افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد؟

افراز با تفکیک و تقسیم تفاوت هایی دارد که در این مقاله قصد داریم به بررسی این تفاوت ها بپردازیم .

در ابتدا باید به این نکته اشاره کنیم که اغلب و عمده مردم بر این عقیده هستند که تفاوتی بین این  واژه ها نیست و تمامی این واژه ها به یک معنا استعمال میشود اما باید این فکر را از ذهن زدود چرا که هر کدام از این واژه ها در جای خود دارای بار معنایی جداگانه و مختص به خود می‌باشد.

اما در ابتدا به بررسی چند عنوان که ما را با معنا و مفهوم افزار و تفکیک و تقسیم بهتر آشنا میکند میپردازیم .

 

مال مشاع ؛ مالی است که در مالکیت  بین چند شریک است بدون اینکه مفروز و سهم هریک مشخص شده باشد و در این مال شرکا در جز ‌جز مال شریک هستند .

 

برا اساس ماده ۱۲ قانون مدنی ؛ مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان منتقل نمود ، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود .

انواع مال غیرمنقول ؛

مال غیر منقول ذاتی 

مال غیر منقول به واسطه عمل انسان 

مال غیر منقول تبعی 

مال غیر منقول حکمی 

مال غیر منقول ذاتی ؛

مال غیر منقول ذاتی شامل اراضی و زمین و معادن و تپه هامی‌باشد .

مال غیر منقول به واسطه عمل انسان ؛

بر اساس ماده ۱۳ قانون مدنی و مواد بعدی آن 

مال غیر منقول به واسطه عمل انسان شامل ؛آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها در صورتی که در بنا یا زمین به کار رفته باشد به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن‌ یا محل آن بشود غیر منقول است.

لوله‌ها که برای جریان‌ آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.

 

ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیر منقول است اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد تنها آن قسمت منقول است.

 

مطلق اشجار و شاخه‌های آن و نهال و قلمه مادام که بریده یا کنده نشده است غیر منقول است.

 

این دسته اموال در واقع منقول هستند اما از لحاظ صلاحیت محاکم برای طرح دعوا و قواعد و شیوه توقیف ، غیر منقول فرض میشوند .

باید توجه داشت که این اموال باید جز اموال کشاورزی باشد مانند بذر ،تراکتور ،بیل،کمباین ،گاو و..

ماده ۱۷ قانون مدنی حصری است و فقط در حیطه اموال و تجهیزات کشاورزی راه دارد و به سایر اموال مانند ماشین آلات صنعتی قابل تعمیم نیست.

مالک باید آنها را فقط برای کشاورزی اختصاص دهد نه کار دیگری به طور مثال مالک باید از تراکتور برای خود استفاده کند نه اینکه آن را به دیگری اجاره دهد .

مالک این اموال را برای کشاورزی اختصاص دهد نه امور دیگر مثل حمل بار .

 

در مال غیر منقول تبعی ما با اموال محسوس و ملموس روبه رو نیستیم بلکه در مال غیر منقول تبعی با یک سری  دعاوی و حقوق روبه رو هستیم .

کلیه حقوق عینی نسبت به مال غیر منقول ،غیر منقول تبعی است مانند حق مالکیت ،انتفاع ،ارتفاق،شفعه و....

اجرت المثل تصرف در اموال غیر منقول ،غیر منقول تبعی است .

خسارت وارده بر اموال غیر منقول ،غیر منقول تبعی است .

تعهد به انتقال مال غیر منقول و تعهد به تسلیم مال غیر منقول ،غیر منقول تبعی است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد مال غیر منقول و انواع آن میتوانید به مقاله ای با همین عنوان در سایت وکیلوند مراجعه نمایید .

 

اگر ملکی جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد افراز آن با اداره ثبت می‌باشد ولی اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد یا جدا سازی ملک از طریق تقسیم باشد یا مال ، مال منقول باشد ، همه ی این موارد در صلاحیت دادگاه است .

 

همانگونه که اشاره شد نباید افراز و تفکیک را به یک معنا دانست و این دو واژه با یکدیگر تفاوت هایی دارند که در ادامه به بررسی آن میپردازیم ؛

اولاً در افراز حتما باید لااقل دو نفر وجود داشته باشد ولی در تفکیک یک نفر هم کافی است ، یعنی اگر شخصی مالک شش دانگ یک باب منزل مسکونی یا هر مال غیر منقول دیگری باشد میتواند تقاضای تفکیک آن را بدهد مثلا ملک ۵۰۰ متری را به ۵ فقره ۱۰۰ متری تبدیل کند.

تفکیک به صورت تفاهمی و با توافق وجود دارد ولی افراز هم به صورت توافقی و هم به صورت اجباری وجود دارد.

تفکیک در صلاحیت اداره ثبت می‌باشد ولی افراز هم در صلاحیت اداره ثبت و هم با وجود شرایطی مانند تقسیم در صلاحیت دادگاه میباشد .

مرجع اعتراض به تفکیک خود اداره ثبت می‌باشد ولی مرجع اعتراض به افراز دادگاه خواهد بود و از صلاحیت اداره ثبت خارج میشود .

 

 

نکات قابل ذکر افراز و تفکیک

تعدادی از تفاوت های افراز و تفکیک را ذکر نمودیم، در این قسمت به بررسی سایر نکات قابل توجه افراز و تفکیک خواهیم پرداخت.

اولین نکته ای که در رابطه با افراز و تفکیک وجود دارد، این است که پس از اتمام مراحل افراز، حالت اشاعه از بین رفته و پایان می یابد؛ اما در تفکیک، حالت اشاعه همچنان باقی خواهد ماند و صرفا موجب سهولت و بهبود استفاده از ملک می شود.

پس از انجام مراحل افراز، الزامی به تنظیم تقسیم نامه وجود ندارد و با افراز میزان سهم هر یک از مالکان مشخص می شود؛ اما چنانچه بعد از تفکیک، میان مالکان توافقی در جهت تنظیم تقسیم نامه برای هر سهم مفروز وجود نداشته باشد یا مایل به انتقال قطعات تفکیک شده نباشند، تفکیک بی اثر بوده و مالکان باید درخواست افراز بدهند.

اتمام مراحل تفکیک با تنظیم صورت مجلس همراه است؛ ولی در پایان مراحل افراز رای صادر می شود که در صورت عدم اعتراض، لازم الاجرا خواهد بود و طبق آن به هر یک از مالکان سند شش دانگ قطعه مربوطه اعطا می شود.

آخرین نکته ای که در رابطه با افراز و تفکیک لازم به ذکر می باشد، این است که در صورت وجود کودک یا غایب مفقود الاثر یا هر فرد محجور دیگری (مجنون، سفیه و...) در میان مالکان مشاع، افراز در حضور نمایندگان آن ها (ولی، قیم) انجام می شود؛ اما در تفکیک اینطور نیست!

 

مراحل افراز در اداره ثبت

افراز در اداره ثبت بر اساس مراحلی که در زیر ذکر می شود، قابل انجام است:

1.      آغاز مراحل افراز با تقدیم درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی در ورقه های معمولی یا فرم درخواست

2.      ذکر مشخصات متقاضی، سایر شرکا، آدرس آن ها، مشخصات ملک، شماره پلاک، بخش مربوطه، حوزه ثبتی و موضوع درخواست در دادخواست

3.      ارائه مدارک و مستندات موجود

4.      ارجاع درخواست مذکور به نماینده ثبت

5.      تعیین وقت معاینه محل و ابلاغ آن به متقاضی و سایر شرکا

6.       ترسیم افراز ملک مربوطه بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه و امضا آن توسط نماینده، نقشه بردار و شرکا

7.      تهیه و امضا صورت مجلسِ حاوی حدود، مساحت و مشخصات قطعات

8.      ارسال نقشه افرازی به شهرداری محل جهت دریافت نظریه آن (ظرف دو ماه)

9.      افراز بر اساس نقشه ترسیمی توسط اداره ثبت (در صورت عدم اعلام تصمیم شهرداری در مدت تعیین شده)

10.  اعلام نظر تصمیم مسئول اداره در رابطه با رد یا قبول درخواست و قانونی بودن نحوه افراز 

11.  ارسال تصمیم مسئول اداره، یک نسخه از صورت مجلس و کپی نقشه افرازی به تمامی شرکا

12.  امکان درخواست تجدیدنظر در رابطه با تصمیم مسئول اداره ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ (در دادگاه عمومی)

13.  امکان درخواست اعتراض به رای دادگاه عمومی در دادگاه تجدیدنظر (در صورت نیاز)

 

مراحل افراز در دادگاه

افراز در دادگاه نیز بر اساس مراحل مختلفی قابل انجام خواهد بود؛ برای این منظور در ابتدا لازم است خواهان دادخواست افراز خود را در دو نسخه تهیه نموده و بعد از پرداخت هزینه دارسی، آن را همراه با مدارک و مستندات خود به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم نماید.

در دادخواست خواهان باید مواردی همچون مشخصات، محل اقامت خود و شرکا مشاعی و موضوع درخواست ذکر شده باشد؛ در صورت نیاز خواهان می تواند برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک لازم، از دادگاه گواهی بگیرد.

در ادامه این مراحل، دادخواستِ خواهان در دفتر ارجاعات ثبت و سپس جهت رسیدگی به یکی از شعب ارجاع داده می شود؛ پس از آن، دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند و در صورت لزوم برای بررسی مستندات ارائه شده با سازمان های مربوطه مکاتبه می نماید تا مدارک تکمیل شود.

با ارسال و ابلاغ یک نسخه از دادخواست و ضمائم آن، دفتر دادگاه وقت حضور را به خواهان و خوانده اعلام می کند و در صورت تشخیص دادگاه از عدم توافق مالکان مشاعی، قرار ارجاع به کارشناس صادر خواهد شد. (در صورتی که نیازی به ابلاغ از طریق آگهی باشد، خواهان باید هزینه آن را بپردازد)

انتخاب کارشناس نیز بر اساس توافق طرفین یا با قرعه از بین کارشناسان انجام می شود که خواهان باید هزینه آن را بپردازد؛ پس از اعلام نظر کارشناس، رای صادر شده و امکان اعتراض به آن نیز برای طرفین وجود دارد و در صورت قطعی شدنِ رای و ابلاغ آن به طرفین، حکم افراز لازم الاجرا خواهد بود.

 

هزینه افراز ملک مشاع

معیار تعیین و پرداخت هزینه های مربوط به افراز املاک مشاع بر اساس دو ماده است که در زیر آن ها را بیان خواهیم کرد:

ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک: هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به قرار ده هزار ریال، دویست ریال از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد؛ مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود، هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع: هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک، در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.

 

قانون افراز و فروش املاک مشاع

قانون افراز و فروش املاک مشاع در سال 1357 توسط مجلس شورای اسلامی در شش ماده و یک تبصره به تصویب رسید و یکی از مهم ترین منابع استناد قانونی در امر افراز املاک مشاع محسوب می شود.

یکی از مواردی که در قانون مذکور به آن اشاره شده است، در رابطه با فروش املاک غیر قابل افراز می باشد؛ در ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع تصریح شده است: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا، به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

 

مدارک مورد نیاز برای افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع، وجود مدارکی که در ادامه بیان می شود، لازم و ضروری است:

•    نام و مشخصات سایر مالکان مشاع و شخص متقاضی

•    اسناد اثبات کننده مالکیت 

•    درخواست کتبی افراز ملک مشاع

 

افراز ملک مشاع بدون سند ثبتی

در رابطه با افراز ملک مشاعی که فاقد سند ثبتی است، باید گفت: در حالت کلی مفروز نمودن املاک مشاع به دو طریق قابل انجام می باشد؛ اولین راه توافق شرکا، تنظیم صورت جلسه تقسیم و تعیین سهم هر مالک بوده که باید به امضای تمامی مالکان برسد.

راه دوم مراجعه به اداره ثبت محل ملک و تقدیم درخواست افراز می باشد، تعیین سهم شرکا به صورت مستقل و مجزا و مشخص کردن حدود آن ها قابل توجیه، قانونی و الزام آور نیست؛ البته روش دیگری نیز وجود دارد و آن مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک است.

افراز ملک مشاع در ابتدا با توافق شرکا انجام می شود و بر اساس توافق آن ها این عمل صورت می گیرد؛ اما اگر اختلافی میان آن ها باشد، اقدام قانونی لازم است تا افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد محقق شود و چنانچه هیچ یک از این راه ها امکان پذیر نباشد، مال مشاع به فروش می رسد.

لازم به ذکر است که اداره ثبت "در صورت اتمام مراحل ثبتی ملک مشاع" مرجع صالحِ تقدیم درخواست افراز می باشد؛ اما اگر جریان ثبتی به پایان نرسیده و ملک فاقد سند ثبتی باشد، دادگاه محل وقوع ملک باید به این موضوع رسیدگی کند.

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد تفاوت های بین افراز و تفکیک میتوانید به وکلا و مشاوران و کارشناسان حقوقی سایت وکیلوند اولین استارتاپ حقوقی ایران مراجعه نمایید.