ساکنان تهران و صاحبان ملک در تهران اغلب، در صورت داشتن مشکل ملکی به دنبال بهترین وکیل ملکی در تهران هستند. سایت مشاوره حقوقی آنلاین وکیل وند با حضور وکلای حرفه ای در زمینه مشاوره حقوقی در امور ملکی یکی از بهترین ها در تهران است. ما با چندین سال تجربه موفق در وکالت و دعاوی ملکی توانسته ایم یکی از برترین سایت ها در تهران باشیم و به کلیه عزیزان متقاضی وکیل ملکی در تهران مشاوره حقوقی ارائه دهیم.
وکیل ملکی کیست ؟
وکیلی که در دعاوی ملکی تخصص دارند به عنوان وکیل ملکی شناخته می شوند. دسته وسیعی از دعاوی، به نام دعاوی ملکی وجود دارد که به نوعی مبتنی بر اموال غیرمنقول و انسان است. اموال غیر منقول، اموالی است که قابل نقل مکان و انتقال نیست و در تقسیم بندی املاک و اراضی قرار می گیرد و به عنوان یک تقسیم بندی دیگر، اراصی را می توان به اراضی در داخل محدوده شهری یا خارج از محدوده شهر طبقه بندی کرد و در تقسیم دیگر می توان املاک را به املاک تجاری و مسکونی تقسیم کرد در نتیجه دعاوی مختلفی در خصوص تقسیم بندی فوق مطرح می شود که همگی این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است.
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که توانایی دفاع و اقامه دعوا در انواع دعاوی اعم از خانواده (طلاق، حضانت فرزند، نفقه، فسخ نکاح و...) را دارد، اما وارد این گونه دعاوی نمی شود و منحصرا در امور ملکی تمرکز می کند.
این دعوای ممکن است شامل تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، خلع ید، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مانند فروش مال غیر، جعل اسناد و تصرف عدوانی باشد که وکیل املاکی تمامی این موارد را در چارچوب دعاوی ملکی انجام می دهد.
در اینجا به بررسی اجمالی موارد مختلفی که مربوط به وکیل ملکی است می پردازیم. اطلاعات دقیق در مورد هر یک از این موارد را می توانید در صفحه مربوطه بیابید و همچنین می توانید از همین الان وقت ملاقات رزرو کنید تا وضعیت خود را با یک وکیل ملکی در میان بگذارید.
وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
در صورتی که ملک مالکی اعم از اراضی و انبیه به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک از ادامه تصرف خود راضی نباشد، مالک می تواند تقاضای تخلیه متصرف از ملک خود را بنماید. برای انجام این کار، او نیاز به گرفتن وکیل ملکی و ارائه دادخواست خلع ید به مرجع قضایی دارد.
دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چه تفاوتی دارد؟
- در دعوای تصرف عدوانی، تشریفات رعایت دادرسی ضروری نیست، در حالی که در خلع ید، این تشریفات باید رعایت شود.
- قابلیت تجدیدنظر در هر دوی این دعوا توسط شاکی یا وکیل ملکی وجود دارد.
- طبق ماده 1 قانون نحوه اجرای احکام، حکم می بایست قطعی و سپس اجرا در خلع ید را الزامی میداند در حالی که در دعوای تصرف عدوانی نیازی به به قطی شدن و صدور اجرائیه نیست زیرا بلافاصله قابل اجراست و ضمناً درخواست تجدیدنظر وکیل ملکی مانع از اجرا نیست.
- چه کسی حق شکایت یا طرح دعوا دارد: شخص می تواند به قائم مقامی مالک در تصرف عدوانی طرح دعوا کند، خواه شاکی مالک، مستأجر، مباشر، خادم، کارگر یا هرکسی باشد که از طرف کسی یا به امانت مال غیر را تصرف کرده است. در صورت خلع ید فقط ذینفعان، وکیل ملکی، قائم مقاک یا نماینده قانونی می توانند اقامه دعوی کنند.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری بکند ؟
بر اساس قانون مالک و مستاجر سال 1376 امکان ندارد مستاجر چنین حقی داشته باشد مگر اینکه دارای حق سرقفلی نیز باشد و در نتیجه مالک از پرداخت سرقفلی اجتناب می کند و همچنین در صورت انتقال سرقفلی به مستاجر دیگر، مالک باید مغازه را به مستاجر جدید منتقل کند.
تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی
در صورتی که شرکا نتوانند در فروش ملک مشاع توافق کنند، هر کدام از این شرکا می توانند تقاضای افراز ملک مشاع کنند. لازم به ذکر است وکیل ملکی در صورت تکمیل مراحل ثبتی ملک، درخواست تفکیک افراز را به اداره ثبت محل ارائه خواهد کرد. ولی وقتی صحبت از تفکیک ملک می شود، لازم نیست ملک مشاعی باشد به این معنا که اگر مالک ملک از وکیل ملکی کمک بگیرد، می تواند در اداره ثبت، درخواست تفکیک ملک به قطعات مختلف کند، همچنین اگر مالکین مشاعی بر تقسیم ملک توافق کنند (خواه عرصه یا اعیان باشد) درخواست تفکیک آنها توسط وکیل ملکی قابل طرح در اداره ثبت است و نیازی به درخواست افراز نیست.
دستور تخلیه توسط وکیل ملکی
در صورتی که قرارداد اجاره ای بین موجر و مستاجر منعقد شود و مدت آن قرارداد منقضی شود و در صورت امتناع مستاجر از تخلیه ملک، موجر یا وکیل ملکی می تواند با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) به شورای حل اختلاف مراجعه کنند و درخواست دستور تخلیه نماید که این یک دستور فوری و غیرقابل اعتراض است.
وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی
سرقفلی در اصل، وجه و پولی است که مستاجر به موجر و مالک می پردازد تا مالکیت منافع یک مکان تجاری را در اختیار داشته باشد، اما مالکیت عین ملک آن مکان تجاری متعلق به موجر و مالک باقی می ماند و همچنین برای استفاده مستاجر از عین و ملک مکان تجاری، باید قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد شود و مستاجر اجاره بها را به موجر و مالک می پردازد. با پرداخت این مبلغ، شخص در واقع امتیاز استفاده تجاری بودن از ملک را از مالک خریداری کرده و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه.
خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
در صورتی که ملکی که دارای سند رسمی است ولی فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال امتناع می ورزد، اگر خریدار وکیل ملکی داشته باشد، می تواند از دادگاه دادخواست الزام تنظیم سند رسمی برای ملک کند و دادگاه نیز فروشنده را محکوم به تنظیم سند می کند و در صورت امتناع فروشنده از اجرای رای دادگاه، نماینده دادگاه در دفتر حضور یافته و از طرف فروشنده اسناد را امضاء می کند.
نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی با وکیل ملکی
قرارداد اجاره مسکن اماکن مسکونی، میزان اجاره بهای ماهیانه ای را که مستاجر متعهد می شود در ابتدا یا پایان هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و موجر بپردازد را مشخص می کند.
در صورت عدم تعهد به پرداخت اجور ماهیانه توسط مستاجر و به تعویق افتادن اجور، مالک می تواند با گرفتن وکیل ملکی و تقدیم دادخواست به مرجع قضایی،مطالبه اجور معوقه را درخواست کند و معمولاً در اجاره نامه ها در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، حق فسخ اجاره برای مالک پیش بینی می شود که مالک یا وکیل ملکی می توانند به مرجع قضایی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستاجر رجوع کنند.
مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل ملکی
پایان کار ساختمانی اولا نشانگر آن است که ملک ساخته شده فاقد تخلفات ساختمانی بوده و طبق معیارهای فنی و مهندسی شهرداری مورد تایید قرار گرفته است و ثانیا پس از اخذ پایان کار، امکان دریافت صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل وجود دارد ثالثا، با توجه به دو بند فوق، می توان سند شش دانگ تفکیکی تک برگ را به دست آورد.
واضح است که ذینفع باید چندین مرحله را طی کند و در طول این مراحل دچار پیچیدگی های اداری و حقوقی زیادی می شود که مداخله یک وکیل ملکی در این فرآیندها می تواند منجر به تکمیل کار در بازه زمانی سریع تر، بدون کارشکنی توسط اداره ها و با هزینه های کمتر شود.
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی
معمولاً یک وکیل ملکی باتجربه برای رسیدگی به حقوق مالی مختلف که ممکن است ضرر و زیان و منافع شخصی منتقل شود، لازم است.
در واقع چگونگی و نحوه دعوا تأثیر بسیار مهمی در تعیین روند دادرسی و محدوده حقوق اصحاب دعوا دارد و به عنوان یک پی تلقی می شود بنابراین مهم است که موضوعات و دعاوی ملکی توسط متخصص در این زمینه پی ریزی و پیگیری شود تا در روند و روال دعوا به دلیل بی تجربگی دچار مشکل ناخواسته نشود. اگر شخصی ملک دیگری را تصرف کند، وکیل ملکی متخصص باید تشخیص دهد که آیا باید دعوای حقوقی تصرف عدوانی یا کیفری مطرح شود.
این وکیل ملکی است که با توجه به قوانین مختلفی که در این حوزه وجود دارد ارزش معاملاتی ملک را می داند؟ و همچنین در چه مواردی ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن اعمال می شود و در چه مواردی ماده 64 قانون مالیات های مستقیم و یک وکیل ملکی برای موکل خود دلایل و اظهاراتی را ارائه می دهد تا به دلیل استفاده نا به هنگام، حقوق موکل تضییع نشود.
همانطور که واضح است، افراد در هر زمانی می توانند حقی را که در قبال اموال خود دارند از دست بدهند. دعاوی ملکی مختلف شامل سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی و دعوای تصرف عدوانی و... می باشد که همگی با تضییع حقوق افراد موجب وارد شدن ضررهای مالی زیادی به فرد می شود بنابراین افرادی که به دنبال رسیدگی به چنین دعاوی هستند باید به یک وکیل ملکی رجوع کنند. داشتن یک وکیل خوب و شایسته در زمینه دعاوی ملکی می تواند به شما در رفع مشکلات شما کمک کند.
