املاک وقفی

املاک وقفی نیز مانند سایر املاک میتوانند خریده شوند یا فروخته شوند اما دارای شرایطی ویژه ای میباشد که در این مطلب قصد داریم شما را با این شرایط آشنا کنیم.

برای درک بهتر و آسان تر این موارد ابتدا باید توضیحاتی را در مورد املاک وقفی خدمت شما عزیزان ارائه نماییم و سپس در مورد قوانین و مقررات نقل و انتقال این نوع از املاک صحبت کنیم.

در ادامه این مطلب سعی می کنیم که توضیحات کامل و جامعی را خدمت شما مخاطبان عزیز ارائه دهیم.

ملک یا املاک وقفی

اکثر مردم در هنگام خرید فروش رهن یا اجاره ملک این جمله به گوششان خورده است که آیا این ملک اوقافی است یه خیر ؟

پس ابتدا باید بدانیم که منظور از ملک یا املاک وقفی چیست؟

منظور از املاک وقفی املاکی است که ابتدا به شخص حقیقی تعلق داشته و آن شخص ملک یا املاک خود را وقف کرده است و پس از وقف مالک و صاحب ملک یا املاک اداره اوقاف و امور خیریه می باشد.

در کل تمام املاک وقفی کشور در 4 دسته طبقه بندی می شوند:

• دسته اول املاک وقفی شخصی می باشد شامل ملک یا املاکی است که شخص حقیقی صاحب ملک ملک را برای استفاده خاصی وقف کرده باشد.
• دسته دوم املاک وقفی که در اختیار سازمان اوقاف و امور خیریه قرار دارد و مالکیت و مدیریت آن بر عهده این سازمان می باشد.
• دسته سوم املاک وقفی که مربوط به آستان قدس رضوی می باشد و اختیار و تصمیم گیری در مورد آن املاک با آستان قدس رضوی می باشد.
• و دسته چهارم که املاک وقفی بقاع متبرکه می باشد که در اختیار این سازمان می باشد.

بحث ملک های وقفی از آن جهت در بین مردم رایج است چون معمولاً قیمت این املاک نسبت به ملک هایی که دارای مالکیت شخصی می باشد قیمت پایین تری دارند. و خرید این املاک دلیلی بر این نیست که خریدار بخواهد مالکیت شخصی خود را بر این املاک اثبات کند.

بر طبق قانون و همچنین مقررات شرعی خرید و فروش اموال موقوفه ای جایز نمی باشد اما در مواردی فروش املاک وقفی به نهاد مربوطه داده شده است.

مطابق با ماده ۸۸ قانون بیع ( فروش) ملک وقفی زمانی که خراب شود یا خوف خرابی ( ترس از خراب شدن) وجود داشته باشد به طوری که دیگر قابل استفاده نباشد یا کسی برای تعمیرات یا ساخت آن حاضر نشود در این حال فروش ملک وقفی جایز می باشد.

همچنین در موارد خاصی می توان جهت خرید و فروش املاک وقفی اقدام کرد که تعمیر و بازسازی املاک موقوفه ای با مشکل مواجه باشد یا اینکه هزینه تعمیر و بازسازی این قدر سنگین باشد که کسی حاضر به تأمین این هزینه نیست، بنابر این می توان در دو مورد به واسطه قرارداد بیع اقدام به فروش و انتقال اموال موقوفه ای کرد که این دو مورد شامل یک احتمال از بین رفتن ملک وقفی وجود داشته باشد یعنی این احتمال داده شود که ملک وقفی ممکن است بخاطر سو مدیریت یا بر اثر رویداد های طبیعی دچار نابودی شود دوم این که باعث ایجاد اختلاف در میان ذی نفعان به گونه ای که امکان کشتار و خون ریزی در بین آنها داشته باشد در این صورت که ترس از به خطر افتادن جان فرد یا افرادی وجود داشته باشد با اجازه حاکم شرع یا ولی فقیه اجازه فروش ملک وقفی وجود دارد.

با توجه به قوانین جدید حاکم شرع یا ولی فقیه با در نظر گرفتن قوانین وقف یا مصلحتی ارجح تر می تواند اجازه فروش املاک وقفی را بدهد و بر این اساس و بر طبق قوانین حاکم بر تشکیل سازمان اوقاف و امور خیریه فروش موقوفه با اجازه و نظر رئیس سازمان اوقاف و امور خیریه به عنوان نماینده ولی فقیه جایز می باشد.

درباره خرید املاک وقفی باید به چند نکته توجه شود

اول اینکه خریدار تفاوت میان عرصه و اعیان را بداند، دو اصلاح عرصه و اعیان که تقریباً به گوش اکثر مردم خورده است که عرصه همان ملکی است که وقف شده است که افراد اجازه خرید و فروش مستقیم بر روی آن را ندارند و اعیان همان بنایی است که بر روی ملک وقفی ساخته شده است و افراد می توانند تمام مالکیت آن را به نام خود ثبت کرده و اجازه خرید و فروش آن را دارند. که به همین دلیل این گونه املاک دارای دو سند می باشند یکی سند عرصه و دیگری سند اعیان است و هنگامی که شخصی خانه وقفی را با سند اوقافی خریداری می کند در اصل زمین را از متولی وقف اجاره کرده است.

دو اینکه تنها صاحب ملک وقفی شخصی است که آن را خریداری کرده است بدین معنا که اگر خانه ای خریداری شود که زمین آن وقفی است، در آینده افراد دیگری مدعی مالکیت این زمین ها نشود یعنی کسی که خانه را می خرد باید بداند که در آینده کسی ادعای مالکیت بر زمینش را ندارد.

مطب مهم بعدی شناخت متولی وقف می باشد که اگر فردی قصد خرید ملک وقفی را داشته باشد باید بداند که صاحب اصلی زمین کیست و زمین به کجا وقف شده است که در این حالت وقف یا خاص است که متولی آن شخص خاصی است یا وقف عام است که در این صورت متولی وقف سازمان اوقاف و امور خیریه یا مربوط به آستان قدس می باشد. و این موضوع از این نظر دارای اهمیت است که خریدار بداند که اجاره را باید به کجا بپردازد یا در صورت خرید قطعی باید با چه نهادی طرف حساب باشد.

مطلب بعدی نحوه پرداخت اجاره بها املاک وقفی است که مانند سایر املاک قابل خرید و فروش و حتی رهن و اجاره با ملک های معمولی ندارد و حتی مالیات شهرداری ها هم بر این نوع املاک جاری است و تنها تفاوت همان قیمت این املاک با املاک معمولی می باشد و همچنین در اجاره این املاک باید سالانه مبلغی به عنوان اجاره بها طی قراردادی ۵ ساله به متولی وقف داده شود.

و مطلب مهم بعدی در خرید و فروش املاک وقفی استعلام از متولی است و قبل از خرید و فروش املاک وقفی از اداره ثبت باید استعلام گرفته شود تا فرد مالک اصلی زمین را بشناسد تا دچار مشکلاتی مثل توقیف بودن یا معارض داشتن زمین نشود.

شرایط ساخت و ساز بر روی زمین های وقفی

اگر کسی بر روی زمینی که از اوقاف اجاره کرده است با اجازه اوقاف ساخت و ساز انجام دهد مستأجر صاحب بنا محسوب می شود و در این صورت فقط باید اجاره عرصه را بپردازد و در این صورت که مستأجر برای ساخت بنا از اوقاف مجوز گرفته باشد سند اعیانی به نام مستأجر از طرف اوقاف صادر می شود، اما در صورتی که مستأجر بدون اجازه اوقاف اقدام به ساخت و ساز بر روی زمین را انجام دهد، عمل شخص در قانون تصرف و غصب تلقی شده و پس از شکایت از سوی اوقاف دادگاه حکم به قلع و قمع بنای ساخته شده می دهد.

جمع بندی ملک و زمین وقفی

در آخر لازم است به این نکته اشاره کنیم که تعمیر و یا تغییر در املاک وقفی به چه صورتی خواهد بود. هر مستأجری برای انجام هر گونه تعمیر و تغییر در ملک اجاره ای نیاز به اجازه صاحب ملک یا فرد موجر دارد و تنها در صورتی می تواند تغیرات انجام دهد که از صاحب ملک اجازه گرفته باشد؛ در املاک وقفی نیز به همین شکل است و مستأجر در وقف عام باید از سازمان اوقاف اجازه ایجاد تغیرات را بگیرد و در صورت عدم اجازه از سوی متولی چون مستأجر نمی تواند از موارد اجاره استفاده تمام ببرد اجاره برای مدت باقی مانده باطل خواهد شد.

کلمات کلیدی

• انتقال اجاره نامه اوقاف
  
• حکم خرید خانه وقفی
  
• خرید آپارتمان سند اوقافی
  
• تقسیم ملک اوقافی بین وراث
  
• ملک وقفی چیست
  
• تصویر سند اوقافی
  
• تبدیل سند اوقافی به ملکی
  
• نمونه قرارداد فروش زمین اوقافی
  
• میزان اجاره املاک اوقافی
  
• ساخت و ساز در زمین اوقافی
  
• ایا زمین وقفی را میتوان فروخت
  
• زمین کشاورزی اوقافی