شرایط و مراحل ابطال سند رسمی :
شرایط ابطال سند رسمی چگونه است :
1-سند مالکیت باید وجود داشته باشد
2-مقررات مربوط به صدور سند رسمی باید رعایت شود
3- ادعای جعل برای ابطال سند مالکیت
شرایط ابطال سند رسمی ملک
به منظور طرح شکایت ابطال سند رسمی ملک می‌بایست از شرایط ابطال سند رسمی ملک آگاهی داشت. زیرا صرفا طرح این شکایت اهمیت نداشته بلکه آنچه که مهم بوده این است که شرایط ابطال سند رسمی ملک وجود داشته باشد. زیرا در غیر این حالت دعوا رد خواهد شد و نتیجه مطلوب را به دنبال نخواهد داشت.
- از جمله اصلی‌ترین شرایط ابطال سند رسمی ملک این بوده که می‌بایست دلیلی که به منظور ابطال سند رسمی ملک ارائه می‌شود اعتبار داشته باشد و محکمه را متقاعد سازد که سند رسمی ملک را که به اسم دیگری انتقال شده است باطل کند. بر همین اساس ارائه دلیلی به منظور باطل کردن ملک بسیار دارای اهمیت است. مواردی که با استناد به آنها می‌توان دعوای ابطال سند رسمی ملک را مطرح نمود پیشتر بیان شد.
- یکی دیگر از شرایط ابطال سند رسمی ملک این بوده که برای طرح شکایت مزبور لازم است در دادگاه صالح طرح شکایت انجام پذیرد. ابطال سند رسمی ملک با در نظر داشتن اینکه ملک مال غیر منقول می‌باشد، دعوای ابطال سند رسمی ملک نیز می‌بایست در دادگاه محل وقوع ملک انجام گردد.
- علاوه بر این از شرایط ابطال سند رسمی ملک بایستی به هزینه دادرسی طرح شکایت مزبور اشاره داشت که پرداخت آن الزامی است. دعوای ابطال سند رسمی ملک از دعاوی غیر مالی بوده و هزینه دادرسی به منظور ابطال سند رسمی ملک هزینه ثابتی دارد. ولی در صورتی که باطل کردن معامله نیز مدنظر باشد در این شرایط هزینه دادرسی باطل کردن معامله دعوای مالی و در مرحله بدوی 5/3 درصد ارزش خواسته و در مرحله تجدیدنظر 5/4 درصد ارزش خواسته است و به این خاطر که خواسته ملک است با در نظر گرفتن ارزش معاملات منطقه‌ای درصد مزبور لحاظ می‌شود.
- از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ملک که کاملا هم بدیهی می‌باشد، ولی گاها بعضی از اشخاص نسبت به آن دچار اشتباه می‌گردند این بوده که در طرح شکایت مذکور لازم است حتما سند رسمی باشد و در صورتی که سند عادی باشد، می‌توان نسبت به آن درخواست جعل و یا انکار و تردید داشت.
- یکی دیگر از شرایط ابطال سند رسمی ملک که می‌بایست در تسلیم دادخواست حتما رعایت شود، این است که باید در دادخواست ابطال سند رسمی ملک مشخصات کامل ملک درج شود و همچنین احراز هویت شخص متقاضی شکایت مزبور هم الزامی است.
مواردی که باعث باطل شدن ثبت اسناد می شوند عبارتند از :
1-اسناد صوری:
2-اسناد مجعول:
3-اسناد حاصل از کلاهبرداری:
4-اسناد مالکیت معارض:
مراجع قابل طرح دعوای ابطال اسناد رسمی:
دادگاه صالح در رابطه با دعاوی ابطال سند رسمی متناسب با موضوع آن مختلف خواهد بود که در زیر به آن اشاره میگردد:
1- در دعوای ابطال سند مربوط به مال غیر منقول دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند صالح به رسیدگی است و در صورتی که اداره ثبت صادر کننده سند و محل وقوع ملک با هم مغایرت داشته باشند. مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است .
2-در دعوای ابطال سند مربوط به مال منقول مطابق ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی عمل می گردد.
نکته : ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی: دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، و صرفا در مکانی موقت در ایران ساکن باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه در ایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در دادگاه محل اقامتگاه خود اقامه دعوا خواهد کرد.
چه دلایلی برای طرح دعوای ابطال اسناد رسمی لازم است؟
ابطال سند رسمی به چند روش امکان پذیر است؟
نحوه ابطال سند رسمی به 2 روش صورت می پذیرد :
1-ابطال سند رسمی مالکیت به حکم قانون :
2-ابطال سند رسمی مالکیت از طریق دادگاه :
قوانین ابطال سند رسمی ملک
سند رسمی از اعتبار قانونی برخوردار است. زیرا از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین بر اساس قانون به صورت رسمی و قانونی ثبت، تنظیم و صادر می‌شود. ولی بعضا امکان دارد بنا به تقاضای صاحب سند یا به علت انتقال مالکیت و یا حتی به دستور دادگاه سند رسمی باطل گردد.
قوانین ابطال سند رسمی ملک با در نظر داشتن اینکه موضوع دعوا به چه مواردی ارتباط پیدا کند و متقاضی طرح شکایت از چه طریقی وارد گردد، ممکن است متفاوت باشد. ولی آنچه روال بوده، این است که به این خاطر که ابطال سند رسمی ملک حقوقی است، بر همین اساس قوانین ابطال سند رسمی ملک تابع اصول حقوقی بوده و در صورتی که در این بین جرائم دیگری نیز صورت گرفته باشد ضروری است که از قوانین مرتبط با آن امر تبعیت شود.
ابطال سند رسمی در رویه دادگاه‌ها
باطل کردن سند رسمی در رویه دادگاه‌ها تفاوت چندانی با قانون در این خصوص ندارد. هرچند عده‌ای از افراد اینگونه تصور می‌کنند که باطل کردن سند رسمی در رویه دادگاه‌ها از دادگاهی به دادگاه دیگر تفاوت دارد و ممکن است سلیقه‌ای نیز باشد.
ولی لازم به توضیح است که در حقیقت اینگونه نیست. زیرا چنانچه دادگاه‌ها بر سر موضوعی با یکدیگر به اختلاف مواجه گردند، وحدت رویه دیوان عالی کشور وارد عمل میگردد و در این رابطه رای وحدت رویه صادر خواهد نمود.
باطل کردن سند رسمی در رویه دادگاه‌ها خارج از قانون و فیلترهای قانونی نبوده ولی بعضا پیش می‌آید که یک‌سری از دادگاه‌ها به سختی حکم به باطل کردن سند رسمی ملک را صادر می‌کنند و اسناد و مدارک بیشتری را مطالبه خواهند کرد.
بر همین اساس آشنایی با رویه هر دادگاه و اعمالی که در هر دادگاه صورت می‌پذیرد، بسیار دارای اهمیت است. در ابطال سند رسمی در رویه دادگاه‌ها نیز اطلاعات نسبت به دادگاهی که شکایت به آن ارجاع گردیده است بدین منظور که دفاع بهتری انجام پذیرد، دارای اهمیت است. بعضی از عواملی که در صورت اثبات، منجر به ابطال سند رسمی خواهند بود عبارت است از:
- وجود سند معارض
- مجعول بودن سند مالکیت
- ثبت سند برخلاف مقررات و قواعد قانونی و… .
ابطال سند رسمی معارض
در شرایطی که نسبت به یک ملک واحد اسناد مالکیت متعددی صادر گردد، سندی که از نظر تاریخ ثبت موخر است، سند معارض به شمار می‌رود.
اصولا سند رسمی مقدم الصدور معتبر دانسته می‌شود و تا موقعی که حکمی از دادگاه صالح بر مبنای عدم اعتبار آن صادر نگردیده باشد، خللی به صحت آن وارد نخواهد شد.
سند موخر الصدور اصولا فاقد اعتبار تلقی میگردد، جز آنکه در مرجع قانونی صالح، حکم به صحت آن صادر گردیده باشد.
در شرایطی که صدور اسناد معارض محرز گردیده باشد، اداره ثبت موظف خواهد بود این مورد را به صورت کتبی به اطلاع دارنده سند معارض برساند. دارنده سند معارض ظرف مدت دو ماه از زمان ابلاغ مراتب از طریق اداره ثبت، به منظور طرح شکایت ابطال سند در مرجع قانونی مهلت دارد.
دادگاه بعد از بررسی روند تنظیم و صدور اسناد، هر کدام از اسناد را که بر اساس قانون به ثبت نرسیده باشد، باطل اعلام می‌کند. از دارنده سند معارض دادخواست خارج از مهلت پذیرفته نخواهد شد؛ جز در صورت اثبات وجود دلیل موجه برای ذینفع.
در شرایطی که دارنده سند معارض طی مهلت دو ماهه نسبت به طرح شکایت اقدام نکرده باشد، دارنده سند مقدم الصدور حق دارد با ارائه گواهی عدم طرح شکایت به واسطه دارنده سند معارض، اعلام بطلان سند معارض را درخواست کند.
ابطال سند رسمی به لحاظ مجعول بودن
ادعای جعل نسبت به اسناد رسمی قابل استماع خواهد بود و در شرایطی که دادگاه صالح سند را مجعول تشخیص دهد، سند مذکور باطل اعلام می‌شود. ذینفع حق دارد این شکایت را از طریق دادگاه حقوقی یا کیفری پیگیری کند. جهت اعلام عدم اعتبار سند مجعول، طرح شکایت در دادگاه حقوقی کافی است. ولی تعیین مجازات برای فرد جاعل فقط در صلاحیت دادگاه کیفری است.
ابطال سند رسمی به لحاظ عدم رعایت تشریفات قانونی
ماده 22 قانون ثبت بیان داشته است در شرایطی که ملکی بر اساس قانون در دفتر املاک ثبت گردد، دولت تنها شخصی را که ملک به نام وی ثبت گردیده و یا شخصی را که ملک مزبور به وی منتقل شده است و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا اینکه ملک مربوطه از مالک رسمی از طریق ارث به وی رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ماده 24 همین قانون هم هیچ شکایتی را خارج از مهلت اعتراض از اشخاص مدعی قبول نمی‌کند.
برخی از حقوقدانان با استناد به مفاد این دو ماده، امکان قبول دعوای ابطال سند رسمی را مورد تردید قرار می‌دهند. این عده بر این باورند با وجود مواد مذکور، دعوای ابطال سند مالکیت در محاکم قابل استماع نیست. نظم معاملاتی جامعه هم ایجاب می‌کند، بعد از صدور سند رسمی، امکان باطل کردن آن وجود نداشته باشد تا افراد بتوانند با اطمینان کامل نسبت به انجام معاملات با سند رسمی اقدام کنند.
در مقابل برخی قائل به پذیرش دعوای ابطال سند رسمی مالکیت هستند. بر اساس نظر این عده، اعتبار سند رسمی و عدم پذیرش بی اعتباری مفاد آن بسته به رعایت تشریفات قانونی در کلیه مراحل تنظیم و صدور سند است.
از این رو در صورت عدم رعایت تشریفات در نظر گرفته شده طی هر مرحله از تنظیم و صدور اسناد رسمی، هر ذینفع حق دارد با رجوع به مراجع صلاحیت‌دار، اعلام عدم اعتبار سندی که مغایر با قانون به ثبت رسیده است را از دادگاه درخواست کند.
استماع دعوای ابطال سند رسمی علاوه بر اینکه هیچ منافاتی با ماده 22 قانون ثبت ندارد، در راستای اجرای آن هم خواهد بود؛ زیرا در ابتدای همین ماده بیان شده است : «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید…»، بنابراین اجرای مفاد این ماده بسته به رعایت مقررات قانونی در جریان ثبت بوده و در صورتی که ملک بر اساس قانون به ثبت نرسیده باشد، امکان بهره مندی از مزایای این حکم وجود ندارد.
در نهایت می‌توان گفت اگرچه اعتبار نداشتن اسناد رسمی امری استثنائی بوده، ولی در صورت ثابت کردن فقدان تشریفات قانون در مراحل تنظیم و صدور سند، دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه‌ها قابل قبول خواهد بود.
