خسارت مستاجر به ملک اجاره ای - شکایت از مستاجر بابت خسارت به خانه
یکی از قرارداد هایی که به صورت روزانه میان افراد مختلفی تنظیم می شود قرارداد بین موجر و مستاجر است. برای اینکه بتوان حدود روابط میان این دو طرف را تعیین نمود قانونی تحت عنوان قانون موجر و مستاجر تنظیم شده که می توان زمان انعقاد قرارداد یا به وجود آمدن مشکل به آن ها استناد نمود. یکی از مشکلاتی که می تواند میان موجر و مستاجر به وجود بیاید خسارت توسط مستاجر به ملک مورد اجاره است و ما در این مقاله قصد داریم بررسی کنیم چگونه میتوان خسارت ناشی از این آسیب ها را دریافت نمود.
تعریف موجر و مستاجر
اجاره قراردادی است که طبق آن یک نفر ملک خود را به دیگری در مدت معین و اجاره بهای مشخص اجاره می دهد. در معاملات ملکی، افراد عموماً در دو نقش اصلی موجر (مالک) و مستاجر (اجاره کننده) ظاهر میشوند.
-
موجر: فردی است که مالکیت قانونی یک ملک (خانه، آپارتمان، مغازه و...) را داراست و با هدف کسب درآمد یا دلایل دیگر، آن را به دیگری اجاره میدهد. موجر مسئول حفظ و نگهداری ملک است و موظف است ملکی سالم و قابل سکونت یا بهرهبرداری را به مستاجر تحویل دهد.
-
مستاجر: فردی است که ملکی را از موجر اجاره کرده و در مقابل پرداخت اجاره بها، حق استفاده از آن ملک را برای مدت مشخصی به دست میآورد. مستاجر موظف است به ملک اجارهای احترام گذاشته و از آن به نحو صحیح استفاده کند و از وارد آوردن هرگونه خسارت به آن خودداری نماید.
شرایط اجاره ملک اجاره ای به مستاجر
قرارداد اجاره نیز مانند دیگر قراردادها باید دارای شرایط و ویژگی هایی باشد تا دارای صحت باشد. یکی از مهم ترین این شرایط، مالک بودن موجر است یعنی کسی غیر مالک یا وکیل وی نمی تواند اقدام به اجاره ملک دیگری کند. البته اگر وکیل، از مالک وکالت داشته باشد که ملک را از جانب وی اجاره دهد در این صورت قرارداد اجاره صحیح خواهد بود.
از دیگر شرایط قرارداد اجاره باید به:
معین بودن مدت اجاره: مدت اجاره در قرارداد اجاره باید مشخص باشد مثلا ذکر شود که ملک برای مدت یک سال به دیگری اجاره داده خواهد شد. لازم به ذکر است در صورتی که قرارداد اجاره ای بدون تعیین شدن مدت منعقد شود باطل است و هیچ اثر قانونی نخواهد داشت.
تنظیم قرارداد به صورت کتبی: طبق قانون موجر و مستاجر که در سال 1376 تصویب شد قراردادی که بین موجر و مستاجر تنظیم می شود باید به صورت کتبی نگارش شده و توسط طرفین و دو نفر شاهد امضا شود. این قانون میتواند در مواقعی که بین دو طرف مشکلی به وجود می آید بسیار کارآمد عمل کند.
عاقل و بالغ بودن طرفین: یکی دیگر از شرایطی که یک قرارداد اجاره باید دارا باشد عاقل و بالغ بودن طرفین قرارداد است که بر اساس آن افراد دیوانه و کودکان نمی توانند قرارداد اجاره تنظیم نمایند. قیم افراد سفیه می توانند از جانب آن ها اقدام به تنظیم قرارداد اجاره نمایند.
اشاره کرد.
تکالیف موجر و مستاجر
در قرارداد بین موجر و مستاجر، هر دو طرف دارای تکالیفی هستند که باید آن ها رعایت کنند.
مطابق قرارداد اجاره، موجر مکلف به تحویل ملک در وضعیت مطلوب، انجام تعمیرات اساسی و تامین امکانات اولیه است و موظف به بازگرداندن ودیعه پس از تخلیه ملک میباشد.
از سوی دیگر، مستاجر موظف به پرداخت به موقع اجاره بها، نگهداری مناسب از ملک، پرداخت هزینههای مصرفی و تخلیه ملک در موعد مقرر است. عدم اجرای تعهدات توسط هر یک از طرفین، میتواند موجب بروز اختلاف و طرح دعوی در مراجع قضایی گردد.
لذا توصیه میشود قرارداد اجاره به صورت کتبی و با ذکر جزئیات دقیق تنظیم گردد تا در صورت بروز اختلاف، به عنوان سند رسمی مورد استناد قرار گیرد.
تعمیرات ملک مورد اجاره بر عهده کیست؟
یکی از سوالاتی که در قرارداد موجر و مستاجر برای اغلب افراد به وجود می آید این است که تعمیرات ملک مورد اجاره بر عهده کدام یک از طرفین است؟ برای پاسخ به این سوال باید به ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر استناد نمود که بر اساس آن تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر بوده و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.
عدم انجام تعمیرات کلی توسط موجر
یکی از تکالیف موجر طبق ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر، انجام تعمیرات کلی و اساسی ملک مورد اجاره است اما اگر موجر از انجام این تعمیرات خودداری کند مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه درخواست خود را ثبت کند.
دادگاه نیز پس از انجام بررسی های لازم، زمانی را برای موجر تعیین خواهد کرد که در آن زمان این تعمیرات را انجام دهد. پس از گذشت این مدت زمان و عدم انجام تعمیرات توسط موجر، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کرده یا از دادگاه درخواست کند که تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام دهد و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به عهده موجر بگذارد.
خسارت مستاجر به ملک
قوانین جبران خسارت، شبکهای گسترده از مقررات هستند که به منظور حفظ حقوق افراد و جبران زیان های وارد شده به آنان تدوین شدهاند. این قوانین در موارد متعدد و متنوعی قابل اعمال هستند، از جمله مواردی که در آن یک فرد به دلیل عمل یا ترک فعل دیگری متحمل زیان میشود. خسارت ناشی از اجاره میباشد.
لذا یکی از حوزه های مهم در زمینه جبران خسارت، موضوع خسارت ناشی از اجاره است. در این رابطه، قانونگذار با وضع مقررات مشخصی، حقوق مالک را در برابر خسارات وارد شده به ملک اجاری تضمین کرده است.
مطابق ماده 331 قانون مدنی، هرگونه تلف، نقص یا عیبی که به اموال اجارهای وارد شود، مستاجر مکلف به جبران آن است. این مسئولیت، چه به دلیل فعل مثبت مستاجر (مانند تخریب عمدی) و چه به دلیل ترک فعل (مانند عدم نگهداری مناسب از ملک) ایجاد میشود. ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی نیز بر اصل استمرار حق تاکید دارد و لذا تا زمان اثبات خلاف، مسئولیت جبران خسارت بر عهده مستاجر است. همچنین، ماده 221 قانون مدنی، مسئولیت مدنی ناشی از تخلف از تعهدات را مقرر میدارد که در قرارداد اجاره، این تعهد شامل حفظ و نگهداری از ملک اجارهای است. بنابراین، مستأجر موظف است در طول مدت اجاره، از ملک اجارهای به نحو احسن نگهداری کرده و در صورت بروز هرگونه خسارت، آن را جبران نماید.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
فسخ قرارداد اجاره به دلخواه مستاجر و مطالبه خسارت:
مطابق مقررات حقوقی، فسخ یک جانبه قرارداد اجاره از سوی مستاجر تنها در صورت وجود شرایط قانونی یا توافق طرفین امکان پذیر است. در صورتی که مستاجر بدون وجود علل موجه قانونی (مانند وجود عیب در ملک، تخلف موجر از تعهدات، یا مغبون شدن) قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، موظف است با پرداخت خسارات ناشی از فسخ، رضایت موجر را جلب نماید.
این خسارات معمولاً شامل هزینه های ناشی از یافتن مستاجر جدید، تفاوت اجاره بها در صورت اجاره ملک به قیمت کمتر و سایر زیانهای وارده به موجر میباشد. بنابراین، در صورت فسخ قرارداد اجاره به دلخواه مستاجر، موجر میتواند علاوه بر دریافت اجاره بها تا زمان تخلیه، خسارات ناشی از فسخ را نیز از وی مطالبه نماید.
البته، میزان این خسارات بسته به شرایط هر قرارداد و توافقات طرفین میتواند متفاوت باشد و تعیین دقیق آن مستلزم بررسی دقیق موضوع توسط کارشناس حقوقی میباشد.
مطالبه خسارت بابت آسیب های وارده به ساختمان توسط مستاجر
اگر مستاجر در وارد کردن خسارت به ملک تقصیری داشته باشد موجر میتواند درخواست جبران خسارت داشته باشد. در صورتی که مستاجر از پرداخت خسارت به صورت مسالمتآمیز سر باز زند موجر می تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست دریافت خسارت از مستاجر به همان میزانی که ادعا می کند بدهد و از دایره اجرا تخلیه ملک توسط مستاجر را بخواهد. سپس موجر باید ودیعه یا همان پول پیش را به صندوق دادگستری بدهد. تقاضای تامین دلیل نماید.
دایره اجرا نیز پس از صادر شدن حکم دادگاه، اقدام به دریافت خسارت از مستاجر کرده و پس از دریافت ودیعه را به مستاجر رد خواهد کرد.
نمونه دادخواست مطالبه خسارت عین مستاجره موجر
ابتدا باید بگوییم که تهیه دادخواست، یک فرایند حقوقی تخصصی است و بهتر است برای اطمینان از صحت و کامل بودن آن، از یک وکیل پایه یک دادگستری کمک بگیرید. نمونه زیر صرفاً جهت آشنایی کلی ارائه شده و ممکن است در موارد مختلف، تغییراتی داشته باشد.
در ادامه یک نمونه دادخواست مطالبه خسارت عین مستاجره موجر تهیه شده توسط موسسه وکیل وند را برای شما آماده نمودیم.
نمونه دادخواست
خواهان: ……………
خوانده: ………………
خواسته:
-
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به استناد قرارداد اجاره به ازای هر روز ۶ میلیون ریال از تاریخ ۱۲ بهمن ۱۴۰۲ تا تاریخ تخلیه
-
مطالبه خسارت وارده به عین مستاجره با تعیین نظر کارشناس فعلاً مقوم به (تقریبی خودتان مبلغی را قید کنید)
-
مطالبه هزینه های استفاده از عین مستاجره جمعاً به مبلغ ۰۰۰/۱۶۱/۱۲ ریال (دوازده میلیون و یکصد و شصت و یک هزار ریال)
دلایل و مستندات:
-
رونوشت سند مالکیت
-
رونوشت قرارداد اجاره به شماره….
-
رونوشت دادنامه شماره….. صادره از شعبه ۴۵۸ مجتمع شماره ده شورای حل اختلاف شهر تهران با موضوع تخلیه عین مستاجره
-
اظهارنامه شماره ۱۴۰۲۲۲۰۳۶۴۸۷۵۱۲۶
-
رونوشت اظهارنامه مطالبه شارژ ساختمان
شرح دادخواست:
ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان تهران
با سلام و تقدیم احترام
احتراماً به استحضار میرساند: به موجب رونوشت سند رسمی مالکیت پیوستی اینجانب ….. مالک یک باب واحد مسکونی به پلاک ثبتی ۱۴۳ فرعی از …. اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک ۲۵ فرعی از اصلی به نشانی …. میباشم و به استناد اجاره نامه عادی شماره….. پیوست دادخواست ملک موصوف را به خوانده محترم آقای ….. از مورخ ۱۵/۱۲/۱۴۰۱ تا ۱۵/۱۲/۱۴۰۲ به مدت یک سال اجاره دادم.
حال بعد از اتمام مدت اجاره در مورخ ۱۵/۱۲/۱۴۰۲ با ارسال اظهارنامه شماره ………… به طور رسمی از خوانده محترم تقاضای تخلیه عین مستاجره را خواستار شدم ولی متاسفانه ایشان تا یومنا هذا از تخلیه خودداری مینماید که طی دادنامه شماره…. صادره از شعبه ۴۵۸ مجتمع شماره ده شورای حل اختلاف شهر تهران دستور تخلیه علیه خوانده صادر گردیده است.
لذا اینجانب با تقدیم این دادخواست از محضر شورای حل اختلاف تقاضای:
۱- مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به استناد بند ۱۵ ماده ۶ قرارداد اجاره تا تاریخ تخلیه
۲- مطالبه خسارت وارده به عین مستاجره با تعیین نظر کارشناس به دلیل تخریب سنگ پاگرد ورودی واحد و خرابی رادیاتور و آب دادن به کف و سقف پارکینگ و احتمال آسیب به بخش های دیگر آپارتمان
۳- مطالبه هزینه های استفاده از عین مستاجره از جمله (هزینه مدیریت پسماند شهری، بدهی شارژ به ساختمان و تسویه حساب قبوض مصرفی تلفن و گاز) مورد استدعاست.
دادخواست تامین دلیل
هر گونه آسیب به ساختمان، چه بر اثر بیاحتیاطی سازنده، همسایگان یا حوادث طبیعی، میتواند خسارات مالی و معنوی سنگینی برای مالک به بار آورد. برای جلوگیری از از بین رفتن مدارک و شواهد و اثبات خسارت در آینده، مالک میتواند با طرح دادخواست تامین دلیل، از حقوق خود محافظت کند.
به بیان ساده تر،اگر ساختمان شما به هر دلیلی آسیب دیده، میتوانید با درخواست تامین دلیل به دادگاه، از دادگاه بخواهید تا کارشناسی انجام دهد و میزان خسارت را مشخص کند. این کار به شما کمک میکند تا در آینده بتوانید از فرد یا سازمانی که به ساختمان شما خسارت وارد کرده است، خسارت خود را بگیرید.
نمونه دادخواست تامین دلیل تحویل کلید
مطابق مقررات حقوقی، پس از انقضای مدت اجاره، تا زمانی که مستأجر کلید ملک اجارهای را به موجر تحویل ندهد، همچنان مسئولیت های ناشی از تصرف ملک بر عهده وی خواهد بود. این مسئولیت ها میتواند شامل پرداخت اجاره بهاء، حفظ و نگهداری از ملک و جبران خسارات احتمالی باشد. در صورتی که موجر بدون دلیل موجه از دریافت کلید خودداری نماید چه باید کرد و راه حل چیست؟
تاسیس تامین دلیل یک راه مطمئن برای مستاجر در اینگونه موارد به حساب می آید.
مطابق مقررات قانونی، در صورتی که موجر پس از انقضای مدت اجاره از تحویل گرفتن کلید ملک اجاری خودداری نماید، مستاجر میتواند با تقدیم دادخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف، ضمن تحویل کلید به دفتر شورا، از این شورا تقاضای صدور گواهی مبنی بر تحویل کلید نماید.
شورای حل اختلاف موظف است با تنظیم صورت جلسهای، تحویل کلید توسط مستاجر و امتناع موجر از دریافت آن را احراز و به تأیید برساند. این گواهی به عنوان دلیلی قاطع در دست مستاجر خواهد بود تا در هر دعوایی که به نحوی با موضوع اجاره مرتبط باشد، از آن بهره برداری نماید.
لذا با صدور این گواهی، موجر دیگر نمیتواند ادعای تصرف عدوانی مستاجر را مطرح نموده و مطالبه وجهی را تحت این عنوان از وی بنماید.
خواهان : ...... ( نام و مشخصات مستاجر )
خوانده : .......... ( نام و مشخصات موجر یا مالک )
وکیل یا نماینده قانونی : ........ ( در صورت داشتن وکیل ، نام و نام خانوادگی و مشخصات وکیل نوشته می شود )
خواسته یا موضوع و بهای آن : ( تقاضای تامین دلیل تخلیه و تحویل مورد اجاره به علت انقضای مدت اجاره )
دلایل و منضمات دادخواست : 1 – کپی مصدق اجاره نامه 2 – معاینه محل
شرح دادخواست :
سلام با احترام به استحضار می رساند :
خوانده دعوی به موجب اجاره نامه شماره ... مورخ ... تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ... شهرستان ... موجر ( یا مالک ) تمامت شش دانگ ... ملکی خود می باشد . به علت انقضای مدت اجاره در تاریخ.... عین مورد را تخلیه نمودم . خوانده ( موجر یا مالک ) از تحویل گرفتن عین مورد اجاره امتناع می کند . لذا ، با تقدیم این دادخواست تقاضای تامین دلیل تخلیه ملک مورد اجاره را دارم .
از لحاظ تخلیه بودن و تحویل گرفتن کلید قفل محل مورد اجاره تخلیه شده توسط مدیر دفتر دادگاه ، درخواست معاینه محل را نیز از دادگاه محترم دارم .
سخن آخر
یکی از قرارداد هایی که به صورت روزانه در بنگاه های معاملاتی تنظیم میشود قرارداد اجاره است. طبق این قرارداد موجر ملک خود را برای مدت زمان مشخص و اجار هبها معین به مستاجر اجاره می دهد.
تعمیرات کلی و اساسی این ملک با موجر و تعمیرات جزئی با مستاجر خواهد بود اما گاهی پیش میآید که موجر متوجه ایجاد خسارت توسط مستاجر به ملک میشود که در این صورت می تواند با مراجعه به دادگاه و سپردن ودیعه به صندوق دادگستری درخواست تخلیه ملک و پرداخت خسارت را از مستاجر داشته باشد.
بنابراین، تنظیم یک دادخواست دقیق و قانونی، اولین و مهمترین گام برای پیگیری حقوق خود در دادگاه است. با توجه به پیچیدگی های قوانین ملکی و اهمیت دقیق بودن هر بند از دادخواست، توصیه میشود که این کار را به متخصصان بسپارید.
گروه وکلای وکیل وند با سالها تجربه در زمینه دعاوی ملکی، آماده است تا به شما در این مسیر کمک کند. وکلای متخصص ما با تسلط کامل بر قوانین و رویههای قضایی، دادخواستی قوی و متناسب با موضوع اختلاف شما تنظیم خواهند کرد.
برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان در زمینه دعاوی ملکی، میتوانید با وکلای وکیل وند تماس بگیرید و یا به صورت آنلاین (۲۴ ساعته) در ارتباط باشید. ما به شما کمک خواهیم کرد تا بهترین تصمیم را برای حل اختلاف خود اتخاذ کنید.
