تعدیل اجاره بها به چه معناست؟ شرایط و نحوه رسیدگی به آن

تعدیل اجاره بها

حتما شما هم تا به حال نام تعدیل اجاره بها را شنیده اید و به دنبال معنای آن هستید. واژه تعدیل در لغت به معنای متعدل کردن بوده و در تعاریف حقوقی از آن به عنوان تعدیل اجاره بها یاد می کنند. 

بر اساس این تعارف اگر طرفین یعنی مستاجر و مالک در مورد تعدیل به توافق نرسیده و اختلاف داشته باشند، می توانند به دادگاه مراجعه کنند. بنابراین مالک یا مستاجر می توانند بر اساس وضعیت اقتصادی کشور درخواست خود را برای کاهش یا افزایش اجاره بها تقدیم دادگاه کنند.

 این موضوع مانند سایر موارد حقوقی دارای مراحل قانونی و شرایط خاصی است که باید طی شود. ما در این مقاله قصد داریم اطلاعات لازم در خصوص تعدیل اجاره بها را در اختیار شما قرار دهیم. 

تعریف اجاره بها

همان طور که اشاره کردیم تعدیل اجاره بها به این معنی است که هر یک از طرفین یعنی موجر یا مستاجر به دلیل رکود معیشت و یا تورمات موجود در مورد اجاره بها درخواست تجدید نظر داشته باشد. 

در اصطلاح حقوقی هر یک از طرفین می توانند برای تعدیل اجاره بها اقدام کنند. همانطور که میدانید اجاره بها می تواند در کاهش و افزایش هزینه های زندگی تاثیر داشته باشد. به همین دلیل مستاجر می تواند از دادگاه درخواست کند تا به علت افزایش هزینه های زندگی اجاره بهای او کاهش یابد. 

پس میتوان نتیجه گرفت منظور از تعدیل اجاره بها، متعادل کردن آن برای مالک یا مستاجر به خواست مراجع است. تعدیل اجاره بها در مراجع قضایی در قالب دعوا مطرح می شود و مراجع مربوطه باید به این دعوا رسیدگی کنند. البته برای درخواست تعدیل اجاره بها باید شرایط خاصی وجود داشته باشد. که در ادامه این شرط را مورد بررسی قرار می دهیم.

شرایط درخواست تعدیل اجاره بها

همان طور که در مطالب فوق اشاره کردیم برای درخواست تعدیل اجاره بها باید شرایط خاصی وجود داشته باشد. بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، موجر برای درخواست تعدیل اجاره بها باید شروطی که در قانون مقرر شده را رعایت کند. این شروط عبارت اند از:

• انقضا مدت اجاره

در ماده 4 قانون مذکور ذکر شده که درخواست تعدیل اجاره بها مشروط به انقضاء مدت است. بنابراین برای طرح چنین دعوایی مدت اجاره الزامی است.

• سپری شدن 3 سال شمسی

شرط دیگری که در قانون برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها در نظر گرفته شده و دادگاه مربوطه باید در زمان رسیدگی به پرونده به آن توجه کند، گذشت 3 سال شمسی از تاریخ مقرر در حکم قطعی است. این یعنی باید 3 سال از آخرین تعدیل واقع شده گذشته باشد.

بنابراین بر اساس قواعد عمومی که در قراردادها تعیین شده حق و تکلیف طرفین با شروع عقد آغاز می شود و عدم استفاده مستاجر از عین مستاجره و یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در طول زمان قرارداد موجب از بین رفتن حق مالک برای تعدیل نمی شود. 

بنابراین حتی اگر مستاجر به دلیل موانع و مشکلات قانونی یا شخصی نتوانسته باشد از عین مستاجره استفاده کند، این عدم استفاده تاثیری در حق موجر نخواهد داشت؛ زیرا در مدت اجاره مالک مال را به مستاجر داده و حق دریافت اجاره بها دارد.

الزامات اثباتی موجر یا مالک در دعوی تعدیل اجاره بها

موجر یا مالک برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها باید بتواند الزاماتی را به اثبات برساند. این الزامات به شرح زیر است.

• احراز سمت ذی نفع موجر: فرد برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها نظیر هر دعوای دیگری باید سمت قانونی داشته و مدارک و مستندات موجود خود را به دادخواست خود ضمیمه نماید. معمولا نحوه احراز سمت در دادگاه ها از طریق استعلام آخرین مالک از اداره ثبت املاک انجام می شود. خواهان وظیفه دارد تا ذی نفع بودن خود را در دادگاه اثبات کند. به عبارتی اولین اقدام دادگاه احراز مالکیت خواهان خواهد بود.

• احراز رابطه استیجاری: از دیگر موارد ضروری برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها، احراز رابطه استیجاری است که این موضوع معمولا از طریق اجاره نامه احراز می شود.

• رای صادره برای تعدیل: در نهایت آخرین مورد که در بخش قبل نیز به آن اشاره شد این است که اگر در گذشته در مورد تعدیل رایی صادر شده باشد و از زمان ان 3 سال گذشته باشد، باید در دادگاه به ان اشاره شده و انقضای آن نیز به اطلاع دادگاه برسد. در هر حال دادگاه در زمان تصمیم گیری این موضوع را در نظر می گیرد.

اما گاهی ممکن است دادگاه بر اساس دلایل و مدارک ارائه شده از طرف خواهان پرونده را رسیدگی نماید و به شرایط، مدارک ارائه نشده توجه نکند که این موضوع می تواند روی نتیجه دعوی تاثیر داشته باشد. همچنین باید توجه داشت که تعدیل از تاریخ تعدیل دادخواست محاسبه شده و به درخواست تعدیل در ماه های گذاشته توجه نمی شود.

نحوه رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

در شرایط بد اقتصادی کشور تعدیل اجاره بها در واقع به افزایش اجاره بها تبدیل شده و این موضوع باعث شده تا اکثر دعاوی مربوط به دعاوی تعدیل اجاره بها از طرف مستاجر به دادگاه ارسال شود.

در سال 56 مواد قانونی به تصویب رسید که هدف از حصول کسب و پیشه بود. موجری که این دعوا را اقامه می کند، معمولا در شرایطی است که مدت اجاره تمام شده و او نتوانسته حکم تخلیه را اخذ نماید، به همین دلیل درخواست افزایش اجاره را خواهد داشت.

منظور از این تعدیل که در سال 56 به تصویب رسید، تعدیل اجاره بهای املاک تجاری بود و ربطی به اماکن مسکونی نداشت. بنابراین باید به این نکته توجه کرد که مواد ذکر شده در این قانون تنها افرادی می توانند درخواست تعدیل نمایند که مقصود آن ها اجاره تجاری است.

دادگاه بعد از بررسی پرونده و رسیدگی به درخواست اجاره بها و یا افزایش آن حکم خود را صادر می نمایند که این حکم از نوع اعلامی بوده و این یعنی نیازی به دستوری برای اجرا ندارد.

همچنین باید بدانید که شروطی که در قراردادها گنجانده می شود باید بر طبق قانون بوده و با قانون اساسی جمهوری اسلامی مغایرت نداشته باشد. برای مثال اگر در قرارداد طرفین شرطی ذکر کرده باشند که موجر اجاره بها را افزایش نخواهد داد، این شرط قابل اعمال نیست. زیرا بر اساس ماده 4 قانون طرفین می توانند نسبت به تعدیل اجاره بها اقامه دعوا نمایند.

بنابراین بر اساس قانون این شرط لغو شده و موجر این حق را دارد تا اجاره بها را افزایش دهد. دعاوی تعدیل اجاره بها در زمره دعاوی مالی بوده و دادگاه پس از رسیدگی رای خود را اعلام می کند که بر اساس آن اجاره بها کاهش یا افزایش می یابد. 

همان طور که اشاره کردیم اگر خواهان دعوا موجر است؛ اول باید مالکیت خود و سپس رابطه استیجاری را اثبات کند. همچنین خواهان باید اسناد و مدارک لازم را ارائه دهد. در غیر این صورت ممکن است دادگاه درخواست وی را رد نماید.

با توجه به این که هر روز آمار دعاوی مربوط به درخواست تعدیل اجاره بها افزایش می یابد. انجام مراحل قانونی و بررسی های دادگاه، انتخاب کارشناس، تهیه مدارک و غیره ممکن است کمی پروسه را پیچیده  زمان بر کند. به همین دلیل می توانید برای پیشرفت سریع تر پرونده از وکلای مجرب کمک بگیرید.

مدارک مورد نیاز دادخواست تعدیل اجاره بها

برای ثبت هر دادخواستی در دادگاه لازم است تا مدارک مشخصی از طرف خواهان ارائه شود تا او بتواند درخواست خود را با موفقیت به ثبت برساند. درخواست تعدیل اجاره بها نیز از این امر مستثنی نبوده و خواهان باید مدارک مورد نیاز را ارائه دهد. 

مدارک مورد نیاز برای درخواست تعدیل اجاره بها به شرح زیر است:

• رمز عبور و نام کاربری حساب سامانه ثنا، خواهان باید به دفاتر مراجع قضایی مراجعه کرده و یا از طریق سایت اینترنتی سامانه ثنا احراز هویت انجام دهد.
• متن دادخواست تعدیل اجاره بها، خواهان باید خود یا به کمک وکیل این متن را تنظیم نماید.
• ارائه مدارک هویتی خواهان اعم از شناسنامه و کارت ملی
• مدارک مربوط به وجود قرارداد در صورت وجود، مدارک آخرین رای دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بها
• مدارک پرداخت هزینه های مربوط به ثبت دادخواست مربوطه

هزینه دادخواست تعدیل اجاره بها

یکی از مهم ترین مسائلی که معمولا مورد توجه خواهان قرار می گیرد، هزینه های لازم برای دادخواست تعدیل اجاره بها است. همانطور که میدانید برای طرح هر یک از دعاوی حقوقی مالی و غیر مالی و ثبت دادخواست آن باید هزینه های مربوط به ثبت دادخواست را بپردازید. دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها نیز از این قاعده مستثنی نبوده و عدم پرداخت هزینه موجب رد دادخواست خواهد شد.

از آن جایی که برخی از نظریه ها، دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها را یک دعوای مالی و برخی دیگر آن را یک دعوای غیر مالی می دانند، برای هزینه دادرسی آن مبلغی در نظر گرفته شده است. هزینه دادرسی این درخواست در سال 1401 بین 40 تا 180 هزار تومان خواهد بود که این مبلغ هر سال با افزایش قیمت مواجه خواهد بود.

در شرایطی که این دعوا یک دعوای مالی به شمار رود، هزینه دادرسی آن در مرحله بدوی دو و نیم درصد ارزش خواسته و تا مبلغ 20 میلیون تومان بوده؛ در مرحله بعدی بیش از 20 میلیون تومان و معادل سه و نیم درصد ارزش خواسته و در نهایت در مرحله تجدیدنظر و واخواهی چهار و نیم درصد محکوم به خواهد بود. 

همچنین این هزینه در مرحله فرجام خواهی و اعتراض ثالث و اعاده دادرسی به میزان پنج و نیم درصد ارزش خواسته می رسد.

به علاوه هزینه تایپ خواسته با توجه به تعداد کلمات و صفحات آن 50 هزار تومان یا بیشتر خواهد بود. به این هزینه ها باید هزینه هر برگ خواسته، هزینه ضمیمه کردن اسناد به دادخواست، هزینه تعرفه خدمات دفاتر قضایی را نیز اضافه کنید.

در صورتی که بخواهید برای پیگیری این دعوا از وکیل نیز کمک بگیرید، هزینه های وکیل نیز باید در نظر گرفته شود.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از سوالات رایجی که در خصوص تعدیل اجاره بها وجود دارد این است که این دعاوی در چه دادگاهی رسیدگی می شوند یا به عبارتی دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا کدام دادگاه است؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که بر اساس قانون شورای حق اختلاف، اگر در مورد اصل قرارداد اجاره اختلافی بین طرفین صورت نگرفته باشد، تمامی دعواهای مربوط به تعدیل اجاره بها در شورای حل اختلاف مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

بنابراین با ثبت درخواست تعدیل اجاره بها در دفاتر مراجع قضایی پرونده جهت بررسی به شورای حل اختلاف ارجاع داده می شود.

جمع بندی

تعدیل اجاره بها یکی از موضوعات و دعاوی حقوقی بوده که بین مالک و مستاجر رخ می دهد. منظور از تعدیل اجاره بها این است که یکی از طرفین یعنی مالک یا مستاجر درخواستی مبنی بر تعدیل اجاره بها تقدیم دادگاه خواهد کرد.

این درخواست می تواند به از طرف مستاجر برای کاهش اجاره بها به دلیل مشکلات متعدد بوده؛ یا از طرف موجر برای افزایش اجاره بها باشد. همان طور که در مطالب فوق متوجه شدید این دعاوی دارای شرایط خاصی هستند و تنها در صورت دارا بودن شرایط می توان چنین درخواستی را ثبت نمود.

چنانچه نیاز به مشاوره متنی در این زمینه دارید میتوانید به سایت مشاوره حقوقی آنلاین وکیلوند مراجعه نمایید.