در این مقاله مطالعه خواهید کرد:
- افراز ملک به چه معناست؟
- ملک مشاع چه ملکی است؟
- قوانین افراز ملک مشاع کدام اند؟
- آیا در رابطه با ملک مشاع، مفاد قانونی دقیقی وجود دارد یا خیر؟
- اموالی که قابل افراز هستند کدام اموال می باشند؟
- مراحل افراز ملک به چه صورت است؟
- آیا امکان رد درخواست افراز ملک وجود دارد؟
- هزینه افراز ملک مشاع چقدر است؟
- قوانین فروش ملک مشاع چیست؟
- مدارک لازم افراز ملک مشاع چه مدارکی است؟
افراز ملک به چه معناست؟
وقتی می گوییم افراز ملک، یعنی تقسیم نمودن ساختمان یا زمینی که دارای چندین مالک است. مطمئناً تاکنون شنیده اید که برخی از املاک دارای چندین مالک هستند. در اصطلاح حقوقی و قانونی به این گونه املاک، مشاع می گویند.
ملک مشاع یعنی ملکی که دارای چندین مالک باشد. این مالکین میتوانند ورثه باشند و یا به دلایل دیگر در ملکی شریک شده باشند که در این صورت آن ملک برای شرکا یا وراث، مشاع محسوب می شود.
دقت داشته باشید افراز ملک مشاع، گزینه بسیار مهمی برای مالکین آن محسوب می شود. زیرا شرایط ساخت و ساز و بهره مندی از ملک مشاع با ملکی که مشاعات ندارد؛ بسیار متفاوت است. به طور مثال: وقتی یک زمین کشاورزی دارای ۳ مالک و مشاع باشد؛ این مالکین در تمام قسمت های زمین با یکدیگر شریک هستند. یعنی اگر یکی از مالکین تمام زمین را با هزینه خود زیر کشت ببرد و به کشاورزی بپردازد؛ باید سهم سایر شرکا را پرداخت نماید.
همچنین اگر یکی از این سه نفر در قسمتی از زمین اقدام به ساخت و ساز نماید؛ چون افراز ملک صورت نگرفته، هر یک از مالکین دیگر میتوانند نسبت به آن قسمت که ساختمان بنا شده است؛ ادعای مالکیت نمایند.
پس این نکته را به افرادی که در ملک مشاع سهمی دارند؛ گوشزد میکنیم که تا قبل از افراز ملک، هیچگونه اقدامی در زمین یا ملک مورد نظر انجام ندهند. تصور کنید یک خانه قدیمی که خانه پدری چندین فرزند است؛ از والدین آن ها به عنوان میراث باقی مانده. اگر یکی از فرزندان به دلخواه خود بخشی از ساختمان را به عنوان سهم الارث انتخاب نماید و در آن بخش اقدام به دخل و تصرفی کند؛ مطمئناً تا قبل از انجام انحصار وراثت و افراز ملک، سایر فرزندان می توانند نسبت به او اعتراض نمایند.
ملک مشاع
اکنون که در رابطه با افراز ملک اطلاعات جزئی کسب کردیم؛ بهتر است در رابطه با ملک مشاع نیز جزئیات بیشتری را بدانیم. در این قسمت به قوانین و مفاد قانونی ملک مشاع می پردازیم.
ملک مشاع در واقع به ملکی گفته میشود که چندین مالک دارد و سهم هیچ یک از مالکین به طور دقیق مشخص نمی باشد. یعنی تا قبل از توافق تمام مالکین، نمی توان به طور دقیق ذکر کرد که به طور مثال: سمت راست زمین متعلق به شخص اول است یا بخش غربی زمین متعلق به شخص سوم است.
باید در یک ملک مشاع، حد و حدود ملک به طور کامل مشخص شود تا تمام مالکین نسبت به سهم خود اطلاع پیدا کنند. در این صورت می توانند برای سهم خودشان، در هر یک از بخش های زمین به توافق برسند و سپس این موضوع را به تایید مقامات حقوقی برسانند. در این صورت افراز ملک صورت گرفته و ملک از حالت مشاع خارج می گردد.
قوانین افراز ملک مشاع
یکی از قوانین مهم در رابطه با ملک مشاع، درخواست سند برای سهم مشاع می باشد. یعنی اگر شرایطی ایجاد شود تا شما اقدام به خرید ملک مشاع نمایید؛ نیازی به ترسیدن نیست. زیرا شما بعد از خرید، می توانید به راحتی درخواست سند کنید. همچنین مالک اولیه می تواند افراز ملک را انجام داده و برای سهم مشاع خود، درخواست سند دهد.
بعد از انجام معامله، می تواند آن سند را به شما انتقال دهد. اگر گمان میکنید که در یک ملک مشاع، امکان مشخص شدن سهم و گرفتن سند وجود ندارد؛ کاملا در اشتباه هستید. طبق قانون، مالکین مشاع این حق را دارند تا برای سهم خود درخواست سند دهند.
مالکین مشاعی بر اساس قانون این حق را دارند تا نسبت به دخل و تصرفات و اقدامات بی رویه سایر مالکین، احقاق حق کنند. فرض کنید ساختمانی که ملک آن کلنگی است؛ دارای چندین نفر ورثه باشد که تمام وراث، مالک محسوب میشوند. اگر یکی از وراث بخشی از خانه کلنگی را خراب کرده و اقدام به ساخت و ساز نماید؛ سایر وراث که مالکین مشاعی نیز محسوب میشوند، میتوانند به دادگاه شکایت کرده و درخواست خلع ید کنند.
همانطور که در رابطه با افراز ملک و حق درخواست سند ملک مشاع در قانون به مالک این اجازه داده شده؛ در رابطه با فروش سهم مشاع نیز این اجازه صادر گردیده است. یعنی هر یک از مالکین می توانند فقط سهم مشاع خود را از راه درست و قانونی به فروش برسانند و نیاز به اجازه سایر مالکین نخواهند داشت.
اما در خصوص اقدامات و دخل و تصرفات دیگری درون ملک مشاع، حتماً اجازه سایر مالکین باید دریافت شود.
آیا در رابطه با ملک مشاع، مفاد قانونی دقیقی وجود دارد یا خیر؟
بله در این خصوص قانون به صراحت اعلام کرده است: ماده ۵۸۱ قانون مدنی «تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود» و همچنین ماده ۵۸۲ قانون مدنی «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.»
اموالی که قابل افراز هستند
همانطور که ذکر شد، افراز ملک یکی از اقداماتی است که برای ملک مشاع باید انجام گیرد. معمولاً کسانی که وراث هستند با موضوع افراز ملک و یا تقسیم اموال مواجه می باشند.
در این بین باید وراث بدانند که افراز ملک و یا به طور کلی انجام افراز برای اموال غیر منقول است. یعنی اگر از والدین شان خانه یا زمینی باقی مانده است؛ آن ها می توانند ادعای افراز نمایند و اقدامات لازم را در خصوص این اموال انجام دهند.
اما اگر اموال دیگری از والدینشان برای آن ها به ارث رسیده است؛ (مانند: لوازم خانه، اتومبیل یا اشیای دیگر)، در چنین مواقعی افراز ممکن نمی باشد. درباره چنین موضوعی باید تقسیم اموال صورت بگیرد.
در واقع تقسیم اموال مربوط به اموال منقول و غیرمنقول می شود. مواردی که به طور نمونه ذکر کردیم؛ شامل اموال منقول هستند. اموال منقول به اموالی گفته می شود که قابلیت انتقال و جابجایی را دارند. این در حالی است که افراز مربوط به اموال غیر منقول که غیر قابل جابجایی هستند؛ می شود.
مراحل افراز ملک به چه صورت است؟
- اگر مالک یک ملک مشاع هستید و با سایر مالکین توافق کرده اید تا افراز ملک صورت بگیرد؛ باید ابتدا به اداره ثبت اسناد محل سکونت تان مراجعه کنید.
- سپس باید در این اداره درخواست افراز ملک نمایید.
- اداره ثبت، درخواست شما را بررسی کرده و جزئیات این اقدام را برای تان شرح می دهد.
- سپس این موضوع به شهرداری محل سکونت شما ابلاغ میگردد.
زیرا برخی از املاک قابلیت افراز ندارند. در این صورت درخواست مالکین مشاعی رد میشود. اما اگر ملک، شرایط افراز داشته باشد؛ شهرداری درخواست مالکین را تایید کرده و ملک مشاع می تواند بین مالکین تقسیم گردد. پس نهادی که وظیفه تشخیص افراز ملک را بر عهده دارد، شهرداری هر منطقه می باشد.
وقتی شهرداری تایید نماید که افراز ملک مانعی ندارد؛ اداره ثبت گواهی تایید درخواست را صادر می کند. مالکین مشاعی نیز می توانند وارد مرحله بعدی شوند.
لازم به ذکر است که مالکین مشاعی قبل از درخواست می توانند؛ نسبت به سهم خودشان در ملک مورد نظر به توافق برسند.
در این صورت افراز ملک راحت تر صورت گرفته و هر مالک می داند، سهم او در ملک مشاع دارای چه موقعیتی است.
آیا امکان رد درخواست افراز ملک وجود دارد؟
- بله این امکان با توجه به شرایط زیر وجود دارد. افراز ملک نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد؛ صادر نمی شود. تا زمانی که رفع تعارض از سند مورد نظر صورت نگیرد؛ اقدام به افراز ملک صادر نخواهد شد.
- مطابق ماده 591 قانون مدنی، اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد؛ فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم می شود.
پس به این ترتیب، افراز ملک نیاز به نظر کارشناسی و بررسی های دقیق از سوی اداره ثبت و شهرداری دارد.
هزینه افراز ملک مشاع
مطابق ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع، هزینه افراز همزمان با اجرای تصمیم قطعی افراز؛ قابل دریافت است. این هزینه توسط اداره ثبت، همانند هزینه تفکیک، از متقاضی افراز ملک دریافت می گردد.
مطابق ماده 150 قانون ثبت: هزینه افراز بر اساس ارزش معاملاتی روز دریافت می شود. هر چند بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد.
قوانین فروش ملک مشاع
با توجه به آنچه ذکر شد قانون، درباره افراز ملک و فروش ملک مشاع، مواد قانونی صریحی ذکر کرده است. به استناد قانون، اجازه فروش ملک مشاع بر اساس سهم هر یک از مالکین صادر شده است. یعنی هر مالک میتواند بدون نیاز به دریافت اجازه از سایر مالکین، سهم مشاع خود را بفروشد. اما اگر یکی از شرکا یا مالکین بدون اجازه، تمام ملک مشاع را به فروش برساند؛ در این صورت معامله انجام شده دارای اشکال است. این موضوع در دادگاه قابل پیگیری می باشد. اما فردی که این اقدام را انجام داده، مجرم محسوب نمی شود.
همانطور که برای افراز ملک نیاز به توافق و حضور مالکین است؛ برای فروش ملک نیز باید همه مالکین حضور و اطلاع داشته باشند. اگر معامله بدون اجازه مالکین مشاعی صورت گرفته باشد؛ باید تمامی مالکین نسبت به این معامله به توافق برسند.
در صورتی که معامله به دلیل عدم توافق سایر شرکا فسخ گردد؛ باید مبلغ پرداختی در معامله به خریدار بازگردانده شود. همچنین اگر ضرر و زیانی وجود دارد، باید توسط فردی که اقدام به فروش همه ملک مشاع کرده است؛ پرداخت شود.
اما در صورتی که مالکین نسبت به این معامله به توافق برسند؛ باید هر یک از مالکین به میزان سهم مشاع خود، مبلغ فروخته شده از ملک را دریافت نمایند.
مدارک لازم افراز ملک مشاع
اولین مدرکی که برای افراز ملک باید در دست مالکین باشد و به اداره ثبت ارائه گردد؛ سند ملک مشاع است. زیرا طبق استعلاماتی که اداره ثبت انجام می دهد؛ باید مشخص شود، ملک مشاع جریان ثبتی خاصی ندارد و تکلیف ملک به لحاظ ثبتی مشخص است.
. اگر ملک مشاع سند رسمی داشته باشد و سند نیز بدون اشکال و تعارض باشد؛ مالکین میتوانند نسبت به افراز ملک امیدوار باشند.
از دیگر مدارک لازم برای درخواست افراز ملک، مشخصات کامل مالکین است. همچنین باید درخواستی مبنی بر افراز ملک نیز نوشته شود و به اداره ثبت ارائه گردد.