شما در این مقاله می خوانید:
وثیقه چیست؟
مطمئناً تاکنون در رابطه با وثیقه رهن بانک مطالبی شنیده اید؛ اما به طور کامل در رابطه با موارد حقوقی و ماده های قانونی این موضوع اطلاعی ندارید. در این مطلب قصد داریم در حوزه رهن بانک و قوانین مربوط به آن اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهیم. پس با ما همراه باشید.
در واقع منظور از وثیقه رهن بانک ، سندی است که در رهن بانک قرار می گیرد و دریافت وام توسط وام گیرنده از این طریق ممکن می شود. وثیقه یک نوع مال یا یک سند نزد بانک محسوب می شود.
وثیقه در علم حقوق به معنای تامین کیفری وجه مال یا دارایی غیر منقول است که در ازای شرطی نزد طرف قرارداد سپرده می شود. طرف قرارداد می تواند دادگاه یا بانک باشد. به طور کلی، یک مرجع قانونی حق دریافت وثیقه را برعهده دارد تا وجه مال یا دارایی غیر منقول، توسط آن وثیقه تامین گردد.
وثیقه انواع مختلفی دارد که وثیقه رهن بانک یکی از انواع آن است. از دیگر موارد وثیقه میتوان به: وثیقه نظام وظیفه برای خروج مشمولان سربازی از کشور، وثیقه در حوادث رانندگی، وثیقه ملکی و وثیقه به عنوان تامین کیفری اشاره کرد. از آنجایی که موضوع بحث ما وثیقه رهن بانک است به بررسی این موضوع می پردازیم و از ورود به حوزه وثیقه های دیگر خودداری می کنیم.
استفاده از وثیقه رهن بانک در چه مواردی کاربرد دارد؟
وقتی فردی اقدام به دریافت وام میکند، باید وثیقه ای را نزد بانک به صورت رهن قرار دهد. وثیقه رهن بانک در واقع حکم ضمانت نامه را برای بانک دارد تا بتواند مبلغ وام را از وام گیرنده، پس بگیرد. ضمن اینکه وام گیرنده نیز به دلیل قرار دادن وثیقه در رهن بانک، موظف می شود اقساط وام را به طور کامل و در موعد مقرر به بانک پرداخت کند. به این ترتیب در صورتی که وام گیرنده مبلغ وام را در موعد مقرر به بانک پرداخت نکند بانک این حق و اجازه را دارد تا بر اساس قانون وثیقه مورد نظر را مورد استفاده قرار داده و به فروش مال بپردازد و طلب خود را وصول نماید. به عبارت دیگر در چنین مواقعی، بانک بر سایر طلبکاران مقدم شمرده می شود و میتواند وثیقه رهن بانک را به فروش رسانده و مبلغ آن را به عنوان بدهی وام گیرنده وصول نماید.
لازم به ذکر است؛ وثیقه رهن بانک فقط شامل اسناد ملکی (مسکونی-اداری-تجاری) نمی شود. بلکه موارد دیگری نیز به عنوان وثیقه نزد بانک ها اعتبار دارند. اوراق مشارکت، ضمانت نامه‌های بانکی، سهام پذیرش گردیده ضمن بورس اوراق بهادار و انواع سپرده‌ها که جزو اموال منقول محسوب می شوند؛ برای بانک ها حکم وثیقه را دارند. علاوه بر آن، اسناد تجاری یعنی: چک، سفته و برات نیز برای بانک ها معتبر هستند و به عنوان وثیقه پذیرفته می شوند.
قابل توجه مالکین اسناد در رهن بانک
دقت داشته باشید اگر سند ملکی را به عنوان وثیقه رهن بانک قرار داده اید؛ به هیچ عنوان اجازه انتقال سند به غیر را ندارید و مطابق قانون مجرم شناخته می شوید. این امر نوعی کلاهبرداری محسوب می‌شود. فقط در صورتی اجازه انتقال سند ملکی به غیر وجود دارد که مبلغ وام تسویه گردد و فک رهن صورت بگیرد. همچنین از طریق انتقال تسهیلات به خریدار، وام گیرنده اجازه دارد سند ملک را به غیر انتقال دهد. به عبارت دیگر در صورت توافق بانک، فردی که ملک را خریداری نموده؛ با علم و اطلاع کامل پرداخت مابقی اقساط را برعهده می گیرد و سپس سند ملک به نام او صادر می گردد.
خرید املاکی که وثیقه رهن بانک دارند
خرید املاکی که وثیقه رهن بانک دارند؛ موضوع بسیار حساسی است. زیرا گاهی فرد خریدار از بررسی این موضوع باز می ماند و بدون اطلاع از اینکه ملک در رهن بانک است؛ اقدام به خرید ملک می کند. همانطور که ذکر شد این عمل مطابق کلاهبرداری بوده و از نظر قانون ممنوع است پس حتما هنگام خرید ملک نسبت به سند ملک مزبور، استعلام کافی و لازم را انجام دهید تا مطمئن شوید این سند در رهن بانک قرار ندارد. در صورت اطلاع از این موضوع می توانید معامله صورت گرفته را فسخ نمایید. فروشندگان ملک نیز باید هنگام معامله حتما این موضوع را با خریدار در میان بگذارند و نسبت به پرداخت اقساط، شرایط قانونی وثیقه و همچنین تنظیم سند اقدامات لازم را انجام دهند.
معمولا هنگام خرید ملکی که سند آن نزد بانک قرار دارد؛ خریدار از فروشنده وکالت دریافت می کند و هر زمان که اقساط وام تمام شود؛ خریدار می تواند سند را به نام خود انتقال دهد. تا قبل از تمام نشدن اقساط، به لحاظ قانونی اجازه انتقال سند به غیر وجود ندارد. خرید و فروش املاکی که اسناد آن ها وثیقه رهن بانک محسوب می شوند؛ در ابتدا به صورت قولنامه ای مورد معامله قرار می گیرند و سپس بعد از اتمام اقساط و فک رهن؛ سند قابل انتقال می باشد.
آیا می توان وثیقه را قبل از اتمام اقساط وام، از رهن بانک خارج نمود؟
خیر، تا قبل از اتمام اقساط وام امکان فک رهن وجود ندارد و وثیقه رهن بانک باید نزد بانک به امانت بماند. البته در صورتی که تسویه کامل بدهی صورت بگیرد و تمام اقساط وام به صورت یکجا به بانک پرداخت شود؛ امکان فک رهن و دریافت وثیقه از طرف وام گیرنده امکان پذیر می باشد. در صورتی که بانک از این کار امتناع ورزد و فک رهن انجام ندهد؛ وام گیرنده می تواند از بانک به دادگاهی که ملکِ مورد رهن در آنجا قرار دارد؛ شکایت کند. این موضوع در موارد جزئی رخ می دهد ولی به طور کلی قابل پیگیری است.
بانک در چه صورت میتواند از وثیقه رهن بانک استفاده کند؟
وقتی اقساط وام توسط وام گیرنده به بانک پرداخت نشود و بدهی فرد نسبت به بانک افزایش پیدا کند؛ بانک اجازه توقیف ملک را دارد و میتواند ملک را به مزایده گذاشته و بعد از فروش مبلغ بدهی وام گیرنده را از ملک مزبور وصول نماید. همچنین اگر مبلغ ملک فروخته شده بیشتر از اقساط بانک باشد؛ بانک مابقی مبلغ را به مالک پرداخت کرده و فقط اقساط و بدهی خود را از فروش ملک وصول می کند.
