انتقال سند ملک توقیفی ( انتقال سند ملک بازداشتی ) و قوانین سند زدن ملک
همیشه یافتن خانه‌ای که با ایده‌آل‌های ما مطابقت داشته باشد کمی سخت و زمان‌بر است. برای آنکه بتوانیم ملکی مطابق با معیارهای خود پیدا کنیم باید به چندین بنگاه معاملات املاک سر بزنیم. برای خریدن خانه و انتقال سند ملکی باید موارد گوناگونی را از هزینه‌های معامله گرفته تا شرایط خانه و حتی مسائل حقوقی مربوط به خرید ملک در نظر بگیریم. بی‌توجهی به این مسائل ممکن است مشکلاتی را برای ما ایجاد کند.
انتقال سند ملک یا همان به نام زدن سند ملک از موارد مهمی است که حتما باید در زمان خرید ملک به آن توجه داشت. زیرا جزئیاتی دارد که اگر از آنها بی‌خبر باشیم، امکان دارد مسائلی را به وجود آورد. اولین چیزی که در معاملات املاک باید وجود داشته باشد طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده است. پس از آنکه فروشنده و خریدار توافقات خود را انجام دادند، تازه ماجرا شروع می‌شود. در این مطلب ما تلاش داریم تا مسائل مهمی که در انتقال سند و قوانین سند زدن ملک وجود دارد را بیان کنیم تا بهتر بتوانید در این زمینه اقدام کنید. همراه ما باشید.
مراحل انتقال سند یا همان سند زدن ملک
بعد از آنکه خریدار و فروشنده بایکدیگر بر سر خانه به توافق رسیده و سند عادی انتقال ملک را تنظیم کردند، تصمیم می‌گیرند که سند ملک را منتقل کنند. انتقال سند ملکی مراحلی دارد که باید به ترتیب و به طور کامل انجام بگیرد. در ادامه ما مراحلی که باید طی کنید را بیان می‌کنیم تا به میزان مقدماتی به آن آشنا شده و به ترتیب انجام دهید.
مرحله اول: توافق بین فروشنده و خریدار
اولین مرحله در انتقال سند این است که بین فروشنده و خریدار توافق ایجاد شود. تا زمانی که رضایت و توافق نهایی بین خریدار و فروشنده حاصل نشده، نمی‌توان سند ملکی را منتقل نمود. این توفق باید به شکل مکتوب یا نوشته شده دربیاید که به آن مبایعه نامه گفته می‌شود.
مبایعه نامه درواقع نسخه قانونی قولنامه است و در آن خلاصه‌ای از روند معامله درج می‌شود. همچنین در مبایعه نامه مواردی مانند مشخصات کامل خریدار و فروشنده، موضوع معامله، زمان معامله، مبلغ معامله، تاریخ حضور در دفترخانه، چگونگی پرداخت ثمن معامله و… قید می‌گردد. لازم به ذکر است که در مبایعه نامه بهتر است به منصوبات و ملزومات ملک خریداری شده مانند کابینت، پارکینگ و وسایل گرمایشی و سرمایشی اشاره کرد. توجه داشته باشید که در متن مبایعه نامه حتما به خیارات قانونی و شیوه فسخ قرارداد نیز اشاره‌ای داشته باشید. البته بهتر است برای تنظیم مبایعه نامه ملک یا یک وکیل ملکی ماهر مشورت نمایید.
به طور مختصر بهتر است موارد زیر در مبایعه نامه درج شود:
- مشخصات فروشنده (مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس دقیق او و تلفن ثابت و همراه)
- مشخصات خریدار (مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس دقیق خریدار و تلفن ثابت و همراه)
- مشخص کردن مبیع یا موضوع مورد معامله (درج مشخصات کامل جغرافیایی، مشخصات ثبتی و هندسی یا همان مساحت زمین یا خانه)
- تعیین مبلغ مورد معامله (درج قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری یعنی ریال یا معادل تومان آن)
- معین کردن زمان مورد معامله، تعیین زمان و شیوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه برای تنظیم سند. (در تعیین شیوه پرداخت باید تعیین شود خریدار چه مبلغی، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده بدهد.)
مرحله دوم سند زدن ملک : دریافت کد رهگیری
دومین مرحله برای انتقال سند ملکی دریافت کد رهگیری است. پس از آنکه مبایعه نامه میان خریدار و فروشنده به صورت کامل تنظیم شد، نوبت اخذ کد رهگیری است. دریافت کدرهگیری باعث می‌شود جرایمی مانند فروختن یک خانه به چند نفر اتفاق نیفتد.
برای جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر، فروشنده و خریدار پس از آنکه مبایعه‌نامه را تنظیم نمودند، باید به یک بنگاه معامله املاک مجاز بروند و مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت نمایند. برای دریافت کد رهگیری، باید مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شود تا کد رهگیری صادر گردد. این سیستم سراسری است و باعث می‌شود اگر فروشنده تصمیم به فروش یک ملک به چند نفر بگیرد، خطایی با این مضمون که کد رهگیری برای این ملک صادر شده است، بدهد.
زمانی که برای یک ملک کد رهگیری صادر می‌شود یعنی معامله صحیح است. این کد رهگیری یکی از موارد لازم برای انتقال سند ملکی به حساب می‌آید.
مرحله سوم: مراجعه نمودن فروشنده به دفتر اسناد رسمی
برای آنکه معامله ملک رسمیت پیدا کند، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. بعد از آنکه خریدار و فروشنده کد رهگیری انتقال سند را دریافت نمودند، لازم است که فروشنده با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد هم برای تشکیل پرونده لیست مدارکی که برای سند زدن ضروری است را به فروشنده می‌دهد تا آنها را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده انتقال سند ملک در دفتر اسناد از قرار زیر است:
- اصل و تصویر سند مالکیت ملک
- اصل و تصویر بنچاق ملک
- تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین (خریدار و فروشنده)
- اصل و تصویر وکالت‌نامه (درصورتی که یکی از طرفین وکیل محضری داشته باشد)
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری و نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (هم برای زمین‌های دارای بنا و هم زمین‌های بدون بنا)
- صورت مجلس تفکیکی در خصوص آپارتمان
- اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد ملک‌های ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در خصوص ملک‌های ورثه‌ای)
مرحله نهایی در سند زدن ملک: انتقال سند
بعد از آنکه تمامی مراحل فوق با موفقیت پشت سر گذاشته شد، نوبت به انتقال سند ملکی در دفتر اسناد می‌رسد. برای این کار فروشنده و خریدار هر دو باید در همان تاریخی که در مبایعه نامه درج شده در دفترخانه حضور یابند. چنانچه یکی از طرفین در روز معین در دفترخانه حضور نیافت و طرفی که حضور یافته نتوانست ارتباطی با او برقرار نماید، کسی که حضور یافته باید تا پایان ساعت اداری دفترخانه صبر کند؛ درصورتی که پس از اتمام ساعت اداری طرف حضور نیافت، طرف حاضر می‌تواند گواهی عدم حضور او را بگیرد.
گواهی عدم حضور در فرضی که فروشنده حضور نیافته باشد، به خریدار کمک می‌کند تا اگر نتوانست به هیچ طریقی به فروشنده دسترسی پیدا کند، به دادگاه رفته و وجه التزامی که در قرارداد مبایعه نامه تعیین شده را مطالبه نماید.
انتقال سند ملک بازداشتی و توقیفی
یکی از سوالات پرتکراری که از وکیل ملکی پرسیده می‌شود این است که می‌توان اقدام به انتقال سند ملک توقیفی یا انتقال سند ملک بازداشتی کرد؟ پیش از آنکه پاسخ این سوال را بدهیم اجازه دهید تا یک تعریف مختصری از ملک توقیفی یا ملک بازداشتی ارائه دهیم.
ملک بازداشتی به ملکی گفته می‌شود که یک پرونده‌ای نسبت به آن ملک در حال رسیدگی در دادگاه است و قاضی در جریان رسیدگی به پرونده ملک را توقیف یا بازداشت می‌کند. یعنی از تاریخ بازداشت ملک تا زمان تعیین تکلیف نهایی پرونده، نمی‌توان به هیچ شکلی حتی خرید و فروش آن را به دیگری منتقل کرد. به عبارت بهتر این ملک را تا زمانی که رای قطعی دادگاه صادر نشده نمی‌توان فروخت و انتقال سند ملکی آن امکان پذیر نیست. به این نوع از بازداشت یا توقیف ملک، بازداشت موقت می‌گویند.
بنابراین اگر مالک ملک بازداشت شده با یک خریدار بر سر فروش آن ملک توافق کند و خریدار هم تمام یا بخشی از مبلغ معامله را پرداخت نماید، پس از حضور در دفترخانه متوجه می‌شوند که امکان انتقال سند وجود ندارد تا وقتی که موجبات بازداشت ملک برطرف گردد.
مثلا شخصی ملکی را خریداری می‌کند که در رهن بانک است و همانطور که می‌دانید ملکی که در رهن است را نمی‌توان خرید و فروش کرد. حال در این مثال خریدار می‌تواند مبلغ وام را پرداخت کرده و از ملک رفع توقیف کند. پس از آن هم می‌تواند اقدام به طرح دعوای تنظیم سند رسمی نماید.
نکته لازم به ذکر این است که اگر ملکی به طور دائم بازداشت شده باشد یعنی به مالکیت دولت درآمده باشد، مالک هرگز حق معامله نسبت به آن را ندارد و اگر درمورد آن معامله‌ای صورت بگیرد، آن معامله باطل خواهد بود و خریدار می‌تواند ثمن پرداختی را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند. زیرا ملک مستحق للغیر درآمده است.
نکات مهم از قوانین سند زدن ملک
انتقال سند ملکی که به سند زدن ملک در عرف رایج است، قوانین مخصوص به خود را دارد که باید رعایت شود. در ادامه بعضی از نکات مهم درباره قوانین سند زدن ملک را توضیح می‌دهیم.
- سند زدن ملک اهمیت بسیار زیادی دارد؛ درنتیجه هرگز به صورت عجله‌ای این کار را انجام ندهید و زمان و دقت کافی برای آن صرف کنید.
- در زمان تنظیم مبایعه نامه، تمامی بندهای آن را با دقت مطالعه کنید چون هر یک از این بندها ممکن است به نفع و یا ضرر شما باشند.
- برای آنکه مبایعه نامه شما معتبر باشد شود، ضرورت دارد که برای آن اقدام به دریافت کد رهگیری نمایید. برای این کار هم کافی است به یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی که مجوز فعالیت دارد مراجعه کنید.
- فروشنده وظیفه دارد پیش از آنکه ملک را تحویل دهد، کلیه بدهی‌های آن را پرداخت کرده و مفاصاحساب آن را دریافت کند. سپس می‌تواند اقدام به انتقال سند ملکی کند.
- از آنجایی که سند زدن ملک و فروش آن هزینه‌های قابل توجهی دارد، حتما قبل از فروش ملک، این هزینه‌ها را تامین کنید.
هزینه انتقال سند ملکی
انتقال سند ملکی به همسر، فرزند یا هر شخص دیگری مستلزم پرداخت هزینه های مختلفی می باشد که میزان آن به طور دقیق قابل محاسبه نیست و متغیر است؛ به طور کلی هزینه های انتقال سند ملکی شامل حق کمیسیون مشاور و دفتر املاک، هزینه های اداره دارایی، شهرداری و دفترخانه می باشد که مالک ملک یا فروشنده باید آن ها را بپردازد؛ اما به طور معمول و در عرف، این هزینه ها میان خریدار و فروشنده تقسیم می شود یا بر اساس توافق قبلی، درصد بندی خواهد شد.
در صورتی که کاربری ملک مورد نظر تجاری-اداری باشد، علاوه بر هزینه های ذکر شده، پرداخت هزینه اداره بیمه نیز الزامی است و در صورت به تعویق انداختن پرداخت آن، باید مبلغی به عنوان جریمه هم پرداخت شود. در ادامه به شرح کامل هر یک از هزینه های مذکور می پردازیم:
-کمیسیون مشاور و دفتر املاک:
معمولاً هزینه های دفاتر املاک به دلیل نگارش متن مبایعه نامه، ثبت آن در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور و دریافت کد رهگیری می باشد. علاوه بر آن، در صورتیکه مشاور املاک مشتری را پیدا کرده باشد، برای معاملات تا سقف 500 میلیون تومان، به میزان 5 / 0 درصد از ارزش ملک و برای معاملات بالای این مبلغ، تا 1 درصد (گاهاً بیشتر) را از فروشنده و خریدار دریافت می کند.
-هزینه اداره دارایی و مالیات:
اداره دارایی مبلغی به میزان 4 درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات دریافت می کند. روند مراحل کار اداره مالیات شامل دریافت مدارک، مشخص نمودن مبلغ مالیات جهت پرداخت، ارائه گواهی مفاصا حساب می باشد که روی هم رفته، حدود 3 روز کاری به طول می انجامد. البته در صورتی که ملک مورد نظر دارای مستاجر باشد، مبلغی بابت مالیات بر اجاره نیز به آن تعلق می گیرد.
-هزینه شهرداری:
مبلغی که شهرداری در هنگام انتقال سند ملکی از افراد دریافت می کند، به دلایلی همچون حق الزحمه شهرداری بابت جمع آوری پسماندها، عوارض نوسازی شهری مانند آسفالت، رنگ آمیزی شهری و... است که در نهایت برگه مفاصا حسابِ مهر و امضا شده را تحویل می دهد.
-هزینه دفترخانه:
در زمان انتقال سند ملکی، دفترخانه ها هزینه ای را بابت حق التحریر و نهایی کردن انتقال سند دریافت می کنند که معمولاً پرداخت آن ها بر عهده مالک ملک می باشد، مگر آن که توافق فروشنده و خریدار به نحو دیگری باشد.
شرایط انتقال سند ملکی به فرزند
انتقال سند ملکی حقی است که قانون به افراد اعطا نموده و به صورت عقد معوض (با پرداخت بهای آن) یا غیر معوض (بدون نیاز به پرداخت بها) قابل انجام است؛ در انتقال ملک مهم نیست که گیرنده، فرزند مالک باشد یا فردی دیگر و بر همین اساس می توان گفت، انتقال سند ملکی به فرزند نیز ممکن است.
به دلیل اینکه انتقال سند ملک باید بر اساس شرایط قانونی صورت گیرد، پس انتقال ملک به فرزند نیز شامل آن می شود و لازم است در قالب یک عمل حقوقی نظیر بیع، هبه، صلح یا وصیت انجام شود تا معتبر باشد؛ در ادامه شرایط انتقال سند ملکی به فرزند را در هر یک از قالب های حقوقی مذکور، بیان خواهیم کرد:
الف) انتقال ملک به فرزند از طریق عقد بیع:
این شیوه از انتقال ملک، یکی از مهم ترین روش ها است که در آن شخصی ملک خود را ضمن دریافت بهای آن، به فرزند خود منتقل می کند و به عبارت دیگر، پدر یا مادر به عنوان فروشنده و فرزند به عنوان خریدار خواهند بود.
در این روش از انتقال ملک، سایر فرزندان حق هیچ گونه اعتراضی ندارند؛ زیرا پدر و مادر ملک خود را فروخته و بهای آن را دریافت نموده اند. (هر چند که بهای آن کمتر از مقدار عرفی باشد)
ب) انتقال ملک به فرزند از طریق صلح:
استفاده از روش صلح عمری، یکی دیگر از رایج ترین روش های انتقال ملک به فرزند می باشد که موجب می شود مالک اصلی حقِ استفاده از منافع ملک خود را داشته باشد و بعد از فوت او، متصالح (کسی که به نفع او صلح شده) مالک عین و منفعت ملک شود. برای انتقال ملک با صلح، می توان پرداخت بها (وجه مصالحه) را نیز در حین عقد، شرط نمود.
پ) انتقال ملک به فرزند از طریق وصیت:
انتقال ملک به فرزند یا فرزندان، بر خلاف عقد بیع، بالافاصله محقق نمی شود و بعد از فوت والدین، فرزند مالک آن ملک خواهد شد. تنها نکته ای که در رابطه با انتقال ملک به فرزند از طریق وصیت وجود دارد، این است که بر اساس قانون، هر شخص تنها تا میزان یک سوم از اموال خود را می تواند به نفع دیگری وصیت کند و مازاد بر آن نافذ نمی باشد و به تنفیذ یا رد فرزندان نیاز خواهد داشت.
ت) انتقال ملک به فرزند از طریق هبه:
همان طور که می دانید، هبه در معنای عامیانه به مفهوم هدیه دادن است؛ بنابراین انتقال ملک با هبه یعنی آن ملک بدون دریافت عوض، به فرزند منتقل می شود؛ اما یک نکته بسیار مهم این است که انتقال ملک با هبه، تنها زمانی حالت رسمی و قانونی به خود می گیرد که آن ملک به تصرف فرزند (هبه گیرنده) در آید.
همچنین در حالت کلی و به علت جایز بودن عقد هبه، امکان رجوع از آن وجود دارد؛ اما چنانچه هبه گیرنده، فرزند هبه دهنده باشد، رجوع از هبه امکان پذیر نخواهد بود.
مدارک لازم انتقال سند ملکی به فرزند
مدارک لازم برای انتقال سند ملکی به فرزند، بسته به روش و نوع انتقال ملک متفاوت است؛ بنابراین برای انتقال ملک به هر یک از روش های صلح عمری، وصیت، هبه و بیع، مدارک و مستندات خاصی مورد نیاز می باشد که در زیر هر یک از آن ها را به طور مجزا بیان می کنیم:
-انتقال ملک به فرزند با استفاده از روش صلح عمری، نیازمند مدارکی همچون سند ملک یا گواهی پایان کار، استعلام شهرداری، دارایی و جوابیه استعلام ثبت است.
-انتقال ملک به فرزند با استفاده از روش وصیت یا هبه، نیازمند مدارکی همچون برگه استعلام اداره ثبت و مدارک هویتی (مانند شناسنامه، کارت ملی و...) است که باید ضمن پرداخت هزینه های دفاتر اسناد رسمی، به آن مرجع تحویل داده شود.
(هبه و وصیت شفاهی با سند عادی نیز صحیح است و الزامی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیست؛ اما برای جلوگیری از اختلافات، بهتر است انتقال ملک در دفاتر اسناد انجام شود)
-انتقال ملک به فرزند با استفاده از روش بیع، نیازمند مدارکی همچون اصل و تصویر سند مالکیت یا اصل و تصویر بنچاق، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده (والدین و فرزند) گواهی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری، صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها) اصل و تصویر انحصار وراثت و اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (برای ملک ورثه ای) می باشد.
لازم به ذکر است که انتقال ملک به فرزند با فروختن به صورت شفاهی یا با سند عادی نیز ممکن بوده و به لحاظ حقوقی اعتبار دارد؛ اما برای جلوگیری از اختلافات بهتر است در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
نمونه متن قرارداد انتقال سند ملکی به فرزند
در این قسمت و جهت آشنایی بیشتر شما همراهان گرامی، یک نمونه متن قرارداد انتقال سند ملکی به فرزند (مبایعه نامه-بیع نامه) را ذکر کرده ایم:
ماده1- طرفین قرارداد
1- 1 : فروشنده/ فروشندگان ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... صادره از ...... کد ملی ...... متولد ...... ساکن ...... تلفن ...... با وکالت/ قیمومت/ ولایت/ وصایت ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... متولد ...... به موجب .............
2- 2 : خریدار/ خریداران ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... صادره از ...... کد ملی ...... متولد ...... ساکن ...... تلفن ...... با وکالت/ قیمومت/ ولایت/ وصایت ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... متولد ...... به موجب .............
ماده2- موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارت است از انتقال ...... دانگ یک ...... دارای پلاک ثبتی شماره ...... فرعی از ...... اصلی قطعه ...... واقع در بخش ...... حوزه ثبتی ...... به مساحت ...... متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ...... صفحه ...... دفتر ...... بانضمام ...... دانگ پارکینگ شماره ...... فرعی و ..... دانگ انباری شماره ...... فرعی از ...... اصلی طبق سند رهنی شماره ...... دفتر اسناد رسمی ...... مورد رهن بانک ...... دارای حق اشتراک آب/ برق/ گاز/ اختصاصی/ اشتراکی/ شوفاژ/ روشن/ غیر روشن/ کولر/ تلفن دایر/ غیر دایر به شماره ...... به نشانی ..............
ماده3- ثمن معامله
مبلغ ...... ریال معادل ...... تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار/ خریداران پرداخت می گردد:
1- 3: مبلغ ...... ریال معادل ...... تومان نقدا به موجب چک شماره ...... عهده بانک ...... مورخ ...... فی المجلس از ناحیه خریدار/ خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده/ فروشندگان با امضای این مبایعه نامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند.
2- 3:بقیه ثمن معامله که مبلغ ...... ریال تعیین گردید، توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد. مبلغ ...... و الباقی ثمن معامله که مبلغ ...... می باشد، به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی/ وکالتی در دفترخانه شماره ...... واقع در ..........
ماده4- شرایط مربوط به تنظیم سند
طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند، طبق قرارداد در تاریخ ...... در دفتر اسناد رسمی شماره ...... و یا دفترخانه ای که بانک یا سازمان متبوع واقع در ...... پیشنهاد نماید، حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه، نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید، انتقال دهد.
ماده5- شرایط تسلیم مورد معامله
فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ...... با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن، تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند.
ماده6- آثار قرارداد
این قرارداد، فروشنده را از هر گونه انتقال مورد معامله، به هر عنوان و دلیل، به غیر از خریدار منع می کند. در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد.
در صورتی که الزام ممکن نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده را بپردازد و معادل ...... ریال، به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید.
