امروزه موضوع خرید ملک یکی از مهم ترین مسائل زندگی هر شخصی می باشد همانطور که می دانیم املاک عمدتا به چند دسته مسکونی،تجاری،اداری تقسیم می شوند و اشخاص گاه برای سرایمه گذاری و گاهی برای استفاده شخصی اقدام به خرید این مستغلات می کنند. در این میان املاک تجاری به دو صورت سرقفلی یا مالکیت ملک می توانند مورد معامله خرید یا اجاره واقع شوند.
سرقفلی به زبان ساده چیست؟
در گذشته حقی وجود داشت تحت عنوان حق کسب و پیشه که این حق به واسطه قانون روابط موجر و مستاجر 1356 برای مستاجرین املاک تجاری تدوین گردید اما بعد از گذشت حدود 20 سال قانون گذار در خصوص این حق تغییراتی را اعمال نمود و این عنوان حقوقی را به سرقفلی تغییر داد.
سرقفلی در واقع نوعی از دارایی های نا مشهود می باشد که به واسطه مبلغ ناچیزی که مستاجر به مالک ملک طی چندین سال پرداخت نموده به وجود می آید.
تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه
اصلی ترین تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه این می باشد که سرقفلی در هنگام انعقاد قرارداد مستاجر با موجر در قرارداد بر اساس پرداخت مبلغی به عنوان اجاره به مالک ایجاد می گردد ولیکن این امکان هم وجود دارد که موجر مبلغی را دریافت نکند تا برای مستاجر هم نیز حقی ایجاد نگردد.
اما حق کسب و پیشه متفاوت بوده وبه واسطه پرداخت مبلغی از سوی مستاجر به مالک ایجاد نمی گردد بلکه به مررو زمان بر اساس فعالیت های تجاری که مستاجر در ملک انجام داده و برای آن واحد اعتبار و رونقی که طی چندین سال کسب کرده است به مستاجر تعلق می گیرد.
نکته دیگر، با اینکه قانونگذار در سال 1376 حق کسب و پیشه را به عنوان سرقفلی تغییر داده اما موجب نشده که این حق به کلی از بین رود بلکه املاک تجاری که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 منعقد گردیده هنوز مشمول این حق یعنی کسب و پیشه می شوند اما املاکی که بعد از تصویب این قانون مورد معامله قرار گرفته اند مشمول این حق نبوده و تنها حق سرقفلی به آنها تعلق می گیرد.
در هنگام خرید سرقفلی به چه نکاتی باید توجه کرد؟
تعیین فعالیت تجاری که قرار است در ملک صورت بگیرد موضوعی مهم است که در خرید سرقفلی باید به آن توجه داشت شغلی است که شما قصد راه اندازی آن را دارید. اگر فعالیت کاری شما همان شغلی باشد که مالک قبلی در آن زمینه فعال بوده را در پیش گیرید نیازی نیست مبلغ اجاریه ای که به مالک ملک پرداخت می گردد را تغییر دهید و همان شرایط اولیه ای که وجود داشت را باید رعایت کنید چنانچه قصد دارید شغلی دیگر در آن ملک ایجاد نمایید باید توجه داشته باشید که نیازمند انعقاد قرارداد اجاره ای جدید با مالک ملک است و در مواردی حتی می تواند این مبلغ اجاره بسیار بالاتر از مظنه عرفی آن محله باشد و شما باید به ناچار با این موضوع کنار بیایین چراکه اگر این مهم رعایت نشود و شما از تغییر فعالیت این واحد اطلاعی نداده باشید مالک می تواند از طریق محاکم قضایی پیگیری و شما را در نهایت محکوم به پرداخت خسارت و اجاره ای بیشتر نمایید.
در هنگام فروش سرقفلی باید چه نکاتی رعایت شود؟
مالک سرقفلی باید توجه داشته باشد که در قرارداد اجاره ای که با مالک داشته آیا حق انتقال به غیر برای وی متصور شده اند یا خیر؟
درصورتی که این حق وجود داشته باشد، مالک سرقفلی نیازی نیست رضایت مالک ملک را برای انتقال سرقفلی اخذ نماید اما بهتر است قبل از انتقال موضوع را با مالک در میان گذاشته و برای تثبیت حقوق مالک بهتر است بعد از انقضا مدت اجاره قرارداد اجاره جدیدی برای حفظ حقوق مالک با وی منعقد نماید و سپس اقدام به انتقال حق سرقفلی کند.
اما اگر این حق برای مالک سرقفلی متصور نشده باشد وی در ابتدا باید برای اخذ رضایت مالک به وی اظهار نامه ای ارسال نموده و به وی اطلاع دهد که قصد واگذاری سرقفلی را دارد و اقدامات لازم را برای انجام این موضوع به عمل آید اما اگر پس از ارسال اظهارنامه مالک حاضر به این انتقال نشود مالک سرقفلی برای اخذ رضایت مالک باید از طریق محاکم، دادخواست تجویز انتقال منافع به طرفیت موجر را بدهید.
