مستحق للغیردرآمدن مبیع

سلام ، قطعه زمینی حدود سه هکتار خریداری شده است که حدود شش هزار متر آن مستحق للغیر درآمده است ، لازم به ذکر است که مبلغ کلی معامله در مقابل ثمن کلی در بیع نامه تعیین شده است و قیمت زمین بر اساس هر مترمربع تعیین نگردیده است آیا برای گرفتن ثمن و غرامات ناشی از شش هزار متری که مستحق للغیر است باید حتما کل بیع نامه را فسخ کنم و سپس تقاضای ثمن و غرامت نمایم ؟ بنده بدون اینکه کل بیع نامه را فسخ کنم تقاضای ثمن و غرامات ناشی از شش هزارمتر را نموده ام آیا قرارعدم استماع صادر می شود ؟

باسلام طبق رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است به علاوه اگر مشتری اطلاعی از مستحق للغیر بودن مورد معامله نداشته باشد، علاوه بر مطالبه رد ثمن، استحقاق دریافت غرامات وارده را دارد لیکن اگر جزئی از مبیع مستحق للغیر در آمد، حکم مذکور ناظر بر قسمتی است که معامله باطل است و در این صورت خریدار می تواند مطابق ماده ۴۴۱ قانون مدنی از خیار تبعض صفقه استفاده کرده و قرارداد را نسبت به آن بخش از مبیع که معامله راجع به آن صحیح بوده، فسخ نماید و ثمن معامله را مسترد کند.