چگونه از حق بازدید ملک در برابر مستاجر سرسخت دفاع کنیم
آخرین بازدید
6 ساعت پیش

Question

برای اینکه حق اختیار مستاجر برای تخایه و اجازه دادنش برای بازدید ملک رو صلب کنیم باید چه اقداماتی انجام بدیم وقتی تهدید میکنه که اجازه بازدید نمیده ممنون میشم راهنمایی بفرمایید

علی تقوی · Accepted Answer

در نظام حقوقی ایران، حقوق و تعهدات موجر و مستأجر در خصوص بازدید از ملک و اجازه بازدید برای مستأجر جدید، تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶) و مفاد قرارداد اجاره است. هرگونه سلب اختیار مستأجر نسبت به جلوگیری از بازدید ملک توسط موجر یا متقاضیان جدید و نیز الزام قانونی مستأجر به تخلیه یا فراهم کردن امکان بازدید، نیازمند رعایت موارد حقوقی زیر است:

---

### ۱. اصل آزادی اراده و قرارداد

مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، طرفین می‌توانند در قرارداد اجاره، شرایطی را درج نمایند که مخالف صریح قانون نباشد. بنابراین:

- ذکر صریح حق بازدید:  
  توصیه می‌شود در متن اجاره‌نامه صراحتاً قیدی مبنی بر "حق موجر برای بازدید از ملک با اطلاع قبلی و جهت امور اجاره مجدد یا فروش" درج گردد. همچنین تصریح شود که "مستأجر متعهد است در طول مدت اجاره، در صورت اعلام قبلی موجر، امکان بازدید متقاضیان جدید را فراهم آورد و به هیچ عنوان حق ممانعت ندارد. در غیر این صورت، قرارداد قابل فسخ و وی ملزم به تخلیه است."

- وجه التزام و جریمه:  
  می‌توانید شرط کنید که در صورت ممانعت مستأجر از بازدید، مبلغ معینی به عنوان وجه التزام بابت هر روز عدم همکاری، ملزم به پرداخت خواهد بود. (مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی)

---

### ۲. در قرارداد فعلی، اگر این شرط ذکر نشده باشد:

- اصل بر عدم جواز ورود بدون اجازه مستأجر است.  
  حتی موجر تا پایان مدت اجاره، بدون کسب رضایت مستأجر، حق ورود یا اجبار او به بازدید ملک ندارد؛ مگر اینکه در قرارداد قید شده باشد یا اثبات شود مستأجر خلاف تعهدات خویش عمل کرده (مواد ۴۹۰ و ۴۹۱ قانون مدنی).

- در صورت تهدید و ممانعت مستأجر از بازدید، اگر قبلاً چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد، اساساً موجر فقط تا پایان مدت اجاره باید صبر کند یا در موارد اضطراری (مثلاً آسیب به ملک) با اخذ دستور قضایی اقدام نماید.

---

### ۳. برای اجاره‌های آینده چه باید کرد؟

الف) در عقد اجاره جدید، حتماً بند زیر را اضافه کنید:
> "مستأجر متعهد است در طول مدت اجاره، در صورت اعلام قبلی (حداقل ۲۴ ساعت قبل) از سوی موجر، همکاری لازم برای بازدید ملک توسط متقاضی را به عمل آورد. عدم همکاری مستأجر در این خصوص، تخلف از تعهد بوده و موجر حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت و تخلیه فوری را خواهد داشت."

ب) قید وجه التزام:  
مقدار معین وجه التزام برای هر روز ممانعت درج گردد تا ضمانت اجرایی داشته باشد.

---

### ۴. اقدامات حقوقی در قراردادهای فعلی (که شرط قبلی ندارند):

- اگر مستأجر حاضر به همکاری برای بازدید نیست و شرطی در قرارداد نیست، می‌توانید دادخواست الزام مستأجر به انجام تعهدات قراردادی ارائه دهید؛ اما فقط در صورتی محاکم چنین حکمی می‌دهند که در متن اجاره‌نامه تعهدی صریح درج شده باشد.
- در غیر این صورت، اگر به‌طور غیرمتعارف مانع شود به نحوی که عرفاً تخریب ملک یا جلوگیری از حقوق مسلم موجر باشد، می‌توان به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست "الزام به رفع مزاحمت" یا "تخلیه به دلیل عدم ایفای تعهدات" مطرح کرد؛ اما موفقیت آن منوط به اثبات سوءنیت و ورود ضرر به موجر است (ماده ۴۷۷ قانون مدنی و تبصره ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶).

---

### جمع‌بندی حقوقی:

- در قراردادهایی که شرط بازدید قید نشده، مستأجر صرفاً وظیفه دارد از ملک حسن استفاده کند و الزام به بازدید فقط در صورت ذکر شرط، قابل اعمال است.
- برای اجاره‌نامه‌های آتی، حتماً بند صریح مربوط به حق بازدید و ضمانت اجرا (وجه التزام) ذکر شود تا ملزم‌الاجرا باشد.
- اگر تهدید یا ممانعت مستأجر چنان باشد که به حقوق موجر لطمه بزند، امکان مراجعه به شورای حل اختلاف و اقامه دعوای حقوقی با استناد به مواد قانونی فوق وجود دارد، ولی قاضی صرفاً بر پایه تعهدات مندرج در قرارداد رأی خواهد داد.
- ورود موجر بدون اجازه یا اجبار مستأجر به بازدید، بدون شرط قراردادی، فاقد وجاهت قانونی است و نقض حقوق مستأجر محسوب می‌شود.

در نتیجه، برای سلب اختیار مستأجر در ممانعت از بازدید، حتماً درج شرط صریح و تعیین وجه التزام در قرارداد الزامی است؛ در غیر این‌صورت، حقوق مستأجر تا پایان مدت اجاره محترم است.

چگونه از حق بازدید ملک در برابر مستاجر سرسخت دفاع کنیم

علی تقوی