دانستن چه نکاتی در قرار داد مشارکت در ساخت مهم است؟

اصولا ًدارندگان زمین و خانه های کلنگی مایل هستند تا در احداث ساختمان بر روی زمین و ملک خود با سازندگان مشارکت نمایند، بر همین اساس مالک، ملک خود را به عنوان آورده قرار می دهد و سازنده نیزکلیه هزینه های ساخت را متقبل می گردد. در این روش از ساخت ملک از یکی و سرمایه از کسی دیگر می باشد که به آن، مشارکت در ساخت نیز گفته می شود. به طور کلی قرارداد مشارکت در ساخت جزء مهمترین قرارداد های ساخت و ساز در حوزه پیمانکاری محسوب می شود.

قرار داد مشارکت در ساخت دارای مزایای زیادی از جمله افزایش ارزش ملک و نیز بهترین راه برای نوسازی ساختمان های قدیمی است ولی چنانچه طرفین درتنظیم این نوع قرارداد ها نکات قانونی را مورد توجه قرار ندهند باعث بروز خسارت های جبران ناپذیر و تضییع حقوق هر دو طرف خواهد گردید. برای عدم بروز این مشکلات باید به جزئیات قرارداد و بند های مرتبط با آن بسیار توجه کرد که در این مقاله  سعی می گردد به این جزئیات اشاره شود.

یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی و حقوقی ایجاد می شود و احتیاج به رعایت بسیاری از مسائل حقوقی دارد قرارداد مشارکت در ساخت است. قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن جزء دشوار ترین و پیچیده ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاه ها می باشد.

حتی در بعضی مواقع بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت اختلاف نظر های جدی وجود دارد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

1. در قرارداد باید موضوع با جزئیات کامل تعیین شود تا هیچ شبهه ای در قرارداد ایجاد نگردد.
2. مشخصات طرفین قرارداد باید به صورت دقیق نوشته شود. هر دو طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان پیدا کند. (در صورت عدم رعایت این بند امکان کلاهبرداری وجود دارد)
3. در تنظیم قرار داد به نوع و میزان آورده طرفین اشاره گردد.
4. حتما در زمان عقد قرارداد به نسبت سهم الشرکه طرفین قرارداد از ملک جدید اشاره شود.
5. حتما باید مشخص شود که سازنده باید در چه تاریخی شروع و در چه تاریخی ملک را به اتمام برساند.
6. تعهدات در قرارداد باید به نحوی تنظیم گردد که احتمال تفسیر سوء در آن ایجاد نگردد.
7. شرایط فنی و اجرایی در قرارداد باید به صورت دقیق و کامل بیان گردد که در آینده اختلافی به جهت این موضوع ایجاد نگردد به طور مثال: نوع کاشی، شیر الات، سرامیک و... در متن قرار داد درج گردد.

ارزش ملک در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت متراژ و قیمت زمین می بایست به طور دقیق محاسبه گردد زیرا چنانچه متراژ و قیمت زمین درست برآورد نشود ممکن است در زمان انجام کار مالک و یا مالکین اعتراض نموده و این موضوع باعث بروز اختلافات زیادی گردد که به منظور جلوگیری از این اختلافات و تعیین میزان سود لازم است در تنظیم قرارداد  میزان آورده هر دو طرف تعیین گردد.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت 

• یک طرف زمین را ارائه می دهد و نفر دوم هزینه های ساخت را به عهده می گیرد در این حالت قیمت زمین در بیعانه ذکر می شود، فرد سازنده نیز باید متعهد شود که بنایی با مشخصات مورد نظر که به توافق طرفین رسیده است در همان زمین بسازد و طرفین در آن شریک شوند.
• در این روش طرفین بر اساس توافق از قبل تعیین شده متعهد می شوند که چنانچه عملیات به صورت مرحله ای در هر بخش انجام شد یک سهم از زمین منتقل و انتقال دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
• در این روش طرفین قرار می گذارند زمانی که پروژه به مرحله مشخصی برسد صاحب زمین نسبت به ارائه یک وکالت بلاعزل به فرد سازنده که طرف دوم می باشد جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود اقدام نماید.

ضمانت اجرای قرارداد مشارکت 

باید به این نکته توجه نمود که اگر ضمانت اجرایی برای انجام تعهد وجود نداشته باشد آن تعهد بی فایده خواهد بود.

به همین دلیل طرفین زمانی که تعهدی را به موجب قرارداد را برای طرف مقابل و با رضایت او ایجاد می کنند باید ضمانت اجرای عدم تعهد را نیز ذکر کنند تا یک نوع اهرم فشاری برای انجام تعهد باشد. به طور مثال: به دریافت وجه التزام درقرار داد اشاره گردد تا شخص متعهد در صورت عدم ایفای تعهدات خود مبلغ مشخصی را به متعهد له پرداخت نماید و یا در زمان تنظیم قرار داد نسبت به اجرای اعمال فسخ قرارداد اقدام گردد تا چنانچه هر یک از طرفین به تعهد های خود عمل ننمودند اختیار فسخ معامله برای طرف مقابل وجود داشته باشد.

تعهداتی که مالک و سازنده در مقابل یکدیگر دارند:

تعهد مالک

مهم ترین تعهد مالک در اختیار گذاشتن ملک به سازنده برای انجام عملیات ساخت و ساز است. حتی اگر این تعهد در قرارداد ذکر نشده باشد برای مالک همچنان این تعهد وجود دارد چرا که بدون در اختیار گذاشتن ملک، امکان اجرای عملیات ساخت و ساز وجود ندارد.

تعهد سازنده

در قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی برای سازنده نیز ذکر می شود. مانند پیشرفت عملیات ساخت، پرداخت هزینه های ساختمانی و اداری پروژه، پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت و ساز برای سکونت موقت مالک، الزام به تحویل ملک در زمان تعیین شده، رعایت اصول استاندارد در ساختمان سازی، اخذ پایان کار، پرداخت مواردی از قبیل جریمه به شهرداری و... در صورتی که خسارت جانی و یا مالی در طول عملیات ساختمانی ایجاد شود ممکن است مالک علاوه بر سازنده مسئولیت حقوقی داشته باشد و به همین دلیل در پروژه های مشارکت در ساخت معمولا سازنده متعهد می شود که نسبت به اخذ بیمه اقدام نماید اما چنانچه سازنده نسبت به این عمل سر باززند و اقدامی به جهت بیمه ساختمان ننماید مالک می تواند از طریق دادگاه، سازنده را نسبت به اخذ بیمه ملزم نماید.

با توجه به مطالب گفته شده استفاده از داور در قراردادهای مشارکت به جهت آشنایی با موارد قانونی امری بسیار مهم و ضروری می باشد اما طرفین نیز می بایست در انتخاب داور دقت لازم را به عمل آورند چرا که در صورت بروز اختلاف میان طرفین نقش وی همانند قاضی خواهد بود و تا منقضی شدن مدت داوری و یا استعفای داور دادگاه به اختلاف طرفین رسیدگی نخواهد کرد.

محاسن مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت و ساز به دلیل مزیت های بسیاری که دارد، طرفداران زیادی را به انعقاد قرارداد مشارکت جذب کرده است؛ در زیر با تعدادی از محاسن آن آشنا خواهید شد:

·         مشارکت در ساخت، یکی از مناسب ترین و آسان ترین راه های نوسازی ساختمان های قدیمی است.

·         ساخت و ساز به صورت مشارکتی موجب ترمیم بافت های آسیب پذیر و افزایش مقاومت آن ها می شود.

·         افزایش قراردادهای مشارکت در ساخت به زیبایی ساختمان ها و افزایش رضایت خانواده ها منجر می شود.

·         قرارداد مشارکت در ساخت موجب افزایش ارزش ملک می شود که یک سرمایه گذاری عالی برای آینده است.

·         ساخت و ساز به صورت مشارکتی، صرفه جویی در زمان، انرژی و هزینه صاحب ملک را در پی خواهد داشت.

دانستنی های مشارکت در ساخت

انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، در کنار تمام محاسن و مزیت هایی که دارد، مستلزم در نظر داشتن نکات مهمی می باشد. بهتر است برای محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان طرفین قرارداد (مالک و سازنده) تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم در نظر گرفته شود.

یکی از مهم ترین دانستنی های مشارکت در ساخت این است که هزینه های پروژه ها در شهرهای مختلف و حتی در مناطق مختلف یک شهر، متفاوت می باشد؛ بنابراین محاسبات باید بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص از شهر انجام شود.

همچنین لازم به ذکر است که در صورت دریافت خدمات مشارکت در ساخت از شرکت های پیمانکاری با مالکیت حقوقی، مالکین باید حتما در ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت های شرکت مورد نظر اطمینان حاصل نمایند تا از ورود خسارت های احتمالی جلوگیری شود. در انعقاد قرار داد با این قبیل از شرکت ها، تمام مراحل عقد قرارداد باید با امضای رسمی و مهر معتبر شرکت انجام شود.

در صورتیکه هر یک از طرفینِ مالک یا سازنده در قرارداد مشارکتی، به مسئولیت ها و تعهدات خود پایبند نباشند و به آن ها عمل نکنند، حق فسخ قرارداد برای طرف مقابل وجود خواهد داشت.

به طور کلی بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت از چک معتبر بانکی به جای سفته استفاده شود؛ زیرا امکان پیگیری برای مشکلات آینده آسان تر خواهد بود. شرکت های پیمانکار نیز موظف اند در بازه های زمانی یک یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل پروژه را به اطلاع مالک برسانند.

چنانچه در حین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین (یا ساختمان) از دنیا برود، ورثه او وظیفه ادامه مراحل را خواهند داشت. همچنین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد؛ ولی پروژه ساخت هنوز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود ندارد، مگر آنکه قبلا در قرارداد شرایطی در این خصوص ذکر شده باشد.

کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت

متاسفانه امکان کلاهبرداری در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد؛ اما جای نگرانی نیست، فقط کافی است طرفین قرارداد به نکته ای که در ادامه ذکر می کنیم، توجه کنند.

یکی از رایج ترین موارد کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت، به این طریق است که در هنگام انعقاد قرارداد به سازنده اختیار تام اعطا می شود که بتواند سهم خود را پیش فروش کند؛ اما همین عمل زمینه های کلاهبرداری و سوءاستفاده را ایجاد می کند.

بعضی از سازندگان متقلب و سودجو از اختیار تامی که به دست آورده اند، سوءاستفاده می کنند و بدون وارد کردن هیچ سرمایه ای، اقدام به پیش فروش واحدها می نمایند و در نهایت ناپدید می شوند.

برای جلوگیری از این اتفاق ناخوشایند بهتر است مالکان تا حد امکان این اختیار را به سازندگان ندهند یا از طریق مشاوره با یک وکیل ملکی، با قرار دادن شروطی، این اختیار را به سازنده اعطا کنند.

قرارداد مشارکت در ساخت با دو سازنده 

در برخی موارد نیز قرارداد مشارکت در ساخت با حضور دو سازنده شکل می گیرد؛ در این صورت سه حالت ذیل در رابطه با مسئولیت سازندگان در برابر مالک متصور می شود:

حالت اول: تساوی سازندگان؛ مسئولیت هر یک از سازندگان برابر با یکدیگر است.

حالت دوم: مسئولیت تضامنی؛ هر یک از سازندگان به طور مستقل مسئول ساخت هستند و چنانچه هر یک از آن ها عملکرد مناسبی نداشته باشد، مالک حق دارد علیه سایر سازندگان نیز به دلیل عدم ایفای تعهد تضامنی، اقامه دعوی کند.

حالت سوم: مسئولیت سهامی؛ هر یک از سازندگان به میزان سهم سرمایه ای که به پروژه آورده اند، مسئولیت دارند.

آراء تجدیدنظر در رابطه با مشارکت در ساخت

در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت دو مورد آراء تجدید نظر وجود دارد؛ مورد اول، سازندگان مسکن بدانند در قراردادهای مشارکت در ساخت، مسئولیت پرداخت جریمه های شهرداری بابت تخلفات ساختمانی به علت لزوم پیش بینی و آگاهی سازنده از لزوم جریمه در فرض تخلف و اقدام به ضرر خود بر عهده سازنده است، مگر خلاف آن در قرارداد پیش بینی شده باشد.

مورد دوم، قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قرار داد هایی است که نوعاً مقید به مباشرت شخص سازنده است؛ لذا متعهد نمی تواند بدون مجوز مالک موضوع قرارداد را به ثالث واگذار کند.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

در انتهای این مقاله یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت را با 10 ماده، جهت آشنایی بیشتر شما همراهان گرامی ذکر می کنیم:

ماده1-

نظر به اینکه آقای ... فرزند ... به شناسنامه شماره ... صادره از ... ساکن ... که از این پس طرف اول قرارداد نامیده خواهد شد، مالک پلاک فرعی ... از اصلی ... اراضی ... بخش ... واقع در ... است و قصد احداث بنا در پلاک مذکور را دارد و نظر به اینکه آقای ... فرزند ... به شناسنامه شماره ... صادره از ... ساکن ... که از این پس طرف دوم قرارداد نامیده خواهد شد، امکانات مالی را جهت احداث بنا در ملک مذکور دارد، به منظور احداث بنا در این پلاک و شرکت در عرصه و اعیان پلاک مزبور این قرارداد بین طرفین منعقد شد.

ماده2-

ارزش عرصه در تاریخ عقد قرارداد معادل ................. ریال و ................. تومان برآورد شده و مورد قبول طرفین است.

ماده3-

مقرر شد طرف دوم بنایی با مشخصات و طبق نقشه ای که پیوست این قرارداد و جزء لاینفک آن است و به امضای طرفین رسیده، در پلاک مذکور احداث کند.

ماده4-

طرف دوم مکلف است فتوکپی کلیه اسناد هزینه را اعم از اسناد خرید اجناس یا دستمزدها امضا کرده و در پایان هر هفته در اختیار طرف اول قرار دهد. همچنین مکلف است صورت حسابی در دو نسخه ترتیب دهد و در پایان هر هفته نسخه ثانی صورت حساب را امضا کرده و در اختیار طرف اول بگذارد. مدارک و صورت حساب های مذکور ملاک محاسبات و روابط مالی طرفین خواهد بود.

ماده5-

پس از آن که هزینه های انجام شده از جانب طرف دوم طبق مدارک ماده 4 به ارزش عرصه (طبق ماده 2) بالغ شد، مابقی هزینه ساختمان تا اتمام بنا به تساوی پرداخت خواهد شد. به این منظور طرفین حساب جاری مشترکی در بانک ... افتتاح کرده اند که برداشت از آن با دو امضا انجام می شود. طرفین مکلفند کلیه وجوهی را که برای مصرف در ساختمان لازم است، به این حساب واریز کنند و کلیه پرداخت ها را نیز از این حساب انجام دهند.

ماده6-

طرف دوم مکلف است بنا را بر مبنای برنامه زمان بندی شده ای که به عنوان ضمیمه شماره 2 این قرارداد به امضای طرفین رسیده، احداث کند.

ماده7-

پس از اتمام بنا، طرف اول مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ مشاع از ملک به طرف دوم اقدام کند.

ماده8-

طرف اول در صورت تاخیر در ایفای تعهد موضوع ماده 7 مکلف است بابت هر روز تاخیر مبلغ ....... ریال به طرف دوم بپردازد. پرداخت این وجه مسقط تعهد طرف اول نخواهد بود.

ماده9-

در صورت بروز اختلاف در تفسیر یا اجرای این قرارداد آقای ......... به نشانی ......... که ضمن قبول داوری این قرارداد را امضا کرده اند، در خصوص مورد به عنوان داورِ دارای حق صلح و سازش، اظهار نظر خواهند کرد و رای ایشان برای طرفین قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض است.

ماده10-

این قرارداد که مشتمل بر ده ماده است در تاریخ ......... در ......... بین طرفین امضا و مبادله شد. تعداد نسخ سه نسخه، هر نسخه در ......... صفحه و با اعتبار واحد است.