اختلاف متراژ در املاک و زمین‌ها: بررسی حقوقی و راهکارها
اختلاف میان مقدار واقعی زمین و رقمی که در قرارداد یا سند آمده، مسأله‌ای است که میتواند خریدار و فروشنده را دچار چالش کند. چنین وضعیتی گاهی در زمین، باغ، آپارتمان یا حتی املاک مشاع دیده میشود و ممکن است باعث طرح دادخواست حقوقی شود. این موضوع زمانی پررنگ‌تر جلوه می‌کند که هنگام عقد قرارداد، مساحتِ اعلام‌شده بخش مهمی از انگیزه خریدار برای انجام معامله بوده یا بهای ملک بر پایه هر مترمربع تعیین شده باشد. همین امر نشان می‌دهد اگر اندازه واقعی کمتر یا بیشتر از آنچه در توافق ذکر شده باشد، ممکن است به خریدار یا فروشنده زیان برسد و زمینه اعتراض هر یک را فراهم آورد.
در حقوق ایران، موادی از قانون مدنی در این باره نوشته شده است. چند ماده از جمله ماده ۳۵۵، ۴۸۳ و موارد دیگر، به گونه‌ای صریح یا ضمنی به خیار فسخ یا کاستن از ثمن (بهایی که خریدار پرداخته) اشاره دارند. در واقع این مواد، ابزاری ارائه می‌دهند تا اگر تفاوتی میان آنچه تعهد شده و آنچه واقعیت دارد پیش بیاید، فرد متضرر بتواند تقاضای فسخ معامله یا دریافت مابه‌التفاوت را داشته باشد. البته این احکام بسته به تجزیه‌پذیری ملک و میزان اهمیت مساحت برای طرفین، متفاوت خواهند بود.
در این مطلب، تلاش میشود ابتدا انواع اختلاف متراژ در املاک بررسی گردد و ریشه‌های آن روشن شود. سپس حقوق خریدار و فروشنده، روش‌های محاسبه خسارات احتمالی، مراجع رسیدگی و چگونگی طرح دعوی مورد واکاوی قرار خواهد گرفت.
انواع اختلاف متراژ در املاک و زمین‌ها
ممکن است اختلاف متراژ به چند شکل نمود پیدا کند. گاهی این کسری یا فزونی در حین تحویل ملک آشکار میشود؛ گاهی پس از آنکه طرفین اقدام به اخذ سند رسمی می‌کنند تفاوتی میان سند و مساحت واقعی پدیدار می‌گردد. برخی از مهم‌ترین حالت‌های این پدیده عبارت‌اند از:
کسری مساحت
کسری مساحت زمانی رخ می‌دهد که اندازه واقعی ملک کمتر از مقداری باشد که در قرارداد یا سند قید شده است. به‌عنوان مثال، فروشنده باغی را هزار متر اعلام می‌کند، اما خریدار در هنگام سنجش دقیق یا گرفتن نقشه تفکیکی متوجه میشود ملک فقط ۹۵۰ متر است. در چنین حالتی، اگر خریدار پرداخت خود را بر اساس هر متر انجام داده باشد، احتمالاً میتواند مبلغی را به نسبت کسری متراژ پس بگیرد یا حتی معامله را فسخ کند (به‌ویژه اگر مساحت، شرط اصلی معامله باشد).
اضافه مساحت
اضافه مساحت حالتی است که مقدار ملک فراتر از آن چیزی درمی‌آید که در سند یا قرارداد ذکر شده است. این وضعیت شاید کم‌تریاب‌تر به نظر برسد، اما در مواردی رخ می‌دهد. طبق قانون، اگر ملک بیشتر از رقم توافقی باشد، فروشنده میتواند هزینه مترهای اضافی را مطالبه کند.
در شرایطی که توافقی در این باره انجام نشود و خریدار نخواهد مبلغ مازاد را بپردازد، گاه فروشنده حق فسخ پیدا می‌کند. البته این حق فسخ همواره مطلق نیست و در مقررات جزئیات بیشتری ذکر شده است.
اختلاف متراژ در مبایعه‌نامه و سند
گاهی پیش می‌آید که سطح مشخص‌شده در مبایعه‌نامه، با مقداری که بعدها در سند رسمی قید میشود تفاوت دارد. این اختلاف دلایلی همچون اشتباه در محاسبه، خطای اداری، تغییرات پس از عقد (مثلاً تغییر در مرزهای ملک)، یا حتی تقلب دارد. در صورت بروز چنین مغایرتی، میتوان به کارشناس رسمی دادگستری رجوع نمود تا مقدار واقعی سنجیده شود. آنچه اهمیت دارد این است که اگر ملک، کسری یا اضافه متراژ داشته باشد و برای طرفین زیان یا نفع غیرمنصفانه‌ای پدید آورد، احتمال دارد مسأله به مزایده یا دادگاه کشیده شود.
اختلاف در مساحت مبیع
مطابق ماده ۳۸۴ قانون مدنی: هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
شرح ماده چنین است که اگر بر فرض مثال مورد معامله زمین باشد و در هنگام معامله متراژ آن مشخص باشد و هنگام تحویل به خریدار مشخص شود که متراژ کمتر از مقداری است که معامله بنا بر آن صورت گرفته است، مشتری میتواند معامله را فسخ کند.
لازم به ذکر است که موضوع این ماده تنها باغ و زمین نیست و میتواند در مورد اشیای منقول از قبیل ماشین و...نیز صدق کند. در کل میتوان گفت که هر مالی که تجزیه ناپذیر باشد و از بین نرود میتواند موضوع این ماده باشد و حق فسخی که برای مشتری به جود می آید ناشی از خیار تخلف از شرط یا وصف است.
اضافه مساحت مبیع
اضافه مساحت مبیع به معنای وجود مساحت بیشتر از مقدار ذکر شده در قرارداد فروش است. این موضوع میتواند در معاملات مختلف از جمله فروش املاک مسکونی، تجاری و کشاورزی مطرح شود. اضافه مساحت مبیع ممکن است به دلایل مختلفی از جمله اشتباهات در اندازه‌گیری، تغییرات طبیعی در زمین و یا دلایل دیگر رخ دهد.
1. قرارداد فروش: در قرارداد فروش باید به صراحت شرایط مربوط به اضافه مساحت ذکر شود. به عنوان مثال، میتوان مشخص کرد که در صورت وجود اضافه مساحت، خریدار باید مبلغ اضافی پرداخت کند یا این اضافه مساحت به عنوان بخشی از معامله در نظر گرفته شود.
2. توافق طرفین: در صورت بروز اختلاف بین طرفین در خصوص اضافه مساحت، می‌توانند به توافق برسند که این موضوع را حل و فصل کنند. این توافق باید به صورت کتبی و با امضای طرفین باشد.
3. مراجعه به مراجع قانونی: در صورت عدم توافق طرفین، موضوع میتواند به مراجع قانونی ارجاع شود. دادگاه با بررسی مستندات و شواهد موجود، تصمیم نهایی را در خصوص اضافه مساحت و پرداخت مبلغ اضافی صادر می‌کند.
در اینگونه موارد اگر ختلاف بین طرفین حل نشود به ناچار برای حل و فصل آن بایستی به قانون مراجعه نمایند تا طبق قانون در مورد اختلاف آنها رای صادر شود. در اینگونه اختلافات اگر مبلغ مورد اختلاف در دادخواست کمتر از 20 میلیون تومان باشد رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده میباشد و چنانچه مبلغ آن بیشتر از 20 میلیون تومان باشد رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی محل اقامت خوانده خواهد بود.
حقوق خریدار و فروشنده در صورت اختلاف متراژ
اختلاف متراژ ممکن است هر یک از دو طرف قرارداد را در موقعیت ویژه‌ای قرار دهد. بسته به شرایط، خریدار میتواند ادعای فسخ نماید یا فروشنده مبلغ بیشتری بخواهد. در اینجا به برخی حق‌های قانونی که بر اساس قانون مدنی تعریف شده است، اشاره می‌کنیم:
حق فسخ قرارداد
حق فسخ یعنی امکان پایان‌دادن یک‌جانبه به معامله. هرگاه کسری مساحت یا اضافه مساحت رخ بدهد و ارزش ملک بر مبنای مترمربع معین شده باشد یا گفته شود مساحت دقیقی شرط معامله است، خریدار یا فروشنده میتواند به استناد قانون، عقد را فسخ کند. البته استفاده از حق فسخ نیاز به زمان‌بندی مشخص دارد و باید از راه‌های قانونی پیگیری شود. مثلاً آن که قصد فسخ دارد، با ارسال اظهارنامه، طرف دیگر را از تصمیم خود آگاه می‌سازد و پس از طی مراحل حقوقی، دادگاه صحت فسخ را تأیید می‌کند.
کاهش یا افزایش قیمت
گاهی رخ می‌دهد که خریدار تمایل ندارد قرارداد را منحل کند؛ در نتیجه روش منطقی این است که ثمن معامله متناسب با کسری یا اضافه متراژ تعدیل شود. به فرض اگر هزار متر زمین خریداری شده باشد ولی در عمل ۹۵۰ متر باشد، مبلغ مربوط به آن ۵۰ متر کسری باید به خریدار برگشت داده شود. برعکس، اگر معلوم شود زمینی که هزار متر گفته شده بود در حقیقت هزار و پنجاه متر است، فروشنده میتواند مابه‌التفاوت آن ۵۰ متر اضافه را از خریدار طلب کند. تعیین ارزش هر متر اضافه یا کم‌شده نیز معمولاً به قیمت روز یا آنچه در قرارداد آمده بستگی دارد.
مطالبه خسارت
اگر خریدار یا فروشنده بر اثر اعلام نادرست متراژ دچار زیان شود، میتواند خسارت بخواهد. به عنوان نمونه، در صورتی که فروشنده بنا بر اشتباه یا تقلب، مساحت بیشتری را در قرارداد نوشته و وجه بیشتری دریافت کرده باشد، خریدار میتواند افزون بر کاهش قیمت، خسارت ناشی از افزایش غیرواقعی قیمت را طلب کند.
از سوی دیگر، اگر فروشنده بر اثر اضافه بودن واقعی ملک متحمل خسارتی شده باشد (مثلاً مدتی ملک در حال بلااستفاده مانده)، او هم میتواند سراغ راهکارهای حقوقی برود. تشخیص این موارد معمولاً با ارائه مدارک و مستندات به دادگاه انجام میشود.
نحوه محاسبه و جبران خسارت ناشی از اختلاف متراژ
فردی که به نظرش ملک کسری یا اضافه مساحت دارد، پیش از هر چیز باید رقم دقیق اختلاف را مشخص کند. این موضوع از طریق کارشناسان رسمی دادگستری، نقشه‌برداران حرفه‌ای یا استفاده از نقشه‌های تفکیکی میسر می‌گردد. پس از آن باید مشخص شود آیا ثمن بر پایه هر متر تعیین شده یا به صورت کلی بوده است.
محاسبه کسری
مساحت برای محاسبه کسری، معمولاً نقشه تفکیکی دقیق تهیه میشود تا نشان دهد مساحت واگذاری چقدر از مقدار قید شده در قرارداد کمتر است. اگر میزان کسری کمتر از ۵ درصد باشد، قوانین مربوط به خیار فسخ ممکن است محدودتر عمل کند؛ اما اگر از حد خاصی بالاتر برود، راه فسخ طبق قانون برای خریدار باز خواهد بود.
همچنین گاهی خریدار ترجیح می‌دهد فسخ نکند و تفاوت قیمت را مطالبه نماید. در چنین شرایطی، بهای هر متر را با توجه به ارزش معاملاتی زمان عقد یا قیمت روز مبنا قرار می‌دهند (بسته به نوع قرارداد و توافق بعدی).
محاسبه اضافه مساحت
در خصوص اضافه مساحت، قضیه برعکس کسری است. اگر خریدار بیشتر از چیزی که گفت‌وگو شده، در اختیار گرفته باشد، فروشنده حق دارد هزینه مترهای اضافی را بگیرد. در صورتی که مترهای فزون آمده قابل‌توجه باشد و خریدار نخواهد بپردازد، فروشنده میتواند عقد را فسخ کند (البته شرایط قانونی متعددی حاکم است). ارزش مترهای اضافه، یا بر اساس نرخ توافقی در قرارداد مشخص میشود یا در صورت نبود توافق صریح، قانون تعیین تکلیف می‌کند.
نحوه تعیین قیمت
برای جبران خسارت قیمت‌گذاری برای رفع اختلاف در متراژ، گاه طبق ارزش روز ملک و در مواردی هم طبق عدد مقرر در قرارداد انجام میشود. قانون‌گذار در برخی مواد به قیمت زمان عقد اشاره کرده و در برخی دیگر قیمت روز را. افزون بر آن، اگر طرفین پیش‌تر تفاهم کرده باشند که برای هر متر کم یا اضافه, چه مبلغی لحاظ شود، همان اصل قرار خواهد گرفت. در وضعیت‌هایی که ارزش‌گذاری سخت باشد، کارشناس رسمی دادگستری با بررسی موقعیت ملک، امکانات اطراف و دیگر عوامل، figure نهایی را تعیین خواهد کرد.
روش‌های قانونی حل اختلاف متراژ
هنگامی که اختلاف متراژ مطرح میشود، ممکن است دو طرف بتوانند با مذاکره مستقیم موضوع را حل کنند یا کار به مراجع حقوقی بکشد. در ادامه، چند روش اصلی حل این مسائل آمده است:
مذاکره و توافق طرفین
پیش از آنکه کار به دادگاه برسد، طرفین می‌توانند موضوع را دوستانه حل کنند. سبکی که در بسیاری موارد از پیچیدگی‌های حقوقی و هزینه‌های دادرسی جلوگیری می‌نماید. ممکن است معامله را ادامه بدهند و مبلغی بابت تفاوت متراژ ردوبدل شود یا حتی یکی از آنها پذیرد، به شکلی توافقی از حق فسخ خود صرف نظر کند. این روش به شرطی نتیجه‌بخش خواهد بود که هر دو طرف بر گفت‌وگوی سازنده تمرکز کنند و بخواهند مشکل را به‌صورت رضایت‌بخش پایان دهند.
استفاده از کارشناس رسمی دادگستری
زمانی که مذاکرات به نتیجه نرسد یا نیاز به تشخیص دقیق متراژ ملک باشد، کارشناس رسمی دادگستری میتواند بسیار راهگشا باشد. او پس از بازدید محل، بررسی اسناد و مقایسه نقشه‌ها، گزارش مکتوبی تهیه می‌کند که در دادگاه اعتبار ویژه‌ای دارد. کارشناس، هم مقدار دقیق ملک را اندازه می‌گیرد و هم ارزش کسری یا اضافه احتمالی را تخمین می‌زند. با این گزارش، قاضی میتواند روشن‌تر تصمیم بگیرد.
طرح دعوی در دادگاه
اگر از راه‌های قبلی نتیجه‌ای به دست نیامد، شخص متضرر باید مرجع قضایی را درگیر کند. این کار از طریق دادخواست حقوقی انجام میشود. خواهان لازم است اسناد خود از جمله مبایعه‌نامه، سند رسمی، گزارش کارشناسی، نقشه‌ها و هر مدرک دیگری را ضمیمه کند.
دادگاه پس از بررسی دفاعیات و مدارک، حکم می‌دهد. در نهایت ممکن است حکم به فسخ صادر شود یا به جبران قیمت کسری یا اضافه مساحت رأی دهد. گاهی هم دادگاه دستور اصلاح سند را می‌دهد تا مقدار واقعی درج شود.
مراجع صالح برای رسیدگی به اختلاف متراژ
بسته به میزان تفاوت و مبالغ مورد درخواست طرفین، رسیدگی به چنین اختلافی ممکن است در شوراهای حل اختلاف، دادگاه‌های عمومی حقوقی یا کمیسیون‌های مربوطه انجام شود. در ادامه با سه مرجع کلیدی آشنا می‌شوید:
-
دادگاه‌های حقوقی
در صورتی که ارزش مالی اختلاف از سقف صلاحیت شورای حل اختلاف بیشتر باشد (مثلاً بالای بیست میلیون تومان یا هر رقمی که قانون جدید تعیین کند)، دادگاه عمومی حقوقی به آن رسیدگی می‌کند. طرفین باید در دادخواست یا لوایح خود بیان کنند که چه میزان کسری یا اضافه متراژ وجود دارد و چگونه باید تعیین تکلیف شود. برخی اوقات هم مسأله، فراتر از بحث تفاوت مساحت میشود؛ مثلاً ادعای تقلب در میان باشد که باعث پیچیده‌ترکردن پرونده خواهد شد.
-
شورای حل اختلاف
اگر مبلغ خواسته شده یا خسارت کمتر از رقم مشخص‌شده در قانون باشد، شورا به موضوع می‌پردازد. مثلاً در گذشته سقف بیست میلیون تومان مطرح بود. علاوه بر این، اگر دو طرف توافق کنند که شورا داوری کند، ممکن است شورا حتی در ارقام بالاتر هم میانجی شود. روند رسیدگی در شورا، غیررسمی‌تر از دادگاه است و اغلب رسیدگی کوتاه‌تر است. همچنین شورای حل اختلاف سعی دارد تا جای ممکن گرایش به سازش داشته باشد.
-
کمیسیون‌های تخصصی
ثبت اسناد و املاک در قوانین ثبتی، گاهی صحبت از کمیسیون‌هایی میشود که درباره اصلاح سند و مواردی از این دست نظر کارشناسی می‌دهند. اگر مشخص گردد که دلیل اختلاف مساحت به اشکالات ثبت اولیه یا اشتباه کارمند اداره ثبت بازمی‌گردد، میتوان از مسیر این کمیسیون‌های تخصصی موضوع را پیگیری کرد. البته این کمیسیون‌ها تنها در محدوده معینی دارای صلاحیت هستند و برای مسائل کلی اختلاف متراژ، راه اصلی همان شورا یا دادگاه عمومی به شمار می‌آید.
نکات مهم در قراردادهای خرید و فروش ملک برای جلوگیری از اختلاف متراژ
یکی از بهترین راه‌ها برای پیشگیری از اختلاف، محکم‌کاری در هنگام نگارش قرارداد است. توجه به نکات زیر میتواند از بروز دردسرهای آینده بکاهد:
-
درج دقیق متراژ و حدود اربعه در قرارداد
دقیقا مشخص کردن حدود ملک از شمال، جنوب، شرق و غرب میتواند از ابهام‌های احتمالی بکاهد. همچنین نوشتن عدد مترمربع ملک به صورتی شفاف در قرارداد الزامی است. اگر قرارداد بدون تعیین متراژ باشد و فقط به حدود ملاک بسنده شود، بعدها احتمال اختلاف بیشتر میشود. در قراردادهای قدیمی گاه فقط می‌نویسند «این زمین حد به حد تا ملک مجاور»؛ این عبارات مبهم، احتمال شکایت را بالاتر می‌برند.
تفاوت متراژ ذکر شده در قولنامه با حدود اربعه: چه باید کرد؟
یکی از مسائلی که در معاملات ملکی ممکن است پیش بیاید، اختلاف بین متراژ ذکر شده در قولنامه و حدود اربعه ملک است. این تفاوت میتواند به دلایل مختلفی از جمله خطای در اندازه‌گیری، تغییر کاربری بخشی از ملک و یا حتی تقلب فروشنده رخ دهد. در این مقاله به بررسی این موضوع و راهکارهای قانونی آن می‌پردازیم.
حدود اربعه چیست؟
حدود اربعه به چهار مشخصه اصلی یک ملک گفته میشود که عبارتند از:
-
شمال: مشخص کردن مرز شمالی ملک
-
جنوب: مشخص کردن مرز جنوبی ملک
-
شرق: مشخص کردن مرز شرقی ملک
-
غرب: مشخص کردن مرز غربی ملک
حدود اربعه در سند مالکیت ملک قید شده و به عنوان مرجع اصلی برای تعیین مساحت و موقعیت ملک استفاده میشود.
تفاوت متراژ قولنامه و حدود اربعه:
در برخی موارد، متراژ ذکر شده در قولنامه با مساحتی که از روی حدود اربعه محاسبه میشود، متفاوت است. این تفاوت ممکن است به دلایل زیر رخ دهد:
-
خطای در اندازه‌گیری: در هنگام تنظیم قولنامه، ممکن است خطایی در اندازه‌گیری ملک رخ داده باشد.
-
تغییر کاربری: بخشی از ملک ممکن است به دلیل تغییر کاربری یا ساخت و سازهای جدید، از مساحت اصلی کاسته شده باشد.
-
تقلب فروشنده: در برخی موارد، فروشنده ممکن است به صورت عمدی مساحت ملک را بیشتر از آنچه هست، اعلام کند.
-
پیش‌بینی شرایط اختلاف متراژ در قرارداد
گاهی طرفین می‌توانند در متن قرارداد تصریح کنند که اگر بعدها مقدار زمین کمتر یا بیشتر شد، روش جبران آن چگونه خواهد بود. به طور مثال، توافق کنند که اگر تا یک حد مشخص (مثلاً ۵ درصد) بیش از رقم تعیین‌شده اختلاف پدیدار شد، خریدار فقط اختلاف قیمت را بپردازد و حق فسخ نداشته باشد. یا این‌که قید گردد اگر کسری از ۵ درصد بالاتر رفت، خریدار بتواند عقد را بر هم زند. این قبیل شرط‌ها جلوی بروز مشکلات جدی‌تر را می‌گیرد.
-
استفاده از نقشه‌برداری دقیق
قبل از معامله نقشه‌برداری پیش از معامله باعث میشود رقم دقیق مساحت پیش از امضای قرارداد مشخص گردد. بدین ترتیب، فروشنده و خریدار هر دو آگاه هستند که قرار است چه مقدار زمینی منتقل شود. در صورت برخورداری از گزارش کارشناس رسمی یا نقشه دقیق، احتمال طرح دعوای آینده کاسته میشود. هرچند هزینه‌ای اضافی محسوب میشود، اما میتواند مانع یک اختلاف حقوقی پرهزینه‌تر در آینده باشد.
موارد خاص در اختلاف متراژ
در برخی عرصه‌های ملکی، اختلاف متراژ پربسامدتر است و قوانین یا ویژگی‌های مخصوص خود را دارد. در این بخش سه مورد پرکاربرد را می‌خوانید:
اختلاف متراژ در زمین‌های کشاورزی
زمین‌های زراعی گاه دچار تغییرات طبیعی در مرزها می‌شوند؛ مثلاً ممکن است رودخانه یا سیلاب باعث کم‌شدن یا زیادشدن بخش‌هایی از زمین گردد. یا در ثبت اسناد قدیمی اشتباهاتی رخ داده باشد. برای خریدار و فروشنده زمین کشاورزی، بسیار ضروری است که روابط ثبتی و نقشه‌های مربوطه را دقیق بررسی کنند. در صورت مشاهده اختلاف، یا از طریق توافق و اصلاح سند موضوع حل میشود یا باید سراغ دادگاه رفت تا با کارشناس رسمی حجم اختلاف تعیین گردد.
اختلاف متراژ در املاک مشاع
در املاک مشاع، هر سهم‌داری، مالک بخشی از کل ملک است. کسری یا فزونی مساحت وقتی مطرح شود که تقسیم ملک یا افراز صورت می‌گیرد و یکی از مالکان بفهمد سهم واقعی‌اش کمتر یا بیشتر از آن چیزی بوده که در ابتدا تصور شده بود. در اینگونه موارد، سایر شرکا هم درگیر می‌شوند و حل اختلاف ممکن است پیچیده‌تر از املاکی باشد که مالکیت کاملاً مفروز دارند. قانون اجازه می‌دهد کسی که متضرر شده، دادخواست بدهد یا با کارشناسی دوباره، متن سند مشاع را اصلاح کند.
اختلاف متراژ در آپارتمان‌ها
اختلاف متراژ در آپارتمان‌ها اغلب زمانی پدید می‌آید که در زمان پیش‌فروش یا حتی پس از تکمیل واحد، اندازه ملک دقیق محاسبه نشده باشد. ممکن است در نقشه تفکیکی پایان‌کار، عددی با آنچه پیش‌تر اعلام شده متفاوت شود. طبق قانون پیش فروش آپارتمان‌ها، اگر اختلاف زیر ۵ درصد باشد، خریدار حق فسخ ندارد. اما بالاتر از آن محدوده، خریدار میتواند عقد را برهم بزند (چه متراژ کمتر باشد، چه بیشتر). در هر حال، میتوان با توافق قبلی، میزان معینی اختلاف را مشخص کرد تا دو طرف دچار مشکل نشوند.
نحوه تنظیم شکایت و دادخواست در موارد اختلاف متراژ
وقتی مشاجره اقتصادی یا حقوقی پیرامون کسری یا فزونی متراژ بالا می‌گیرد و مذاکرات دوستانه ثمربخش نیست، ممکن است تنها گزینه ادامه مسیر قانونی باشد. در این بخش مراحل کلی رسیدگی شکلی به اختلاف متراژ آمده است:
-
مدارک مورد نیاز
-
مبایعه‌نامه یا قرارداد فروش، که در آن رقم مساحت قید شده است.
-
سند ملکی (در صورت موجود بودن) برای سنجش تفاوت میان سند و واقعیت.
-
گزارش کارشناس رسمی یا نقشه‌بردار حرفه‌ای که بر اساس بررسی‌های میدانی تهیه شده باشد.
-
گاهی شهادت شهود یا اسناد جانبی (مانند رسیدهای پرداخت) هم به روشن‌شدن ابهام کمک می‌کند.
-
مستنداتی از قبیل اظهارنامه یا مکاتباتی که نشان دهد خریدار یا فروشنده قبلاً دعوت به همکاری یا پرداخت/استرداد مبلغ کرده است.
-
نمونه دادخواست مطالبه خسارت ناشی از کمبود متراژ
به‌طور معمول، دادخواست باید شامل اطلاعات خواهان و خوانده، موضوع دعوی و شرح درخواست باشد. متقاضی در متن دادخواست بیان می‌کند زمین یا ملک را به مساحت ذکرشده در قرارداد خریداری کرده، اما بعداً روشن شده که مقدار آن کمتر است. لذا تقاضا دارد یا معامله فسخ شود یا نقصان مربوطه جبران شود و اگر ضرری متوجه او شده است، طبق قانون خسارت دریافت کند.
گاه برای تنظیم دادخواست از نمونه‌هایی که در وبگاه‌های حقوقی در دسترس است استفاده میشود. بااین‌همه، مراجعه به فرد متخصص یا وکیل میتواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند. نمونه‌های آماده صرفاً دید اولیه‌ای می‌دهند؛ هر پرونده باید بر اساس جزئیات خود نگارش شود.
-
مراحل پیگیری قانونی
-
ارسال اظهارنامه به طرف مقابل، مبنی بر وجود اختلاف متراژ و قصد برای حل آن.
-
مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تنظیم دادخواست حقوقی (فسخ معامله یا دریافت خسارت، بنا بر مورد).
-
رسیدگی دادگاه؛ در این مرحله معمولاً کارشناس رسمی تعیین میشود تا بار دیگر ارزیابی کند.
-
صدور حکم؛ قاضی ممکن است به فسخ رأی دهد یا فروشنده را ملزم به برگرداندن بخشی از پول کند یا خریدار را مکلف سازد مبلغ اضافه مساحت را بپردازد.
-
اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام و پایان ماجرا.
سخن پایانی:
اختلاف در متراژ زمین، باغ و دیگر املاک یکی از مسائلی است که میتواند در معاملات ملکی مطرح شود. بر اساس مواد ۳۵۵ و ۴۸۳ قانون مدنی، اگر ملک با متراژ مشخصی قیمت‌گذاری شود و بعداً مشخص گردد که متراژ واقعی کمتر یا بیشتر است، طرف متضرر میتواند درخواست جبران خسارت یا فسخ قرارداد را داشته باشد. در صورتی که متراژ اضافه باشد، فروشنده نیز میتواند هزینه مترهای اضافی را مطالبه کند.
بهترین راهکار برای جلوگیری از چنین اختلافاتی، ذکر دقیق متراژ در قرارداد و تعیین شرایط در صورت افزایش یا کاهش آن است. همچنین، نقشه‌برداری پیش از معامله یا مراجعه به کارشناس رسمی میتواند از بروز مشکلات جلوگیری کند. در صورت بروز اختلاف، مراجع قانونی مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی به این دعاوی رسیدگی خواهند کرد.
چنانچه درگیر چنین اختلافی شده‌اید، موسسه حقوقی وکیل‌وند با بهره‌گیری از وکلای متخصص در زمینه دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده شماست. با کمک وکیل حرفه‌ای، میتوان از مشکلات حقوقی جلوگیری کرد و در صورت بروز اختلاف، بهترین نتیجه را کسب کرد.
