املاک مشاعی / خرید و فروش املاک مشاعی / مرجع رسیدگی به املاک مشاعی / روش های تقسیم ملک مشاع / افراز اموال مشاع / رسیدگی به دعوای افراز

شاید به جرات بتوان گفت که یکی از اصلی‌ترین اهدافی که افراد در زندگی خود دارند، تشکیل خانواده و داشتن ملکی برای سکونت است. در حقیقت در جامعه ما ملک و خریدن آن یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و اکثر اشخاص ترجیح می‌دهند با هر سختی شده ملکی به نام خود خریداری کنند.

مالکیت از ابتدایی‌ترین حقوقی است که فرد در جامعه دارد. زمانی که شخص ملکی به نام خود می‌خرد این حق را دارد که هرگونه تصرفی در آن انجام دهد و هیچکس نمی‌تواند مانع از اعمال حق او شود. بسیار دیده شده که بعضی از افراد اقدام به خرید املاک مشاعی می‌کنند، یعنی دو یا چند نفر در خرید یک ملکی با یکدیگر شریک می‌شوند.

ملک مشاعی عبارتی آشنا برای همه ماست و مفهوم پیچیده‌ای ندارد. ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر مشترک است. گاهی ممکن است افراد اقدام به خرید خانه آپارتمانی به صورت 6 دانگ کنند، اما حتی در آپارتمان‌ها نیز بعضی از فضاها میان اعضای آن آپارتمان مشاع است از جمله پارکینگ، راه پله، باغچه و...

زمانی که صحبت از مالکیت مشاع می‌شود این اختلاف نظر ممکن است به وجود بیاید که سهم هر شریک چقدر است و کدام قسمت ملک سهم یک شریک می‌شود؟ باید بگوییم که مشاع به این معناست که مالکیت آن ملک میان همه اعضا مشترک است و هرکس به اندازه دیگری حق استفاده از آن ملک را دارد. در ادامه بیشتر درباره املاک از نوع مشاعی، خرید و فروش و راه‌های تقسیم آن صحبت می‌کنیم. همراه ما باشید.

فروش ملک مشاع

در پاسخ به این سوال که خرید و فروش املاک مشاعی چگونه صورت می‌گیرد باید گفت که به موجب قوانین فعلی، تنها 2 راه برای خرید و فروش وجود دارد که این 2 راه بستگی به وضعیت حقوقی ملک دارد. به عبارت دیگر برای خرید و فروش ملک مشاع باید ببینیم که خرید و فروش قبل از ثبت ملک و یا بعد از ثبت ملک انجام گرفته است. چون فرایند فروش در هر یک از این 2روش متفاوت است.

الف) فروش ملک مشاع پیش از به ثبت رسیدن ملک

در ماده 114 از قانون ثبت بیان شده که اگر چند نفر بخواهند یک ملک را به ثبت برسانند اما قبل از آنکه فرایند به ثبت رسیدن ملک به پایان رسیده باشد ملک را به شخصی انتقال دهند، این امکان وجود دارد که اسامی فروشندگان یا همان صاحبان پیشین را در فرایند ثبت سند ذکر کرد و ملک را به صورت یکجا به شخص خریدار منتقل نمود. در این حالت سند آن ملک به نام خریدار صادر خواهد شد.

ب) فروش ملک مشاع پس از به ثبت رسیدن ملک

حالت دوم در خرید و فروش املاک مشاعی این است که ملک ثبت شده یا فرایند ثبتی آن به پایان رسیده باشد. این وضعیت در ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت پیش‌بینی شده است. این ماده بیان کرده که اگر بعد از آنکه مراحل ثبتی ملک انجام گرفت، ملک مشاع به شخصی فروخته شود، سند مالکیت قبلی باطل و یک سند مالکیت جدید صادر خواهد شد. در ماده 583 قانون مدنی نیز حکم شده که هر یک از شرکای مال مشاع می‌توانند پس از به پایان رسیدن فرایند ثبت، سهم خود را بفروشند.  

نکته قابل توجه این است که درصورتی که همه شرکای ملک مشاعی بخواهند ملک را بفروشند، باید تمامی آنها در جلسه معامله حضور یافته و قرارداد فروش را امضا نمایند. البته اگر تعدادی از شرکا به علت بیماری یا اقامت در خارج از کشور یا هر دلیل دیگری نتواند در جلسه معامله حضور پیدا کند، باید یک نفر را به نمایندگی از خود معرفی نماید. نماینده باید وکالت‌نامه محضری داشته باشد.

روش‌های تقسیم ملک مشاع

گاهی مالکین املاک مشاعی تصمیم می‌گیرند ملک مشاعی را میان خود تقسیم کنند. برای تقسیم ملک مشاع، سه راه در قانون پیش‌بینی شده که از قرار زیر است:

• تقسیم به افراز
• تقسیم به تعدیل
• تقسیم به رد

تقسیم به افراز 

اولین راه برای تقسیم ملک مشاع، تقسیم به افراز است. تقسیم به افراز یعنی اینکه هر یک از شرکا تصمیم بگیرد سهم خود را از ملک، از شریک دیگر جدا کند. برای آسان‌تر شدن مطلب مثالی می‌زنیم.

تصور کنید ملکی در متراژ 1000 متر مربع وجود دارد و دو نفر به صورت مشاعی در این ملک شریک هستند. در این حالت سهم هر کی از شرکا نسبت به این ملک برابر با یک دوم است. حال یکی از شرکا تصمیم می‌گیرد سهم یک دوم خود را از شریک دیگر جدا کرده و 500 مترمبع از زمین را به صورت 6 دانگ مالک شود. در چنین حالتی باید به مرجع رسیدگی به املاک مشاعی که یا اداره ثبت است یا دادگاه حقوقی مراجعه نماید و درخواست افراز ملک مشاعی بدهد.

تقسیم به تعدیل

دومین راه برای تقسیم ملک مشاعی، تقسیم به تعدیل است. اجازه دهید این نوع تقسیم را نیز به ذکر مثالی ساده‌تر بیان کنیم. تصور کنید که دو نفر به صورت مشاع مالک یک ملکی به متراژ 1000 متر مربع هستند. این ملک در یکی از ضلع‌های خود با یک پارک یا اتوبان مجاورت دارد. از آنجایی که هر دو شریک مالک جزء جزء این ملک هستند، در زمان تقسیم کردن با اختلافاتی روبرو خواهند شد. برای حل این مشکل باید تعدیل کرد. اما تعدیل یعنی چه؟

در این موقعیت کارشناسی می‌آید و برای اعتدال میان طرفین، بخش‌هایی از ملک که از لحاظ قیمتی ارزش کمتری دارند را با مساحت بیشتری در نظر می‌گیرد.  به عنوان مثال 200 متر از زمین که در مجاورت پارک یا اتوبان است را متری 10 میلیون و 800 متر دیگر را متری 6 میلیون قیمت‌گذاری می‌کند. لازم به ذکر است که در تقسیم به تعدیل سهم هر دو شریک یکسان نیست و امکان دارد سهم یکی بیشتر و دیگری کمتر باشد. درنتیجه در این نوع تقسیم املاک مشاعی، قیمت‌گذاری مال اهمیت زیادی دارد و باید انجام شود.

تقسیم به رد

آخرین نوع تقسیم ملک مشاع، تقسیم به رد است. در این نوع تقسیم، زمانی که سهم یکی از مالکان در تقسیم‌بندی کم می‌شود، برای آنکه تعادل برقرار شود، لازم است که آن مالکی که سهم بیشتری برده، وجهی یا مالی از خارج به مالک دیگر بدهد. 

نکته مهمی که وجود دارد این است که تا زمانی که یک ملک قابلیت تقسیم به افراز را داشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام نمی‌گیرد حتی اگر خود مالکان درخواست تقسیم به تعدیل کرده باشند. همچنین تا زمانی که تقسیم به تعدیل امکان‌پذیر است، اداره ثبت اجازه تقسیم به رد را نمی‌دهد و خود مالکان نیز نمی‌توانند درخواست تقسیم به رد را بدهند.

نحوه درخواست و پیگیری افراز املاک مشاع 

برای آنکه درخواست افراز املاک مشاعی را داد، باید اول از همه بررسی نمود که آیا ملک مدنظر به ثبت رسیده یا نه. درصورتی که ملک مشاعی به ثبت رسیده یا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، در قدم اول باید درخواست افراز را به اداره ثبت محل وقوع ملک داد.

واحد ثبتی نیز مطابق با قوانین و مقررات موجود و پس از بررسی ملک و جلب نظر کارشناس، ملک را افراز می‌کند. البته این عملیات زمانی به همین راحتی انجام می‌شود که نسبت به آن ملک سند معارضی صادر نشده باشد؛ در غیر این صورت اول باید آن سند معارض تعیین تکلیف شود و بعد افراز ملک مشاعی صورت می‌گیرد. پس از آنکه اداره ثبت افراز را تایید کرد، ملک را تقسیم کرده و به هر یک از مالکان نسبت به سهم خود سند 6 دانگ می‌دهد.

اما اگر ملک مشاع ثبت نشده باشد، برای درخواست افراز آن باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمود. اگر درمورد هزینه افراز ملک مشاع از طریق دادگاه سوال دارید، باید بگوییم که مطابق با ارزش ملک در معاملات روز تعیین می‌شود. بهتر است در این زمینه حتما با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید تا شما را بهتر راهنمایی کند.

رسیدگی به دعوای افراز در مراجع صالح

رسیدگی به دعوای افراز یکی از مسائلی است که افراد در املاک مشاعی با آن مواجه می‌شوند. گاهی ملکی چند مالک دارد و برخی از این مالکان تصمیم به افراز و جدا کردن سهم خود از ملک داشته و برخی دیگر رضایت ندارند. در چنین حالتی دعوای افراز در مراجع صالح مطرح می‌گردد.  

در دعوای افراز یک نکته مهم جود دارد؛ همه مالکان ملک مشاعی باید در دعوی دخیل باشند. یعنی یا باید در دسته خواهان و یا در دسته خوانده قرار بگیرند و در جریان عملیات اجرایی حضور داشته باشند.

صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به افراز برعهده اداره ثبت اسناد و املاک قرار گرفته است که البته مزایای زیادی هم دارد؛ به عنوان مثال این اداره کارشناسان متخصص‌تری دارد، همچنین دیگر نیازی به انجام تشریفات قضایی وجود ندارد و اداره ثبت تجهیزات بیشری نیز در اختیار دارد. البته در برخی از موارد ناچارا باید دعوای افراز را از طریق دادگاه پیگیری نمود.

فرایند رسیدگی به افراز در اداره ثبت

زمانی که یک ملک مشاع ثبت شده و یا جریان ثبتی آن به پایان رسیده باشد (چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نه) برای درخواست افراز آن، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع املاک مشاعی مراجعه کرد.

برای آغاز عملیات افراز، باید یکی از مالکان یا همه مالکان ملک مشاعی درخواست افراز دهند. این درخواست ممکن است بر روی یک ورقه معمولی و یا در فرم دادخواست تنظیم شود. در متن درخواست حتما باید مشخصات متقاضی و دیگر شرکای ملک، آدرس مالکان و شماره پلاک ملک مورد نظر را درج کرد.

اگر در این مسیر از راهنمایی‌های یک وکیل ملکی بهره‌مند شوید بسیار به نفع شما خواهد شد. درخواست افراز از سوی اداره ثبت مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و اگر مانع قانونی برای افراز نبیند، وقتی برای معاینه محل ملک تعیین می‌کند. این وقت به کلیه شرکای آن ملک ابلاغ می‌شود.

پس از معاینه براساس سوابق ثبتی و تصرفات، نقشه ملک مورد افراز ترسیم خواهد شد. مالکان باید نقشه افرازی را به شهرداری محل ملک ارسال کنند تا شهرداری نیز ظرف مدت دوماه نظریه خود را اعلام نماید. چنانچه شهرداری نظر خود را اعلام نکرد، اداره ثبت می‌تواند مطابق با همان نقشه، افراز ملک را انجام دهد. البته این تقسیم در دادگاه عمومی قابل تجدیدنظر است.

فرایند رسیدگی به افراز در دادگاه

گفتیم که صلاحیت رسیدگی به در اصل برعهده اداره ثبت است. اما در برخی از موارد این درخواست باید از طریق دادگاه مورد رسیدگی قرار بگیرد. اگر میان شرکای املاک مشاعی، غایب مفقودالاثر یا محجوری وجود داشته باشد، به جهت آنکه مصلحت آنها رعایت شود، لازم است درخواست افراز از طریق دادگاه مورد رسیدگی قرار بگیرد. حتی اگر جریان ثبتی آن ملک به پایان رسیده باشد.

حالت دیگری که رسیدگی به دعوای افراز ملک مشاع باید در دادگاه انجام بگیرد زمانی است که ملک ثبت نشده و جریان ثبتی آن هم به پایان نرسیده است.

اسباب ایجاد اشاعه در املاک مشاعی

معمولاً اشاعه به یکی از دو طریق قهری یا اختیاری ایجاد می گردد، بر اساس ماده 574 قانون مدنی، "شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل می شود." از آنجا که امتزاج در رابطه با املاک قابل تصور نیست، اشاعه به واسطه ارث، رایج ترین سبب قهری اجتماع حقوق مالکین (مالکیت مشاعی) محسوب می شود.

بنابراین به محض فوت مورث، کلیه ورثه به جز زوجه متوفی، به طور مشاعی، مالک املاک به جا مانده از مورث خواهند شد. در رابطه با شرکت اختیاری در املاک نیز می توان گفت، این نوع شراکت یا در نتیجه یک عقد حاصل می شود یا به واسطه قبول اختیاری مال مشاع توسط اشخاص متعدد.

به طور مثال، در صورتی که دو نفر به صورت اشتراکی یک ملک را خریداری می کنند، عقد بیعِ منعقد شده، موجب ایجاد اشاعه می شود. همچنین اگر چند نفر بابت مطالبات خود از یک نفر، مشترکا ملکی را از او می پذیرند، حالت اشاعه در آن ملک ایجاد می شود و آن ها مالک آن ملک مشاعی خواهند شد.

تقسیم سود در املاک مشاعی

در رابطه با نحوه تقسیم سود در املاک مشاعی باید بگوییم، سود و زیان یا درآمد و مخارج این املاک بر عهده تمامی مالکین است و معمولاً به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می شود؛ جز در مواردی که شرکا چیز دیگری را توافق نموده باشند. 

برای مثال چنانچه شخصی مالک یک سوم از یک ملک مشاعی باشد، یک سوم از اجاره بها یا اجرت المثل ملک به او تعلق می گیرد و برای پرداخت هزینه ها نیز، باید همین مقدار را بپردازد؛ اما مالکین املاک مشاعی می توانند با توافق یکدیگر، سهم بیشتر یا کمتری را برای بعضی از شرکا در نظر بگیرند و اگر سکوت کرده باشند، تقسیم سود و زیان بر اساس سهم هر یک از آن ها انجام خواهد شد.

مجازات فروش مال مشاعی

ارتکاب به جرم انتقال مال غیر در اموال مشاعی در اثر فروش مال غیر در این اموال بروز می یابد، یعنی یکی از شرکای مال مشاعی، بدون اجازه مالک دیگر، سهم او را به دیگری انتقال دهد. (بفروشد)

انتقال مال مشاعی در دو حالت مختلف صورت می گیرد: 1- انتقال به اندازه سهم خود از مال مشاع بدون اجازه شریک (در صورتیکه افراز ممکن نباشد، با اجازه دادگاه ممکن است) 2- انتقال مال شریک در مال مشاع بدون اجازه او (جرم انتقال مال غیر)

اداره حقوقی قوه قضاییه در یکی از نظریه های خود بیان داشته است ":هر چند انتقال ملک مشاع به نحو مفروز، از لحاظ حقوقی بدون موافقت سایر شرکا نافذ نیست؛ اما اگر مورد انتقال معادل سهم انتقال دهنده باشد، از جهت این که سوء نیت نداشته، جنبه کیفری ندارد و در غیر این صورت انتقال مال غیر تلقی می شود."

در ادامه تعدادی از نظریه های مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه را در رابطه با فروش مال مشاعی ذکر می کنیم:

دستور فروش ملک مشاع قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل تجدید نظر خواهی است و اجرای دستور فروش ملک مشاع نیاز به صدور اجراییه ندارد.

دستور فروش ملک مشاعی که دادگاه به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه اجرایی آن صادر می کند، نه حکم و نه قرار است؛ لذا قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل تجدید نظر خواهی است و برای صدور آن تعیین وقت رسیدگی ضرورت ندارد.

مستفاد از قانون و آیین نامه مزبور، صرف صدور دستور فروش، موجب جلوگیری از نقل و انتقال ملک مشاع نیست؛ بنابراین متقاضی بایست طبق مقررات مواد 310 به بعد قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، از مرجع صالح تقاضای دستور موقت بنماید.

با عنایت به مواد اول و چهارم قانون مزبور، دستور فروش ملک مشاع، با تقاضای یک شریک نیز صادر می گردد؛ لذا انتقال حصه سایر شرکا به اشخاص دیگر قبل از فروش، مانع اجرای دستور نیست و نیازی به اعلام دستور فروش به منتقل الیه نیست، بلکه در مرحله اجرا و مزایده واحد اجرای احکام مدنی طبق مقررات، مالکین را مطلع می نماید.

تعدی و تفریط در مال مشاعی

در صورتی که یک ملک از لحاظ مالکیت میان چند نفر مشترک باشد و اگر هر یک از شرکا در آن تعدی و تفریط نمایند، مسئول جبران خسارات خواهند بود. البته در این مورد، تفاوتی میان ملک مشترک و غیر مشترک وجود ندارد.

شریک مال مشاعی در صورت بروز اختلاف با سایر شرکا، می تواند علیه متصرفین ملک مشاعی دعوی مطالبه اجرت المثل یا خلع ید را مطرح نماید یا افراز یا تقسیم و فروش آن را تقاضا کند. علاوه بر آن، در صورت تراضی و موافقت شرکا، امکان تقسیم زمانی منافع به نسبت مالکیت شرکا نیز وجود دارد. (مهایات)

برای مثال دو نفر به صورت مساوی مالک یک آپارتمان باشند و توافق کنند که هر یک از آن ها به مدت یکسال در آن آپارتمان ساکن شود.

نمونه رأی تصرف عدوانی در مال مشاعی

در این قسمت یک نمونه رای بدوی با موضوع تصرف عدوانی در مال مشاعی را جهت آشنایی بیشتر شما همراهان گرامی ذکر می کنیم:

دادسرای ...... علیه آقای ...... فرزند ...... به اتهام تصرف عدوانی و تخریب قفل کیفر خواست صادر نموده است. شاکی مدعی است مالک سه دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی ...... بخش ...... است و مشتکی عنه مالک سه دانگ دیگر، پس از صدور حکم طلاق و خلع ید مشاعی مشتکی عنه با تخریب قفل اقدام به تصرف عدوانی نموده است. 

متهم اظهار نموده کلید منزل جهت فروش به مشاور املاک داده شده، پس از رضایت طرفین به داخل منزل رفته است؛ با توجه به تصویر سند، اظهارات شهود، اجراییه صادره دادگاه عمومی در خصوص خلع ید و صورت جلسه اجرای حکم، دادگاه به استناد مواد 18-22، 677 و690 قانون مجازات اسلامی، حکم بر رفع تصرف از سه دانگ ملک مذکور و محکومیت آقای ...... به شرح ذیل صادر می نماید:

الف) بابت تصرف عدوانی به پرداخت سه میلیون ریال جزای نقدی ب) بابت تخریب قفل به پرداخت دو میلیون ریال جزای نقدی بدل از شش ماه حبس تخفیف به جهت عدم گزارش سابقه کیفری موثر با احتساب ایام بازداشت رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ آن، قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان است.

خلع ید در املاک مشاعی

خلع ید یکی از متداول ترین دعاوی در دادگاه ها است که برای رفع تصرف غاصبانه کسی که بدون اذن از صاحب مال بر آن مسلط شده، مطرح می شود. این دعوی به دو دلیل اقامه می شود: 1- غاصب از ابتدا بدون کسب اجازه از مالک، ملکی را به تصرف خود درآورد 2- غاصب در ابتدا به منظور تصرف ملک از مالک اجازه بگیرد و بعد بدون رضایت مالک، به تصرف خود ادامه دهد.

مسئله خلع ید از املاک مشاعی (در آپارتمان ها و...) زمانی مطرح می شود که مالک یا مستاجر در این املاک عمل نامتعارفی انجام دهد که در این صورت باید نسبت به اقامه دعوی خلع ید اقدام شود. برای مثال اگر یکی از مالکین در فضای مشاع ساختمان (مانند پارکینگ) مرغ و خروس نگهداری کند، عمل او منجر به نارضایتی سایر مالکین می شود؛ چون تمامی مالکین در آن فضای مشاعی سهم دارند. 

مورد دیگری که منجر به طرح دعوی خلع ید می شود، در مواردی است که یک یا چند تن از صاحبان ملک مشاعی، بیش از حق خود را طلب کنند. برای مثال اگر یکی از مالکین بخواهد دو خودرو در پارکینگ پارک کند (در صورتی که حق پارک یک خودرو را داشته باشد) این اقدام او زمینه اعتراض سایر مالکین را ایجاد خواهد کرد.

پیگیری دعوی خلع ید از املاک مشاعی

برای پیگیری و اقامه دعوی خلع ید از املاک مشاعی، نیازی به حضور تمامی مالکین نیست و یکی از آن ها می تواند به نمایندگی از همه، اقدامات لازم برای طرح دعوی را انجام دهد. دعوی خلع ید را می توان علیه شریک (در ملک مشاعی) یا علیه غیر مطرح نمود.

در صورتی که چند نفر با هم ملک مشاعی را تصرف نموده باشند، مالکین می توانند علیه تمامی آن ها یا بعضی از آن ها اقامه دعوی کنند. نحوه تکمیل دادخواست برای طرح دعوی خلع ید، حیطه رسیدگی دادگاه تعیین می کند؛ به این معنا که حکم دادگاه در خصوص شخصی که نام او در دادخواست ذکر شده، اجرا می شود.