الزام به اخذ پایان کار ملک - شرایط و مراحل و قوانین

اخذ پایان کار ملک یکی از مراحل مهمی است که برای ساخت و ساز یک ساختمان وجود دارد. پایان کار یک ملک سندی است که آن را بعد از تمام شدن فرایند ساخت آن ملک صادر می کنند. مرجع صادر کننده این سند شهرداری است که با توجه به شناسنامه فنی ملک این کار را انجام می دهد. گواهی اخذ پایان کار ملک به این معنی است که این ساختمان تأییدیه های لازم را دریافت کرده است. این تأییدیه ها زیر نظر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و سایر سازمان های مربوط به ساختمان صادر می شوند. در نهایت، اخذ پایان کار ملک نشان دهنده این است که:

1. ملک مورد نظر کاملاً اصولی ساخته شده است. به این معنی که همه استانداردهای لازم را برای ساخت آن لحاظ کرده اند.
2. این ملک فاقد هر گونه مشکل قانونی است. بدون مشکل بودن این ملک نیز به تأیید تمام مراجع قانونی مرتبط با این موضوع رسیده است.

عدم اخذ پایان کار ملک چه نتیجه ای می دهد؟

وقتی به هر دلیلی گواهی پایان کار ملک صادر نشود، امکان هیچ نوع نقل و انتقالی برای ملک وجود ندارد. به این معنی که دفاتر اسناد رسمی به هیچ عنوان کار نقل و انتقال این ملک را انجام نمی دهند. بنابراین مشخص است که برای گرفتن سند رسمی و انتقال آن به دیگری حتماً به گواهی پایان کار نیاز دارید. چرا که این سند تکلیف سازنده و یا کسی که این ملک را معامله می کند مشخص خواهد کرد. مثلاً تعداد طبقات را باید دقیقاً مطابق با آن چه که در سند قید شده است، بسازند. حتی ساخت یک طبقه بیش تر از آن چه در سند آمده نیز تخطی از قانون محسوب می شود. در واقع موضوع الزام به اخذ پایان کار ملک نیز در همین زمینه مطرح می شود.

الزام به اخذ پایان کار ملک چیست؟

الزام به اخذ پایان کار بخشی جدایی ناپذیر در موضوع انتقال رسمی سند ملک به شمار می آید. برای هر پروژه ساخت و ساز باید مالک یا سازنده ملک به عنوان متعهد، این کار را انجام دهد. البته عموماً سازنده مکلف به گرفتن گواهی پایان کار ملک است. برای انجام این کار مدارک تعیین شده از طرف قانون، استحکام ساختمان و تأییدیه های مختلف باید وجود داشته باشند. یک نکته مهم در این رابطه این است که اگر ملکی توقیف باشد می توان گواهی پایان کار را گرفت. اما صدور سند برای چنین ملکی امکان پذیر نیست.

چه زمان به دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک نیاز است؟

دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک در صورت لزوم باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه شود. این شرایط زمانی پیش می آید که سازنده ساختمان در تاریخ تعیین شده اقدام به گرفتن گواهی پایان کار نکند. چنانچه حین معامله ملک در رابطه با پایان کار آن مشکلی ایجاد شود با طی مراحل قانونی باید برای گرفتن پایان کار دادخواست تنظیم شود.

مالک یا خریدار ساختمان حتی امکان گرفتن تمام خسارت های ایجاد شده به دلیل این قصور سازنده را نیز دارد. یعنی می تواند همه هزینه های صرف شده مثل هزینه های دادرسی و حق الوکاله را نیز از سازنده بگیرد. یک نکته مهم در این باره وجود دارد که بهتر است خریدار ملک انجام دهد. او باید علاوه بر تنظیم دادخواست برای الزام به اخذ پایان کار ملک، برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز دادخواستی تنظیم کند. چرا که بخش مهم هدف او از تنظیم دادخواست این است که سند به نام او بخورد.

مدت زمان اعتبار گواهی پایان کار

مدت زمان اعتبار گواهی پایان کار تا سال 1349 شمسی طبق قانون به مدت 6 ماه بود. پس از این تاریخ این مدت زمان به یک سال افزایش پیدا کرد. این افزایش به این دلیل اعمال شد که مراجعات مردم کاهش یابد و امور حقوقی مردم تسهیل شود.

استعلام گواهی پایان کار را از کجا بگیرید؟

گرفتن استعلام گواهی پایان کار به شما کمک می کند تا در معامله ملک دچار اشتباه نشوید. سایت شهرداری تهران این امکان را فراهم کرده است. برای انجام این کار تنها کافی است به سایت استعلام پروانه و گواهی ساختمان مراجعه کنید. با ثبت مشخصات به راحتی می توانید از درست بودن گواهی صادر شده برای اخذ پایان کار ملک آگاه شوید.

مراحل اخذ پایان کار ملک کدام است؟

مراحل اخذ پایان کار ملک شامل مرحله های زیر می شود:

1. ثبت تقاضای مالک برای اخذ پایان کار ملک
2. ارائه مدارک پایان کار به شهرداری
3. بازدید کارشناس های دفتر فنی و شهرسازی شهرداری محل قرار گرفتن ملک از اتمام عملیات ساختمانی
4. تأیید کارشناس های دفتر فنی و شهرسازی شهرداری محل قرار گرفتن ملک مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی

اخذ پایان کار ملک دارای خلافی به چه صورت است؟

اخذ پایان کار ملک که خلافی داشته باشد پس از پرداخت جریمه ممکن خواهد بود. این موضوع طبق کمیسیون ماده 100 شهرداری باید انجام شود. چنانچه به هر دلیلی جریمه تعیین شده را پرداخت نکنند، نه امکان گرفتن پایان کار وجود دارد، نه پروانه ساختمان تمدید می شود. در این صورت است که پرونده این ملک را به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ارجاع می دهند. این کمیسیون این اختیار را دارد که برای تخریب ساختمان رأی صادر کند.

رسیدگی به دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک

امروزه امکان ثبت الکترونیکی دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک وجود دارد و متقاضیان می توانند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، نسبت به این کار اقدام نمایند. البته امکان ثبت دادخواست مذکور هم به صورت شخصی (توسط خود شخص متقاضی) و هم توسط یک وکیل ملکی وجود دارد.

برای ثبت دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک توسط شخص متقاضی، می بایست با تهیه مدارکی همچون قرارداد مشارکت (در صورت وجود) کارت شناسایی، مبایعه نامه (در صورت خرید ملک) درخواست خود را علیه متعهد یا شخصی که ساختمان را احداث نموده، مطرح کند.

متعهد یا سازنده ملک دو حالت مختلف دارند: 1- به تعهدات خود مبنی بر اخذ پایان کار عمل نموده 2- از زیر بار تعهدات خود شانه خالی کرده و آن را نپذیرفته باشد.

چنانچه حالت دوم اتفاق افتاده باشد، دادگاه برای رسیدگی دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک که توسط متقاضی مطرح شده است، وارد عمل می شود. 

اگر ملک مورد نظر آپارتمان باشد، طبق قانون پیش فروش آپارتمان ها، نهاد داوری مرجع صالح رسیدگی به اختلافات آن می باشد و در صورتیکه بند مربوط به شرط داوری، در فرم اتحادیه املاک درج نشده یا از بین رفته باشد، دادگاه تعهدات طرفین را بررسی می کند و در صورت احراز تعهدات سازنده، او را به اخذ پایان کار ملزم خواهد کرد.

لازم به ذکر است که دادخواست الزام به اخذ پایان کار، محدود به مورد فوق نیست و حالت های دیگری را نیز شامل می شود؛ برای مثال در مواردی که دادخواست مذکور، از جانب مالک یک ملک قدیمی که دارای قرارداد مشارکتی است، بر علیه سازنده آن مطرح شده باشد و خوانده (سازنده) ادعا کند که مالک به تعهداتی که پیش از اخذ پایان کار داشته، عمل نکرده است (مثلا تعهد مالک در زمینه صدور یک چک تضمینی برای سازنده یا انتقال سند برای او و... باشد) در این حالت، دادگاه دعوی مذکور را رد می کند و تا زمان ایفای تعهدات مالک، به درخواست او ترتیب اثر نخواهد داد.

در صورتیکه سازنده متعهد و ملزم به اخذ پایان کار باشد، مراتب این امر در دادنامه قید می شود، سپس از دفتر شعبه صادرکننده حکم محکومیت برای سازنده، اجراییه ارسال می شود که مهلت اجرای آن، 10 روز می باشد.

چنانچه محکوم علیه (سازنده) به اجراییه عمل کند و نسبت به اخذ پایان کار اقدام نماید، مشکل برطرف می شود؛ اما اگر از زیر بار اجرای حکم مذکور شانه خالی کند، طبق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه اجرای احکام می تواند حکم را توسط محکوم له یا شخص ثالث اجرا کند و هزینه های مربوط به آن را از محکوم علیه وصول نماید.

مهلت قانونی دریافت گواهی پایان کار ملک

به لحاظ قانونی، مهلت اخذ پایان کار ملک دو سال است، بنابراین سازنده باید ظرف این مدت، عملیات احداث ساختمان را به اتمام رسانده باشد تا بتواند نسبت به دریافت گواهی مذکور اقدام نماید؛ اما اگر احداث ساختمان در این مدت دو ساله به اتمام نرسیده باشد، سازنده مشمول پرداخت جریمه می شود و دریافت گواهی پایان کار نیز به تعویق خواهد افتاد.

آشنایی با مراحل اخذ پایان کار تفکیکی ملک

مراحل اخذ پایان کار تفکیکی ملک قدری متفاوت تر است؛ در زیر مراحل این کار را به ترتیب اولویت آن ها بیان می کنیم:

-مراجعه به یکی از شعب دفاتر پیشخوان خدمت و تحویل مدارکی همچون مدارک شناسایی مالک یا وکیل او (کارت ملی و وکالت نامه کاری) مدارک مالکیت (سند عرصه و اعیان، اجاره خط معتبر) آخرین گواهی صادر شده توسط شهرداری، پایان کار بهره برداری، صورت مجلس و نقشه های تفکیکی از اداره ثبت، نامه سهم العرصه از دفترخانه اسناد رسمی و کد آپارتمان از دفتر پیشخوان جهت ثبت درخواست

-دریافت و پرداخت فیش های بازدید و نقشه برداری بر اساس فاکتور سیستمی (پایان کار تفکیکی و انتقال آپارتمان نیازی به نقشه برداری ندارد)

-دریافت و پرداخت فیش عوارض نوسازی

-دریافت گواهی تفکیک آپارتمان یا گواهی انتقال ملک و آپارتمان از دفتر پیشخوان

نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک

ممکن است برای شما هم جای سوال باشد که نحوه تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک چگونه است؟ در این قسمت، یک نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی را جهت آشنایی بیشتر شما همراهان گرامی ذکر کرده ایم:

اطلاعات خواهان: .......... (مشخصات خریدار)

اطلاعات خوانده: .......... (مشخصات فروشنده)

اطلاعات وکیل یا نماینده قانونی: .......... (در صورت داشتن وکیل)

خواسته یا موضوع و بهای آن: الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات دادخواست: قرارداد، برگه عدم حضور فروشنده در دفترخانه، اظهارنامه و...

شرح دادخواست:

با احترام به استحضار می رساند خوانده دعوا ...... جناب آقای ...... به موجب قرارداد شماره ...... اقدام به فروش یک دستگاه آپارتمان، به آدرس ...... با پلاک اصلی ...... و پلاک فرعی ...... به اینجانب که خواهان دعوا هستم، نموده و ملک را تحویل بنده کرده اند و بنده نیز مبلغ ...... تومان بابت ثمن معامله به ایشان پرداخت نموده ام. تاریخ تنظیم سند رسمی در دفترخانه، به موجب قرارداد، ..../..../..... بوده که به گواهی برگه عدم حضور صادره از دفترخانه، خوانده محترم، در زمان مقرر، در محل حاضر نگردیدند.

لذا از آنجا که بنده، ثمن معامله را کامل پرداخت نموده ام و به موجب اظهار نامه نیز از ایشان تقاضای حضور و انتقال سند را داشته ام، اما ایشان اقدامی ننموده اند، از آن مقام محترم، تقاضای صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، توسط خوانده محترم را خواستارم. همچنین از آنجا که خوانده محترم برای ملک مذکور، گواهی پایان کار، اخذ نکرده اند و داشتن این گواهی، از مهم ترین مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند است، الزام ایشان به اخذ گواهی پایان کار نیز مورد استدعا است.

رأی دادگاه بدوی الزام به اخذ پایان کار ملک

نحوه تقدیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار ملک را ذکر نمودیم، در این قسمت نیز یک نمونه از رأی دادگاه بدوی که در همین رابطه صادر شده است را خاطر نشان می کنیم:

در خصوص دعوی ...... و خانم ...... با وکالت ...... به طرفیت 1- ...... 2- ...... به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان پلاک ثبتی ...... واقع در بخش ...... و تحویل مبیع به انضمام خسارت تاخیر تادیه از خوانده ردیف اول از تاریخ ...... لغایت صدور حکم و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.

از توجه به اوراق پرونده و با عنایت به این که خواهان و وکلای وی در جهت اثبات ادعا بیع نامه عادی را ارائه و احد از خواندگان در جلسه دادگاه حاضر و عنوان نموده که حسب توافق با آقای ...... (خوانده دیگر) قرار بود تا اتمام کار آپارتمانی فروخته نشود، خوانده ردیف اول حاضر نشده و طی لایحه ای مدعی فسخ بیع نامه گردیده و از حضور و ارائه اصول اسناد خودداری نموده است.

دادگاه با توجه به مراتب فوق و با توجه به این که وقوع عقد بیع محرز است و با توجه به مالکیت خواندگان برابر استعلام ثبتی و از آنجا که احد از طرفین، مدعی فسخ مدارک و اصل اسناد را ارائه نکرده است، دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص و مستندا به مواد 10-220 از قانون مدنی و موارد 198-519 از قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به الزام خواندگان به حضور در دفاتر اسناد رسمی به تنظیم سند رسمی در حق خواهان و تحویل مبیع توسط خوانده ردیف اول صادر و اعلام می نماید.

همچنین خواندگان فوق الذکر را به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله در حق خواهان محکوم می نماید. در خصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر تاخیر تادیه، با توجه به این که خوانده ردیف اول فروشنده بوده، دادگاه نامبرده را به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل مطابق قرارداد از قرار روزی ...... هزار تومان از تاریخ ...... لغایت صدور حکم محکوم می نماید.

کلام آخر درباره اخذ پایان کار ملک

برای هر فعالیتی در رابطه با ملک نیازمند اخذ پایان کار ملک هستید. روند انجام این کار نیز مثل همه کارهای حقوقی به اطلاعات کافی و تجربه نیاز دارد. به همین دلیل بهره بردن از یک وکیل با تجربه می تواند شما را بسیار سریع به نتیجه مطلوب برساند. چرا که پرونده شما یکی از صدها پرونده ای است که یک وکیل مجرب به سرانجام رسانده است.

وکلا دارای دانش کافی هستند و با روند صحیح و قانونی انجام کارهای حقوقی آشنایی کامل دارند. به همین دلیل است که باعث می شوند تا وقت شما در مسیرهای اشتباه به هدر نرود. علاوه بر این، نحوه تنظیم دادخواست دقیق و مؤثر را فوق العاده عالی می دانند. بنابراین به هیچ وجه اجازه نمی دهند تا با اشتباهات کوچک و بزرگ شما حق و حقوق تان ضایع شود. یک نکته مهم را در رابطه با اخذ پایان کار ملک و هر کار حقوقی مدنظر خود قرار دهید. حتی اگر نمی خواهید وکیل بگیرید حتماً از مشاوره های یک وکیل با تجربه استفاده کنید.