امروزه برای ساخت وساز در شهرها و روستا های کشور نیاز به اخذ مجوز از سوی شهرداری مربوطه می باشد به این منظور قانونگذار برای ساختوساز در شهر و روستا ، ضوابط و قوانین مشخص و مدونی داشته که ممکن است این قوانین و ضوابط توسط اشخاص ناقض قانون زیر پا گذاشته شود لذا از این رو نهاد شهرداری برای رسیدگی به تخلف متخلفان این قوانین از سوی قانونگذار تعیین شده است.
ماده 100 شهرداری ها:
مطابق ماده صد قانون شهرداری ها مالکان اراضی و املاک که در شهر ها و محدوده آن هستند قبل از هرگونه اقدام جهت ساخت و ساز از شهرداری مجوز های مورد نیاز را اخد نمایند.
در صورت مشاهده ساخت و ساز بدون مجوز و یا خلاف پروانه ساخت ، نهاد مربوطه از هرگونه ادامه احداث بنا جلوگیری می نماید
نظارت بر ساخت ساز:
سازمان نظام مهندسی شهرستان اقدام به تعیین مهندس ناظر برای هر پروژه نموده که باید بر کلیه عملیات اجرایی ساختمان نظارت کند تا روند ساخت مطابق پروانه ساخت و مجوز های اخذ شده توسط متقاضیان ادامه پیدا کند همچنین مهندس ناظر ساختمان در پایان‌کار احداث نیز باید تأیید نماید که ساختمان ساخته‌شده با آنچه در پروانه و نقشه تهییه شده مطابقت دارد ، در صورت وجود تخلف و علم مهندس ناظر به وجود آن و عدم گزارش به نهاد مربوطه ((شهرداری)) و یا برخلاف واقع گزارش دهد و نهایتاً پروندۀ آن ساختمان در کمیسیون مادۀ 100 طرح شود، شهرداری بعد از اطلاع قطعی از عدم گزارش و یا ارائه گزارش خلاف واقع فوراً تخلف مهندس ناظر را به کمسیون نظام مهندسی اطلاع میدهد.
متن ماده 100 قانون شهرداری ها:
مالکان اراضی و املاک واقع در محدودۀ شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه بگیرند. شهرداری میتواند به‌وسیلۀ مأمورین خود از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
تبصرۀ 1: در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانۀ شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌های مرکب از نمایندۀ وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح میشود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام میکند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال کند. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نمایندۀ شهرداری، که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند، مطرح و ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی را برحسب مورد اتخاذ کند. شهرداری مکلف است در مواردی که از ادامۀ ساختوساز ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند، حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
درصورتی‌که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین میکند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا نکند شهرداری رأساً اقدام میکند و هزینۀ آن را طبق مقررات آیین‌نامۀ اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
تبصرۀ 2: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در حوزۀ استفاده از اراضی مسکونی، کمیسیون میتواند در صورت نبود ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی یا کوچۀ بن‌باز یا بن‌بست)، رأی به اخذ جریمه‌ای بدهد که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. شهرداری نیز مکلف است براساس آن برای وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک‌دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد). درصورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رأی تخریب را کند. کمیسیون در این مورد برای صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تبصرۀ 3: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در حوزۀ استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری، کمیسیون میتواند در صورت نبود ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی یا کوچۀ بن‌باز یا بن‌بست)، رأی به اخذ جریمه‌ای بدهد که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. شهرداری نیز مکلف است براساس آن برای وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجادشده بیشتر باشد). درصورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رأی تخریب را کند. کمیسیون در این مورد برای صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تبصرۀ 4: در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزۀ استفاده از اراضی مربوطه، درصورتی‌که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون میتواند با صدور رأی به اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، درصورتی‌که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام را که مبلغ آن بیشتر باشد از ذینفع دریافت کند و سپس بلامانع‌بودن صدور برگ پایان‌کار ساختمان را به شهرداری اطلاع دهد. برای اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصرۀ 5: در مورد احداث نکردن پارکینگ یا قابل‌استفاده‌نبودن آن و ممکن نبودن اصلاح آن، کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای دهد که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای ازبین‌رفتۀ پارکینگ باشد (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 مترمربع است). شهرداری مکلف به اخذ جریمۀ تعیین‌شده و صدور برگ پایان‌کار ساختمان است.
تبصرۀ 6: در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکان موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانۀ ساختمان و طرح‌های مصوب برهای اصلاحی را رعایت کنند. درصورتی‌که برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامۀ عملیات جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون بفرستد. در سایر موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا، رعایت نکردن اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های مادۀ 100 است.
تبصرۀ 7: مهندسان ناظر ساختمانی مکلف‌اند مستمراً بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آن‌ها احداث میشود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمۀ آن نظارت کنند و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصرۀ یک مادۀ 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثابت‌شدن تقصیر مطابق قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد، با توجه به اهمیت موضوع، به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و درصورتی‌که مجدداً مرتکب تخلف منجر به صدور رأی تخریب به‌وسیلۀ کمیسیون مادۀ 100 شود به حداکثر مجازات محکوم کند.
شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی مراتب محکومیت را در پروانۀ اشتغال ناظر درج میکند و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام میشود. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت، به‌محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون مادۀ 100، به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی‌امضای مهندس ناظر مربوطه برای پروانۀ ساختمان شهرداری خودداری کند. مأموران شهرداری نیز مکلف‌اند بر ساختمان‌ها نظارت کنند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به‌موقع جلوگیری نکنند یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی میشود. درصورتی‌که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبۀ جزایی باشد ازاین‌جهت نیز قابل‌تعقیب خواهند بود. اگر دستور شهرداری در مواردی که این نهاد مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است اجرا نشود، شهرداری میتواند از طریق مأموران اجراییات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف‌ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.
تبصرۀ 8: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از انجام معاملۀ قطعی ساختمان‌ها گواهی پایان‌کار ساختمان و در خصوص ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را، که شهرداری صادر میکند، ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند. دربارۀ ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصرۀ الحاقی به مادۀ 100 قانون شهرداری‌ها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد درصورتی‌که مورد معامله کل پلاک را شامل نشود، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نیست و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع است. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشۀ جامع شهر ساخته شده‌اند درصورتی‌که اضافه بنای جدیدی حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهندۀ ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشند با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است.
تبصرۀ 9: ساختمان‌هایی که پروانۀ ساختمان آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشۀ جامع شهر صادر شده است از شمول تبصرۀ 1 مادۀ 100 قانون شهرداری معاف هستند.
تبصرۀ 10: در مورد آرای صادره از کمیسیون مادۀ 100 قانون شهرداری هرگاه شهرداری، مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز به آن رأی اعتراض کنند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر مادۀ 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشتند. رأی این کمیسیون قطعی است.
تبصرۀ 11: آیین‌نامۀ ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل‌اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌تجدیدنظر خواهد بود
وکیل متخصص در شهرداری ها :
با بهره گیری از وکلای متخصص در امور شهرداری و کمسیون ماده 100 می توانید بهترین نتیجه را کسب کنید
وکلای متخصص (وکیل وند) به دلیل آشنایی با قوانین مرتبط با شهرداری ها کمسیون ها می توانند جهت احقاق حقوق شما بهترین عملکرد را داشته باشند.
همچنین به روز بودن اطلاعات وکلای وکیل وند در خصوص قوانین وضع شده و جدید التصویب ، نشان از آگاهی و تخصص لازم برای خدمت رسانی به شما می باشد.
محل استقرار کمسیون ماده 100 شهرداری:
محل استقرار کمسیون ماده 100 واقع در خود شهرداری ها است
همچنین کمسیون ماده 100 یکی از مراجع غیر دادگستری با صلاحیت اختصاصی می باشد
اعضاء تشکیل دهنده کمسیون:
1- نماینده وزارت کشور
2- نماینده دادگستری
3- نماینده شورای اسلامی شهرستان
4- نماینده شهرداری
نکته: نماینده شهرداری فقط جهت ارائه توضیحات در جلسه حضور داشته و حق رای در خصوص موضوع را ندارد
روند کار کمسیون:
بعد از اعلام تخلف و تشکیل پرونده و اخذ لایحه دفاعیه از سوی متخلف، پرونده در کمسیون ماده 100 مطرح و بدون حضور شخص ذینفع مورد رسیدگی قرار میگیرد اما در صورتیکه نیاز به اخذ توضیح از شخص متخلف باشد حضور ایشان در جلسه رسیدگی بلامانع است
بعد از صدور رای از سوی کمسیون مربوطه شخص یا قائم مقام ذیفع یا نمانده وی می تواند ظرف 10 روز نسبت به رای صادره اعتراض نمایند
نکته: وکیل شهرداری می تواند با تخصص و آگاهی و تسلط کامل بر قوانین شهرداری ها ، در روند رسیدگی و نحوه صحیح تنظیم لایحه اعتراضی با استناد به مواد قانونی جهت اخذ بهترین نتیجه برای ذینفع عمل کند.
((وکلای متخصص وکیل وند))
نکته: مرجع رسیدگی کننده به اعتراض ذینفع، اعضاء دیگری در کمسیون ماده 100 هستندکه رای این کمسیون قطعی است
نکته: ممکن است این کمسیون رای به تخریب بنای احداثی و یا پرداخت جرمیه نقدی صادر نماید
آیا نسبت به رای قطعی صادره از سوی کمسیون ماده 100 میتوان اعتراض نمود؟
پاسخ به این سوال مثبت است و با توجه به اینکه دیوان عدالت اداری مرجع رسیدگی کننده به اعتراضات مردم از اعمال تصدی گرانه ادارات دولتی و شهرداری ها و نهاد های دیگر می باشد لذا ذینفع می تواند مطابق بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری از رای قطعی کمسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری شکایت کند
