مشاغلي كه مجوز فعاليت در املاك مسكوني موقعيت تجاری را دارند کدام مشاغل هستند؟

از آنجایی که قیمت املاک بسیار افزایش داشته و به دنبال آن خرید یا اجاره یک ملک نیاز به هزینه زیادی دارد، بسیاری از افراد تصمیم می‌گیرند تا به جای خرید یا اجاره کردن یک ملک با کاربری تجاری، یک ملک مسکونی که هزینه کمتری نسبت به ملک تجاری دارد، خریداری کرده یا اجاره کنند. درصورتی که چنین عملی برخلاف قانونی بوده و برای شخصی که این کار را انجام بدهد، مجازات در نظر گرفته شده است.

همانطور که همه ما می‌دانیم املاک کاربری‌های مختلفی دارند و از هر ملکی باید طبق همان کاربری که دارد استفاده کرد. به عبارت دیگر از ملک با کاربری مسکونی باید برای سکونت خانوار و از ملک با کاربری تجاری برای کسب و کار استفاده کرد. اگر کسی برخلاف این امر عمل نماید، مراجع ذی‌ربط با وی برخورد خواهند کرد.

البته این اصل استثنا هم دارد. یعنی در بعضی موارد و برای برخی از کسب و کارها، قانون‌گذار این اجازه را داده که از محل مسکونی استفاده نمایند. در ادامه این مطلب تصمیم داریم تا بیشتر با اصل عدم تغییر کاربری و استثناهایی که درمورد آن وجود دارد صحبت کنیم. با ما همراه باشید.

اصل عدم تغییر کاربری به چه معناست؟

گفتیم که املاک با کاربری‌های مخصوص به خود ساخته می‌شوند و از هر ملکی باید مطابق با کاربری آن استفاده نمود. شهرداری برای هر نوع ساخت و ساز املاک و اراضی پروانه ساخت صادر می‌کند. مالکان املاک و اراضی برای آنکه بتوانند عملیات ساختمانی را شروع کنند، باید از شهرداری پروانه ساخت که مجوز قانونی محسوب می‌شود دریافت کنند.

به موجب تبصره ذیل بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری وظیفه دارد که در پروانه ساخت نوع استفاده از ملک را تعیین کند و بر عملیات ساخت نظارت داشته باشد تا خلاف آن عمل نگردد. نوع و استفاده از زمین و ملک که شهرداری آن را تعیین می‌کند، همان کاربری املاک نام داشته و انواع مختلفی دارد. علاوه بر آن، قانون شهرداری مقرر کرده که تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع بوده و مرجع رسیدگی به این دسته از تخلفات، کمیسیون ماده 100 شهرداری است.

از مهم‌ترین انواع کاربری‌ها می‌توان به نوع ملک اداری، ملک تجاری و ملک مسکونی اشاره کرد. نه در قانون شهرداری و نه در قانون دیگری تعریفی از انواع کاربری‌ها پیش‌بینی نشده اما اهمیت تغییر کاربری به قدری زیاد است که در قانون برای متخلف و کسی که از رای کمیسیون ماده 100 تمکین نکند، ضمانت اجراهای سنگینی در نظر گرفته است که شامل حبس نیز می‌شود. چیزی که واضح است این است که ارائه یک تعریف از انواع کاربری امری لازم و ضروری برای شهروندان است. به همین جهت تصمیم گرفتیم تا در ادامه این سه نوع کاربری مهم را تعریف کنیم: 

1- ملک با کاربری مسکونی

ملک مسکونی به ملکی گفته می‌شود که با هدف سکونت خانوار در آن به صورت دائم یا موقت ساخته شده است. ملک با کاربری مسکونی باید در ترکیب خود اتاق خواب، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و... داشته باشد تا بتواند نام واحد مسکونی به خود بگیرد. قصد مالک یا سازنده از ساخت این واحد بهره‌برداری مسکونی است و شهرداری نیز در پروانه ساخت این ملک، کاربری مسکونی تعیین کرده است؛ در نتیجه باید این کاربری رعایت شود.

2- ملک با کاربری تجاری

زمانی که کاربری یک ملک از نوع تجاری است، یعنی به صورت قانونی و کاملا برای تجارت و کسب و کار قابل استفاده است و شهرداری نیز اجازه استفاده تجاری از آن را صادر کرده است. زمانی که کاربری یک ملک در پروانه ساخت آن از نوع تجاری تعیین شود، مالک این امکان را دارد که برای آن ملک تبلیغات انجام دهد و سر در آن تابلو نصب نماید.

مزیت دیگری که تجاری بودن ملک دارد این است که شخص می‌تواند از حق سرقفلی بهره‌مند شود؛ به این معنا که پس از سال‌ها تجارت کردن در آن مکان، اگر تصمیم به جا به جایی گرفت، بتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از صاحب ملک دریافت کند.

3- ملک با کاربری اداری

ملک با کاربری اداری عبارت است از کلیه ساختمان‌های دولتی و یا نهادهای انقلاب اسلامی. به بیان دیگر سایر ساختمان‌هایی که نه کاربری تجاری دارند نه مسکونی و نه صنعتی، ملک با کاربری اداری محسوب می‌شوند. در نتیجه به محلی که افراد حقیقی یا حقوقی در آن مشغول به کار بوده و کارهای خدماتی مرتبط با دولت و یا بخش‌های خصوصی انجام می‌دهند ملکی با کاربری اداری گفته می‌شود.

استثناهایی برای استفاده برخلاف کاربری مسکونی

در بالا به این مطلب اشاره کردیم که نمی‌توان کاربری یک ملک را تغییر داد و اگر مراجع ذی‌ربط متوجه شوند که به عنوان مثال یک ملک مسکونی تبدیل به یک ملک تجاری شده، با شخص متخطی، برخورد می‌کنند. اما لازم به ذکر است که این اصل استثنائاتی هم دارد. استثنائات تغییر کاربری درمورد ملک با کاربری مسکونی که در قوانین هم پیش‌بینی شده از قرار زیر است:

• به موجب تبصره بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری، می‌توان در املاک مسکونی دفتر وکالت، مطب پزشک، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی دایر کرد.
• بر اساس ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی می‌توان از ملک با کاربری مسکونی برای مشاغل خانگی استفاده کرد.
• با استناد به ماده 3 آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات امکان تاسیس دفتر مطبوعاتی در واحد مسکونی وجود دارد.

هر یک از این استثناها نیاز به وجود شرایطی دارد که لازم است به طور جداگانه بررسی شود؛ ولی می‌توان به صورت کلی این نتیجه را گرفت که تعریف و تعیین کردن انواع کاربری برای املاک و در نظر گرفتن ضمانت اجرا برای متخلفان از آن، تنها به منظور حفظ حقوق شهروندان است.

اگر یک مالکی می‌خواهد در محل زندگی خود یک کسب و کاری راه اندازی کند، لازم است به شهرداری مراجعه کرده و مدارک هویتی خود و ملک مسکونی مورد نظر را هم به همراه داشته باشد. درصورتی که کسب و کار مدنظر او جزو یکی از استثنائات یعنی فعالیت‌های کم سر و صدا مثل مطب پزشک یا دفتر وکالت باشد، شهرداری جواز فعالیت را به او می‌دهد.

اگر می‌خواهید از شیوه تغییر کاربری مسکونی به غیرمسکونی اطلاعات به دست آورید، کافی است به وب سایت شهرداری ناحیه یا منطقه محل سکونت خود مراجعه نموده و شرایط آن را مطالعه نمایید. در این زمینه می‌توانید با یک وکیل ملکی نیز مشورت کنید.

برخورد با استفاده غیرقانونی از ملک مسکونی

احتمالا برایتان این سوال پیش آمده که اگر شخصی از مالکین بدون اخذ مجوز از شهرداری کاربری خود را تغییر داد باید چه کرد؟ در پاسخ باید بگوییم که در چنین حالتی تنها لازم است به شهرداری اطلاع دهید. شهرداری اقدامات لازم برای مقابله با شخص متخلف را انجام می‌دهد.

البته بهتر است قبل از اطلاع دادن به شهرداری همسایه‌ها شخصا و یا به واسطه مدیر ساختمان به فرد متخلف تذکر داده و سعی کنند از طریق مسالمت آمیز موضوع را حل کنند. ولی چنانچه شخص اهمیتی نداد، به شهرداری خبر دهند. درصورتی که شخص بدون توجه به کاربری ملک مسکونی، در آن مکان تجارتی راه انداخته باشد، شهرداری این موضوع را به کمیسیون ماده 100 گزارش می‌کند. کمیسیون ماده 100 نیز بعد از آنکه تخلف مالک ملک را احراز کرد، به او حداکثر تا 2 ماه فرصت می‌دهد تا محل کسب و پیشه و تجارت را تعطیل کند.

حال اگر مالکی توجهی به این مهلت داده شده نکرده و کسب و کار را تعطیل نکند، حسب مورد به حبس از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار ریال تا 10 هزار ریال محکوم می‌شود.