه اندازی کند، لازم است به شهرداری مراجعه کرده و مدارک هویتی خود و ملک مسکونی مورد نظر را هم به همراه داشته باشد. درصورتی که کسب و کار مدنظر او جزو یکی از استثنائات یعنی فعالیت‌های کم سر و صدا مثل مطب پزشک یا دفتر وکالت باشد، شهرداری جواز فعالیت را به او می‌دهد.

اگر می‌خواهید از شیوه تغییر کاربری مسکونی به غیرمسکونی اطلاعات به دست آورید، کافی است به وب سایت شهرداری ناحیه یا منطقه محل سکونت خود مراجعه نموده و شرایط آن را مطالعه نمایید. در این زمینه می‌توانید با یک وکیل ملکی نیز مشورت کنید.

برخورد با استفاده غیرقانونی از ملک مسکونی

احتمالا برایتان این سوال پیش آمده که اگر شخصی از مالکین بدون اخذ مجوز از شهرداری کاربری خود را تغییر داد باید چه کرد؟ در پاسخ باید بگوییم که در چنین حالتی تنها لازم است به شهرداری اطلاع دهید. شهرداری اقدامات لازم برای مقابله با شخص متخلف را انجام می‌دهد.

البته بهتر است قبل از اطلاع دادن به شهرداری همسایه‌ها شخصا و یا به واسطه مدیر ساختمان به فرد متخلف تذکر داده و سعی کنند از طریق مسالمت آمیز موضوع را حل کنند. ولی چنانچه شخص اهمیتی نداد، به شهرداری خبر دهند. درصورتی که شخص بدون توجه به کاربری ملک مسکونی، در آن مکان تجارتی راه انداخته باشد، شهرداری این موضوع را به کمیسیون ماده 100 گزارش می‌کند. کمیسیون ماده 100 نیز بعد از آنکه تخلف مالک ملک را احراز کرد، به او حداکثر تا 2 ماه فرصت می‌دهد تا محل کسب و پیشه و تجارت را تعطیل کند.

حال اگر مالکی توجهی به این مهلت داده شده نکرده و کسب و کار را تعطیل نکند، حسب مورد به حبس از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار ریال تا 10 هزار ریال محکوم می‌شود.

تفاوت ملک اداری با ملک موقعیت اداری چیست؟

همانطور که از عنوان آن مشخص است، ملک اداری به خانه‌هایی می‌گویند که مجوز تأسیس قسمت اداری را از شهرداری اخذ نموده‌اند و در واقع به عنوان یک محیط اداری به شمار می‌روند. ولی ملکی که از موقعیت اداری برخوردار است به معنی این بوده که در حقیقت مجوزی به منظور تاسیس یک ملک اداری ندارد، اما به این دلیل که در موقعیتی واقع شده است که اشخاص به آسانی می‌توانند دسترسی به آن داشته باشند و امکان تردد به آن راحت می‌باشد. 

 در واقع اشخاصی که تصمیم دارند یک ملک اداری اجاره کنند، بایستی در نظر داشته باشند که ملک مورد نظر مجوزهای مورد را دارا است و یا اینکه صرفا از موقعیت اداری برخوردار است.

فعالیت اداری در ملک مسکونی تحت چه شرایطی امکان‌پذیر است؟

همه ما می‌دانیم که برای املاک کابری‌های گوناگونی وجود دارد. بر همین اساس می‌توان در هر ملک با در نظر گرفتن نوع کاربری آن فعالیت داشت. به طور مثال ملکی که دارای کاربری مسکونی بوده فقط جهت سکونت خانوار است و ملک تجاری جهت کسب و کار کاربرد خواهد داشت. در شرایطی که کسی مخالف با این امر عمل کند، مراجع ذی‌ربط با او برخورد قانونی خواهند کرد.

شایان ذکر است که این اصل استثنائاتی نیز دارد. قانون‌گذار در موارد ویژه به یک‌سری از کسب و کارها، این امکان را می‌دهد که بهره‌گیری تجاری از ملک مسکونی داشته باشند. در ادامه به این استثنائات خواهیم پرداخت.

با در نظر داشتن تبصره بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری، می‎‌توان کسب و کارهایی اعم از دفتر وکالت، مطب پزشک، دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی در ملک مسکونی راه‌اندازی نمود.

در ماده 2 قانون به منظور ساماندهی و حمایت از کسب و کارهای خانگی هم می‌توان از ملک با کاربری مسکونی جهت مشاغل خانگی بهره‌گیری نمود.

بر اساس ماده 3 آیین‌نامه، در واحدهای مسکونی می‌توان دفاتر مطبوعاتی هم راه‌اندازی نمود.

جریمه بهره‌گیری تجاری از ملک مسکونی

اخذ مجوز به منظور بهره‌گیری از کسب و کار تجاری در ملک مکسونی، بر ذمه شهرداری‌های هر شهر خواهد بود. به موجب این قانون مالکان املاک و اراضی مستقر در محدوده شهر هم مکلف می‌باشند مجوز مورد نیاز را جهت بهره‌گیری تجاری ملک از شهرداری اخذ نمایند.

شهرداری هم با بررسی نقشه بافت شهری نسبت به صدور مجوز اقدام می‌کند. حال چنانچه فردی بدون اخذ مجوز نسبت به بهره‌گیری تجاری از ملک مسکونی اقدام نماید، در صورت اطلاع شهرداری علاوه بر اینکه قادر به اخذ مجوز نخواهد بود، بر اساس قانون مجرم هم شناخته خواهد شد.

شهرداری‌ زماني که مجوز ساختمانی را با در نظر داشتن نقشه جامع شهر برای یک ساختمان صادر می‌نمایند، نوع کاربری آن را نیز درج می‌کند. چگونگی جریمه بهره‌گیری تجاری از ملک مسکونی در بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها مقرر گردیده است. در شرایطی که فردی برعکس نوع کاربری، کسب و کاری در واحد ساختمانی خود راه‌اندازی کند، شهرداری در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌نماید.

در شرایطی که تخلف مالک یا مستاجر به اثبات رسد، قانون با در نظر گرفتن مهلت دو ماهه این فرصت را به مالک یا مستاجر می‌دهد تا کسب و کار خود را تعطیل کنند. در شرایطی که مالک به مهلت مقرر شده بی‌توجهی کند، و نسبت به تعطیلی کسب و کار خود اقدام نکند، محکوم به شش ماه تا دو سال حبس و جریمه نقدی از پنج هزار ریال تا ده هزار ریال می‌گردد.

سابقه کسبی معتبر چیست؟

در 17 مرداد سال 1352 تبصره‌ای مصوب گردید که به موجب آن اماکن مسکونی امکان تاسیس کسب و کارهای تجاری را نخواهند داشت. در این قانون بندی مقرر گردیده است؛ اشخاصی که دارای سابقه کسبی معتبر پیش از تصویب این قانون هستند، حق دارند به همان ترتیب به فعالیت خود ادامه دهند.

فعالیت اداری در ملک مسکونی

قانون کشور صراحتا اعلام داشته است به استثناء کسب و کارهایی که پیش از این هم به آنها اشاره شد، هر نوع فعالیت اداری در یک ملک مسکونی ممکن است مشکلات فراوانی را به همراه داشته باشد. کمیسیون ماده 100 حق دارد با بهره‌گیری از حق قانونی خویش مستاجر و مالک را جریمه کند و در صورت نیاز هم آنها را محکوم به حبس نماید.

جریمه بهره‌گیری اداری از ملک مسکونی

بهره‌گیری از ملک مسکونی تحت عنوان یک بخش اداری امکان دارد همچون یک واحد تجاری مشکلات مشابهی را به همراه داشته باشد. کمیسیون ماده ۱۰۰ مجدد حق دارد به موجب قوانین فعالیت ملک ذکر شده را تعطیل نموده و همچنین ملک تجاری آنها را جریمه نماید.

نمونه رای استفاده تجاری از محل مسکونی در منطقه تجاری

در تاریخ : 1391/12/23 به شماره : 9109970903203732

موضوعات مربوط به این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 32 بدوی دیوان عدالت اداری صادر گردیده است در خصوص این موضوعات است: شهرداری، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، قلع بنا، تخریب، منطقه تجاری، منطقه اداری، تعطیلی محل کسب، کاربری تجاری، کاربری مسکونی

چکیده رای

در شرایطی که در منطقه تجاری از محل مسکونی بهره‌گیری تجاری گردیده باشد، کمیسیون ماده 100 لازم است رأی به تعطیلی محل کسب صادر نماید و اصدار رأی به قلع و تخریب فاقد مجوز قانونی است.  

رای دیوان

در رابطه با شکایت نام‌بردگان به طرفیت شهرداری تهران، کمیسیون‌های بدوی و تجدیدنظر ماده 100، به خواسته فوق‌الاشعار، با در نظر داشتن مجموع محتویات پرونده و اسناد و مدارک موجود در‌ آن و لایحه دفاعیه طرف شکایت، نظر به اینکه:

اولاً ـ در رأی کمیسیون تعیین نگردیده است که مکان بهره‌گیری اداری در منطقه اداری واقع گردیده است یا خیر؟ چرا که در کمیسیون به بند 24 ماده 55 قانون شهرداری استناد گردیده است که قانون مذکور مرتبط با واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری می‌باشد.

ثانیاً ـ در شرایطی که بهره‌برداری از مکان مسکونی تحت عنوان تجاری باشد، در شرایطی که منطقه تجاری باشد، نه اداری، رأی به تعطیلی محل کسب صادر خواهد شد نه قلع و تخریب آن. 

ثالثاً ـ در خصوص بهره‌برداری از مسکونی به منظور کاربری اداری، کمیسیون مستند قانونی را تعیین نکرده است. 

رابعاً ـ شاکی مدعی بوده که از مکان جهت مشاغل داروخانه و مطب بهره‌گیری می‌کند که به استناد تبصره ذیل قانون مذکور و ماده واحده قانون، بهره‌گیری مطب منع قانونی نداشته، از این رو شکایت مطروحه را وارد تشخیص و به موجب مواد 7 و 14 قانون دیوان رأی معترض‌عنه را نقض و بیان می‌دارد کمیسیون هم‌عرض با توجه به مراتب فوق، بر اساس مقررات قانونی مجدداً به موضوع رسیدگی کند. این رأی قطعی می‌باشد.

رئیس شعبه 32 دیوان عدالت اداری _ مستشار شعبه