عواقب کسری یا اضافه مساحت زمین باغ یا زمین

کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ از جمله موضوعات مهمی است که ممکن است در هنگام خرید و فروش اتفاق بیفتد که گاها طرفین معامله را با چالش روبرو میکند و خود عامل مهمی برای شکل گیری پرونده های حقوقی در دادگاه میباشد. این مشکل زمانی رخ میدهد که اطلاعاتی که در خصوص زمین یا باغ فروخته شده ارائه شده است درست نباشد، که طرفین معامله را مقابل یکدیگر قرار میدهد.

به عنوان مثال: هنگام خرید یک باغ، فروشنده مساحت آن را 1000متر اعلام میکند در صورتی که متراژ آن در سند 950 متر به ثبت رسیده است. در این صورت بین طرفین معامله اختلاف ایجاد شده که در صورت عدم توافق کار به شکایت و تشکیل پرونده حقوقی در دادگاه میکشد تا طرفین کسری ملک را از طریق دادگاه حل و فصل کنند.

مصداق همین مثال در ماده ۳۸۴ قانون مدنی آمده است که می گوید: هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا‌ قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.

همچنین در ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیز به همین موضوع چنین اشاره میکند که: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

اختلاف در مساحت مبیع

مطابق ماده ۳۸۴ قانون مدنی: هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا‌ قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.

شرح ماده چنین است که اگر بر فرض مثال مورد معامله زمین باشد و در هنگام معامله متراژ آن مشخص باشد و هنگام تحویل به خریدار مشخص شود که متراژ کمتر از مقداری است که معامله  بنا بر آن صورت گرفته است، مشتری میتواند معامله را فسخ کند.

لازم به ذکر است که موضوع این ماده تنها باغ و زمین نیست و میتواند در مورد اشیای منقول از قبیل ماشین و...نیز صدق کند. در کل میتوان گفت که هر مالی که تجزیه ناپذیر باشد و از بین نرود میتواند موضوع این ماده باشد و حق فسخی که برای مشتری به جود می آید ناشی از خیار تخلف از شرط یا وصف است.

کم یا زیاد بودن متراژ

کم یا زیاد بودن ملک خریداری شده موضوع مهمی است که طرفین را درگیر معامله ای پیچیده میکند که گاها نیاز به دخالت قانون دارد تا بتوانند مشکل را حل و فصل کنند و یا بایستی از یک وکیل کمک بگیرند. در مورد کم یا زیاد بودن متراژ میتوان این مثال را مورد نظر قرار داد:

فرض کنید آپارتمانی را با متراژ 100 متر خریداری کرده اید و با شرط اینکه ملک خریداری شده 100 متر باشد معامله مورد نظر را انجام داده باشید اما قیمت پرداختی برای کل آپارتمان باشد بدون توجه به اینکه هر متر آن چه قیمتی دارد (ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد ).

در این صورت اگر متراژ آپارتمان شرط معامله باشد و بعدا معلوم شود که مساحت کمتر از مقدار مورد معامله است. طبق ماده 355 قانون مدنی مشتری تنها حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه طرفین با هم ترازی کنند.

مطابق نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه: اگر ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته، یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند،

ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. 

این موضوع در مورد ملک های ساخته شده نیز چنین است، زیرا قیمت ملک طبق مقدار مساحت آن معین می‌شود، مطابق ماده‌ ۱۴۹ ق. ث: خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه ‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

حق فسخ در صورت اختلاف متراژ

باتوجه به آمار بالای اختلافات در مورد خرید و فروش آپارتمان و کم بودن متراژها نسبت به مقدار فروش آن در هنگام معامله، قانونگذار قانون جداگانه ای را در سال 1389 به نام "قانون پیش فروش آپارتمان ها" تصویب کرد. هدف اصلی از تصویب این قانون بیشتر جهت حمایت از افرادی است که ملکی را پیش خرید می کنند.

مطابق ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمانها: اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

به طور مثال اگر در هنگام معامله متراژ آپارتمان 10۰ متر باشد و برای قیمت هر متر آن 10 میلیون تومان توافق شده باشد اما در هنگام تحویل آپارتمان خریدار متوجه شود متراژ آن 95 و یا 105متر است، هیچکدام از طرفین حق فسخ معامله را ندارند زیرا متراژ مورد اختلاف از 5 درصد کمتر میباشد.

در مواردی که مساحت واقعی ملک از مقدار مورد توافق در هنگام خرید کمتر باشد و خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده بایستی کسری ملک را به قیمت روز به او پرداخت نماید. در مواردی که هنگام تحویل مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق در قرارداد باشد، پیش خریدار ملک بایستی قیمت مورد توافق در هنگام پیش خرید را به فروشنده بپردازد.

اگر فی مابین خریدار و فروشنده توافقی در صورت کسری یا مازاد مساحت صورت گرفته باشد

اگر هنگام معامله مابین طرفین توافق شده باشند که در صورت کسری یا مازاد مساحت مبلغ مشخصی را به یکدیگر بدهند، هنگام وقوع این امر تنها میتوانند مبلغ توافقی را بابت اضافه یا کسری ملک از یکدیگر مطالبه نمایند و هیچ یک از طرفین نمیتوانند معامله را فسخ کنند.

دادگاه صالح به رسیدگی در کسری یا افزایش مساحت مبیع

در اینگونه موارد اگر ختلاف بین طرفین حل نشود به ناچار برای حل و فصل آن بایستی به قانون مراجعه نمایند تا طبق قانون در مورد اختلاف آنها رای صادر شود. در اینگونه اختلافات اگر مبلغ مورد اختلاف در دادخواست کمتر از 20 میلیون تومان باشد رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده میباشد و چنانچه مبلغ آن بیشتر از 20 میلیون تومان باشد رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی محل اقامت خوانده خواهد بود.

خلاصه

در صورت کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ اگر مساحت کمتر از آن چیزی باشد که درقرارداد ذکر شده است خریدار میتوان معامله را فسخ کند و در صورتی که مقدار آن بیشتر از مورد معامله باشد فروشنده حق فسخ معامله را دارد و برای به وجود آمدن این حق دو شرط لازم است :

• اول اینکه فرشنده یا خریدار هنگام قرارداد از کسری یا افزایش مساحت ملک مورد معامله هیچگونه اطلاعی نداشته باشد.
  
  
• دوم طرفین معامله در هنگام قرارداد در خصوص اتفاق افتادن چنین حالتی از قبل توافق خاصی باهم نکرده باشند.