اجاره خانه چه قوانینی دارد - قوانین بین موجر و مستاجر

شاید شما هم از آن دسته از افرادی باشید که توان خرید خانه را ندارند و برای سکونت به املاک اجاره ای رو می آورند یا حتی ممکن است شما کسی باشید که ملک خود را اجاره میدهید. اجاره هم مانند تمام موضوعات دیگر دارای قوانین ویژه ای است؛ ما در این مطلب قصد داریم شما را با قوانین اجاره و قوانین بین موجر و مستأجر آشنا کنیم. با ما همراه باشید.

تصویر مشاوره حقوقی آنلاین وکیل وند

ابتدا لازم است بدانیم که اصلاً منظور از اجاره چیست و وقتی صحبت از اجاره پیش می آید قصد ما چیست؟

منظور از اجاره قراردادی است که به واسطه ی آن یک فرد ملک(آپارتمان، خانه، مغازه و ...) خود را به فرد دیگری در قبال مبلغی تعیین شده که اجاره بها نام دارد در مدت زمانی مشخصی اجاره میدهد . بر این اساس فردی که ملک خود را اجاره میدهد را مؤجر و فردی که اجاره میکند مستأجر نام دارد.

انواع اجاره

اجاره دارای دو نوع مختلف است که در ادامه به  معرفی آن ها خواهیم پرداخت :

  1. اجاره ی خانه و آپارتمان مسکونی؛ بر این اساس مستاجر خانه یا آپارتمان را به قصد سکونت خود و افراد خانواده ی خود برای مدت معینی اجاره میکند در این شرایط موجر مبلغی را به عنوان پیش پرداخت یا پول پیش دریافت میکند و همچنین به صورت ماهانه مبلغی به عنوان اجاره بها مشخص میشود که مستاجر موظف این مبلغ را در هر ماه سر موعد مقرر پرداخت کند.
  2. اجاره ی مغازه یا محلی برای کسب؛ در این نوع اجاره فرد اجاره کننده با اجاره ملک قصد به کسب در آمد دارد و ملک را برای ایجاد اشتغال اجاره میکند در این نوع اجاره  موجر یا فرد اجاره دهنده مبلغی را با عنوان سر قفلی از مستاجر دریافت میکند.

شرایط اجاره

برای اجاره شرایطی وجود دارد که در ادامه به شرح این شرایط خواهیم پرداخت.

  1. شخص اجاره دهنده باید مالک  ملک مورد نظر(آپارتمان، خانه و مغازه باشد؛ پس با توجه به این که فرد موجر باید مالک باشد فقط مالک یا وکیل وی قادر به اجاره دادن ملک مورد نظر میباشد. لازم به ذکر است که مستأجر هم میتواند ملک مورد نظر را اجاره بدهد مگر در قرارداد این حق از او گرفته شده باشد.
  2. لازم است که در قرارداد مدت اجاره ثبت شود در صورتی که مدت اجاره ثبت نشود قرارداد باطل خواهد شد و مستأجر و موجر توانایی اظهار اعتراضی نخواهند داشت. مدت اجاره معمولاً شش ماه تا یک سال تعیین میشود.
  3. فرد موجر یا مستأجر باید عاقل و بالغ باشند بر این اساس کودکان و افرادی که از لحاظ عقلی در سلامت به سر نمیبرند و در اصطلاح دیوانه هستند نمیتوانند اقدام به اجاره ی ملک باشند مگر قیم آن ها از جانب آن ها نسبت به اجاره یا اجاره دادن ملک اقدام کند.
  4. مطابق با قانون تصویب شده در سال 1376 قرار داد اجاره باید به صورت کتبی ثبت  شود و دو نفر به عنوان شاهد نیز زیر آن را امضا کنند از طرف دیگر این قرار داد باید در دو نسخه تنظیم شود تا هر دو طرف قرار داد بتوانند از مفاد موجود در قرارداد آگاه باشند و از امتیازات موجود در قرار داد بهره ببرند. به موجب قانون تصویب شده در صورتی که افراد قرار داد کتبی ثبت نکنند به مشکلات بسیاری برخواهند خورد.
  5. قوانین موجر و مستاجر در سال های 1356 و 1376 از مهمترین قوانین ذکر شده است  مطابق با قانون 1356؛ اجاره بعد از پایان مدت منحل نمیشود و موجر نمیتواند مستاجر را وادار به تخلیه کند مگر در شرایطی که اجاره باطل شده باشد، اجاره نامه فسخ شده باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد.

وظایف موجر

موجر در مقابل اجاره ی ملک خود وظایفی دارد که در ادامه به شرح این وظایف میپردازیم:

  • موجر موظف است پس از عقد قرارداد ملک مورد نظر را تحویل مستأجر دهد.
  • در هنگام تخلیه ملک موجر باید پول پیش را که مستاجر هنگام اجاره ی ملک به موجر پرداخت کرده بود  را به مستاجر بازگرداند
  • موجر موظف است که ملکی که تحویل میدهد خالی از اشکال باشد و تعمیرات لازم آن را به اتمام برساند  و اگر ملک دچار ایرادی است مستاجر باید از این اشکال آگاه باشد و با آگاهی به اجاره ی ملک بپردازد.

وظایف مستأجر

مستأجر هم در قبال اجاره ی ملک دارای وظایفی است از جمله این وظایف میتوان به موارد زیر اشاره کرد:

  • مستاجر موظف است کرایه ی ماهانه را در موعد مقرر پرداخت کند لازم به ذکر است که اگر در قرار داد ذکر شده باشد که موجر میتواند به دلیل عدم پرداخت اجاره ی بهای به موقع توسط مستاجر، اجاره را فسخ کند مستاجر دچار مشکل خواهد شد و حتی موجر میتواند درخواست تخلی ملک را بدهد.
  • هنگامی که مستاجر خانه را را رهن کامل میکند دیگر نیاز به اجاره بها نیست و در این شرایط میزان پول پیش بیشتر است .
  • مستاجر موظف است ملک را در پایان قرار داد تخلیه کند.
  • برای تعمیرات غیر اساسی از جمله تعویض لامپ ، رنگ آمیزی و تعمیر قفل در ها؛ مستاجر خود باید نسبت آن ها اقدام کند.
  • پرداخت بهای تعیین شده ی قبوض؛ آب، برق، گاز و تلفن بر عهده ی مستاجر میباشد و همچنین موظف است شارژ ماهانه را سر موعد پرداخت کند.
  • در صورتی که موجر قصد تعمیرات اساسی در خانه را داشت مستاجر نباید از ورود موجر به خانه جلوگیری کند.
  • مستاجر موظف است که به محل اجاره خسارتی وارد نکند و در صورت خسارت موظف است که خود آن را جبران کند.
  • در صورت اجاره به عنوان ملکی برای کسب کار انجام شده است مستاجر نباید بدون اطلاع موجر تغییر شغل دهد و در صورت عدم موافقت موجر، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

در ادامه به بررسی حقوق موجر و مستاجر خواهیم پرداخت.

حقوق مستاجر

اگر مستاجر خانه یا ملک مسکونی را اجاره کند حق این را دارد که از پارکینگ و انباری مشترک استفاده کند مگر در قرار داد برخلاف این موضوع یعنی عدم استفاده ذکر شده باشد.

 مستاجر میتواند بلافاصله بعد از تخلیه ملک یا پیش از آن پولی که به عنوان پیش داده است را  طلب کند.

اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد مستاجر میتواند از فرد اجاره دهنده بخواهد تا نسبت به تعمیر ملک اقدام کند.

مستاجر در شرایطی که در قراداد ذکر نشده باشد که ملک را به کس دیگری اجاره ندهد میتواند ملک را اجاره دهد.

در اجاره ی ملکی که برای  اشتغال اجاره شده است، هنگام تخلیه مستاجر میتواند مبلغ سرقفلی را طلب کند و باید  به نرخ روز بررسی شود و به مستاجر پرداخت شود.

حقوق موجر

 موجر حق این را دارد که مبلغ اجاره بها در موعد مقرر طلب کند.

موجر قادر است پس از اتمام مهلت قرارداد درخواست تخلیه ملک را دهد.

موجر میتواند در صورت نیاز به تعمیر ملک، وارد ملک اجاره داده شده شود.

 جمع بندی

با توجه به مطالب فوق هر دو طرف موجر و مستاجر دارای حقوقی میباشند که طرفین باید آن را رعایت کنند. رعایت این موارد سبب میشود که تا بعد ها هنگام اجاره یا تخلیه به مشکل نخورند.

۵ / 0 (از مجموع 0 رای)

دریافت خدمات حقوقی به صورت شبانه روزی

این مقاله رو به اشتراک بگذار!

پرسش و پاسخ های مرتبط

باسلام وخسته نباشید بنده یک سوله اجاره داده ام که متاسفانه مستاجر کرایه پرداخت نمی‌کند الان نزدیک به سه ماه است که کرایه پرداخت نمی‌کند و جواب تلفن و پیام که بهش میدی رو نمی‌ده خواستم منو راهنمایی کنید باتشکر

چهارشنبه ، 31 فروردین 1401

سلام .اگر قرارداد اجاره مکتوب شده است واجاره پرداخت نمی شود می توانید باارایه مستندات دادخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال کنید

سلام. اول اسفند 1400، واحد 50 متری از ساختمان 4 واحدی، در محله ی نواب تهران از صاحب خانه ( با کد رهگیری در بنگاه) اجاره کردیم. به مبلغ 180 میلیون رهن کامل. از همان شب اول تا به امروز، هر روز و شب سر و صدای جیغ و فریاد از خانه ی صاحب خانه که در طبقه ی اول ساختمان ساکن است می آید. ظاهرا همسر و فرزند مشکل اعصاب دارند. مستاجر قبلی به همین دلیل واحدی که هم اکنون در آن سکونت داریم را ترک کرده است. هم زمان با اسباب کشی ما طبقه هفکف هم، تخلیه نمود و رفت. هفته ی اول گفت ما از اینجا می رویم . دوباره که مراجعه کردیم، گفت تا هفته اینده پول شما را می دهم و یا خودمان می رویم. الان هم جواب تلفن نمیدهد و در را باز نمی کند. تمام محله از ایشان شکایت دارند و همسایه ها چندین بار به خانه مراجعه کرده اند، اما هیچ تاثیری ندارد. من و همسرم میخواهیم از اینجا بلند شویم اما پولمان را نمیدهد. باید چه کنیم؟

سه شنبه ، 30 فروردین 1401

باسلام كاربرگرامي ميتوانيد دادخواست فسخ قرارداد اجاره را در خدمات قضايي ارائه نماييد و با استفاده از شهود اين موضوع را اثبات نماييد.

سلام ایا مالکی با ادعای عدم سکونت میتواند قبض گاز مشترک را پرداخت نکند باتشکر از پاسخگویی

دوشنبه ، 29 فروردین 1401

سلام کاربر محترم سوال شما واضح نیست لطفا سوالات خودرا باجزییات مطرح نمایید تا بهتر مشاوره شوید می توانید جهت تسریع در پاسخگویی ومشاوره دقیق از مشاوره تلفنی بهره مند شوید بطور کل اگر ملک مذکور چند واحدی است وبرق ان مشترک است وخود مالکین ویا مستاجرین هردو سکونت بالقوه دارند باید به صورت تساوی پرداخت کنند منظورم اگر مالک ومستاجر در انجافقط اثاث چیده ویا نه تنها برای مدتی قراردادی نوشته حتی اگراستفاده هم نکنند بایدمبلغ گاز مشترک پرداخت شود اما اگر منزل به صورت دربست به مستاجر تحویل داده شده است خوب مشکلی نیست

سلام خسته نباشید من ملکی را فروختم و قرار است یکماه آینده سند بزنم. ملک را تحویل دادم و ۲۰٪ مبلغ برای سند باقیمانده است. خریدار ملک را میخواهد رهن دهد و بنگاه به من گفته که مبایعه نامه مستاجر خریدار را من باید به عنوان شاهد امضا کنم. میخواستم ببینم این موضوع درسته؟ و اگر موجر و مستاجر باهم مشکلی پیدا کنند برای من دردسرساز میشه؟ ممنونم

یکشنبه ، 28 فروردین 1401

بااحترام کاربر محترم میتوانید شرطی را در آن قید نمایید که درصورت عدم پرداخت مابقی ثمت معامله قرارداد یک طرفهداز طرف موجر منفسخ گردد که اگر ثمن معامله پرداخت نشد و معامله کلا فسخ گردید بتوانید حکم تخلیه مستاجر را دریافت نمایید اما امضاء با عنوان شاهد مشکلی ندارد

میخوام یه مغازه رو از کسی ک میخاد واگذارش کنه اجاره کنم دو شریک هستن که خودشون مغازه رو از یک نفر اجاره کردن . یکی از شرکا میخاد بره و من میخام جایگزین شم حالا من بهشون میگم قرار داد اصلی مغازه ک اجاره کردین از مالک اصلی باید بین من ک تازه میخام سریک شم و اون شریک باقیمانده تقسیم شه ولی اینا میگن قرازداد اصلی طبق قانون باید بین دو نفر باشه ینی یکی از شرکا و صاحب اصلی مغازه . این شکلی هم پول من میره هم هیچی دستم نیست. قرداد اصلی مغازه رو میشه بین دو شریک و مالک اصلی تنظیم کردد؟ یا باید بین یکی از شرکا و مالک اصلی باشه؟

یکشنبه ، 28 فروردین 1401

قرارداد بین دو شریک و مالک منعقد می شود چون ممکن است مالک اجازه حضور شما را در مغازه ندهد مگر اینکه این اذن و اجازه را کتبا از مالک بگیرید.

سلام ما منزل خود را در 10 اسفند 99 اجاره دادیم. پایان قرارداد 31 فرودین 1401 است. یعنی حدود 14 ماه. مستاجر از ما تقاضای 1 ماه تمدید کرد و ما هم پذیرفتیم که ایشان آخر اردیبهشت تخلیه کنند. حالا الان (27 فروردین 1401) تقاضا کرده مبلغی از پول پیش را زودتر به ایشان بدهیم تا بتواند خانه دیگری را قولنامه کند. مبلغ درخواستی ایشان 100 میلیون تومان است. در حالی که مبلغ کل پول پیش 250 میلیون تومن است. یعنی 40 درصد پول پیش را 35 روز زودتر از موعد تخلیه درخواست کرده. آیا این رقم منطقی است؟ عرف بازار رهن و اجاره به چه صورت است؟ چه مقدار از پول پیش را مستاجر میتواند زودتر بگیرد؟ و چند روز زودتر؟

شنبه ، 27 فروردین 1401

سلام .همه چیز به متن قرار داد شما بستگی دارد چنانچه پیش بینی نشده باشدپرداخت پول پیش(وجه الرهانه ) همزمان با تخلیه مستاجر صورت می گیرد

آیا در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر بعد از اتمام قرارداد میتوان حکم تخلیه گرفت؟

شنبه ، 27 فروردین 1401

بااحترام کاربر محترم قبل از اتمام قرارداد با ارسال اظهارنامه وی را جهت تخلیه مطلع نمایید در صورت امتناع دستور تخلیه از طریق شورا اخذ در مدت کوتاهی تخلیه انجام میشوددرصورت نیاز به راهنمایی میتوانید از مشاوره تلفنی استفاده نمایید

سلام.آیادرموارداستثنایی که مستاجربایستی مبلغ رهن خودرابه مالک جدیدبصورت اورژانسی بدهد،می توان چک ضمانت جایگزین آن دریافت کرد؟

جمعه ، 26 فروردین 1401

سلام این اقدام بستگی به توافق طرفین دارد یعنی قانون خاصی در این مورد که الزاماً باید چک ضمانت در این مورد قبول شود وجود ندارد و اخذ چک ضمانت هیچ منع قانونی ندارد. موفق و موید باشید

سلام من سوال قبلا ازتون پرسیدم در مورد حق مالکانه در انتقال سرقفلی با حکم دادگاه شما فرمودین حق مالکانه حفظ میشود منظور از حق مالکانه درصدی بود که برای رضایت گرفته میشد در حال حاضر با حکم تجویز دادگاه به انتقال بدون حضور مالک ما این درصد رو از چه کسی و چگونه دریافت کنیم؟ سوال بعدی اگر طرف مقابل به اشتباه از کسی شکایت کرده که فوت شده آیا حکم اجرا اصلا می شود و یا چه اقدامی باید انجام داد؟ممنون

جمعه ، 26 فروردین 1401

برای این انتقال با توجه به اینکه با حکم دادگاه بوده چیزی تعلق نمی گیرد و فقط عرفا میتوانید طی دادخواست جداگانه ای برای این انتقال مطالبه مبلغی را بنمایید که صدور رای هم به نفع شما بسته به نظر قاضی دارد . در خصوص سوال دوم طرح دعوی به طرفیت متوفی فاقد وجاهت قانونی بوده و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی باید قرار عدم استماع دعوی صادر کند و در واقع دادخواست رد است و باید مجددا به طرفیت ورثه دادخواست داده شود.

سلام و خسته نباشید من مالک‌یک مغازه هستم که سرقفلی آن‌برای شخص دیگریست ایشون از من شکایت کرده و انتقال سرقفلی رو بدون رضایت من به عنوان مالک رو از دادگاه خواسته دادگاه هم به صورت غیابی بر طبق ماده ۱۹ ق روابط موجر و مستجر ۵۶ حکم به تجویز انتقال داده سوال آیا با حکم به تجویز باز من‌می‌توانم حق مالکانه برای انتقال رو بخواهم و اصولا دادگاه حق مالکانه در نظر‌میگیره؟ سوال دوم من این است آیا امکان واخواهی بعد از ۳ماه که تازه متوجه شده ام دارم؟ ابلاغ هم قانونی بوده

پنجشنبه ، 25 فروردین 1401

مستاجر جدید از هر جهت جایگزین مستاجر قبلی خواهد بود و حق مالکانه شما حفظ خواهد شد ‌ و در خصوص رای غیابی ظرف ۲۰ روز از تاریخ اطلاع فرصت واخواهی وجود دار د که اثبات عدم اطلاع با شماست .

سوال حقوقی