قوانین مهم در انتقال سرقفلی چیست

سرقفلی چیست؟

در این مقاله سعی داریم معنی و مفهوم سرقفلی را بررسی نموده و سپس به بیان تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بپردازیم .
شاید در گذر از بازار و اماکن تجاری چشم شما به آگهی هایی که پشت شیشه این مغازه ها نصب شده است برخورد کرده باشد که این مغازه با سرقفلی آن واگذار میشود یا مثلا سرقفلی این مغازه قابل فروش نیست و....
به راستی سرقفلی چیست ؟
اولین نکته در پاسخ به این سوال اینکه سرقفلی مختص اماکن تجاری است 

سوالی که در ابتدا قابل طرح است ؛

 موارد استحقاق مستاجر برای دریافت سرقفلی چیست ؟

طبق قانون موجر و مستاجر مصوب ۷۶ مستاجر در موارد زیر مستحق دریافت سرقفلی است ؛
۱_اگر موجر در قراداد اجاره  مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت دارد در زمان تخلیه مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.
۲_ اگر در زمان عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرسال عین مستاجره را به همان مبلغ به مستاجر واگذار کند در این صورت مستاجر میتواند از موجر و مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی  برای اسقاط حقوق خود را دریافت کند.
۳_هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد  و هر سال آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
۴_اگر  مستاجر در اثنای مدت اجاره حقی از حقوق خود را به مالک یا مستاجر جدید واگذار کند میتواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از ایشان مطالبه کند.

سوال 

آیا  مستاجری که حق سرقفلی دارد می تواند در صورت داشتن حق انتقال به غیر عین مستاجره را بدون انتقال سرقفلی مجددا اجاره دهد؟

پاسخ به این سوال مثبت است چرا که این امر با مانع قانونی مواجه نیست.

به روز رسانی مبلغ سرقفلی 

مبلغ سرقفلی  در زمان تخلیه به روز رسانی می شود بدین ترتیب که ؛
۱_اگر مستاجر ملک تجاری در سال ۱۳۹۶ ملک را اجاره کرده باشد و مبلغی مثلا ۱۰۰ میلیون تومان به اسم قرض الحسنه اصطلاحاً پول پیش به موجر داده باشد در زمان تخلیه موجر باید همان مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان را بازگرداند یعنی مبلغ قرض الحسنه در زمان استرداد به روز رسانی نمیشود.
۲_اگر مستاجر ملک تجاری  در سال ۱۳۹۶ ملک اجاره کرده باشد و مبلغی مثلا ۱۰۰ میلیون تومان به اسم سرقفلی اصطلاحاً پول پیش به موجر داده باشد در زمان تخلیه موجر همان مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان را باز نمی گرداند بلکه باید مبلغ سرقفلی را به نرخ کارشناسی روز بازگرداند .یعنی سرقفلی در زمان استرداد به روز رسانی می شود.
در ادامه این مقاله  به بررسی تفاوت های حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی پرداخته ایم ،
پس همراه گروه وکلا و مشاوران و کارشناسان حقوقی سایت وکیلوند اولین استارتاپ حقوقی ایران تا انتها بمانید .

تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی 

 ۱_ حق کسب و پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ بوده که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به طور کلی حذف و حق سرقفلی جایگزین آن شده است.
۲_  حق کسب و پیشه عبارت است از شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود آمده است این حق تدریج الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد این حق دارای اوصاف زیر است؛
  •  این حق به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب ایجاد می شود 
  • چنین حقی برای مستاجر به صورت قهری ایجاد می شود و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد یعنی لازم نیست قرارداد اجاره به حق کسب و پیشه و تصریح شده باشد.
۳_ حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتاً قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا جلب مشتریان نیست .
 حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی کیفیت بنا، تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است این حق قطعی الحصول بوده و به محض آن که مبلغی تحت این عنوان توسط مستاجر و موجر داده شود به وجود می آید.
۴_  حق کسب و پیشه جنبه قهری و غیر ارادی دارد در حالی که سرقفلی پدیده ای ناشی از اراده آزاد طرفین است به عبارت دیگر ایجاد حق کسب و پیشه نیاز به درج در قرارداد ندارد و به تدریج که مشتری در ملک کار می‌کند و آنجا را رونق میدهد کسب و پیشه برای او ایجاد می‌شود اما سرقفلی ناشی از توافق طرفین در قرارداد است و ارتباطی با کار کردن مستاجر در ملک و رونق دادن ملک توسط مستاجر ندارد.
۵_حق کسب و پیشه بر خلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
۶_حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.
۷_سرقفلی متعلق به محل کسب(محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب(شغل تجاری) است.
۸_حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
۹_حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص(حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم(مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.



نوع کاربری ملک در حق کسب و پیشه و حق سرقفلی 

 در قانون قدیم مصوب ۵۶ هر محلی که به عنوان محل کسب و کار اجاره داده می شد مشمول حق کسب و پیشه بود حتی اگر این محل به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمانی مسکونی محسوب می‌شد لذا طبق آن قانون تجاری نبودن ملک از نظر ضوابط شهرداری مانع ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجری که بااذن یا اجازه مالک محل را به عنوان محل کسب و کار مورد استفاده قرار داده است نمی باشد.
 اما در قانون جدید مصوب ۱۳۷۶ سرقفلی صرفاً در خصوص ملکی ایجاد می‌شود که قانوناً تجاری باشد و ملاک تجاری بود نیز مندرجات سند مالکیت یا پروانه ساختمان است که طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری تعیین می شود بنابراین در خصوص ملک مسکونی یا اداری نمی‌توان حق سرقفلی قرار داد به دلیل آنکه به حکم قانون سرقفلی مختص ملک تجاری تلقی شده است.
 برای مثال در قانون مصوب ۵۶ اگر خانه برای کسب و پیشه اجاره داده می شد در آنجا حق کسب و پیشه ایجاد می‌شد اما در آن سال ۷۶ نمی‌توان خانه را برای مصارف تجاری اجاره داد و توافق بر ایجاد حق سرقفلی نمود .
 هرگاه محل غیر تجاری برای کسب و تجارت اجاره داده شود و از مستاجر طبق قانون مصوب ۷۶ سرقفلی گرفته شود این اجاره باطل و وجهی که اخذ شده قابل استرداد است زیر سرقفلی نسبت به ملک دارای کاربری تجاری قابل ایجاد است و معامله سرقفلی  در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد صحیح نیست.

در ادامه توجه شما را به نمونه آرای مربوط به سرقفلی جلب می نماییم 

پرداخت سرقفلی و ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶
در صورتی که مدت اجاره محل کسب مشمول قانون سال ۱۳۷۶ منقضی شده باشد؛ لیکن موجر سرقفلی یا ودیعه مستأجر را برای تخلیه کردن ملک پرداخت نکرده باشد و مستأجر نیز پس از انقضای مدت از ملک استفاده نکرده باشد، موجر تا تاریخ پرداخت ودیعه مستحق اجرت‌المثل نیست.

رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای آقای (ر.ق.) به طرفیت آقای (ف.د.) به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ ۲۰/۷/۸۷ وفق نظریه کارشناس تأمین دلیل به مبلغ چهل و هفت میلیون تومان با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خواهان توضیحاً اظهار داشته مطابق صورت‌جلسه مورخه ۲۰/۷/۸۷ (زمان ابلاغ اجراییه تخلیه مغازه) مغازه موکل در تصرف خوانده بوده و تا تاریخ ۱۲/۹/۹۰ چهل و هفت میلیون تومان برآورد گردیده است؛ خوانده حتی پس از اجرای حکم در مورخه ۱۳/۷/۹۰ مجدداً مغازه را مقفول نموده مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به‌محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای مدت مذکور مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد موجر برای مدت مذکور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه استیفای منفعت ننموده باشد…؛ و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را نموده است. دادگاه توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز مالکیت خواهان نسبت به مغازه پلاک ثبتی ۳۲۹۶۶ فرعی از ۲۳۹۸ اصلی قطعه ۱۱ مجزی شده از ۲۵۰۱ فرعی بخش ده تهران بنا بر پاسخ استعلام ثبتی و کپی مصدق سند مالکیت و تصرفات خوانده در مغازه پلاک ثبتی مرقوم بنا بر سایر مستندات ابرازی و اینکه مطابق ماده مذکور عقد اجاره به محق انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر مستأجر بدون اذن مالک به تصرفات خود ادامه دهد موجر مستحق مطالبه اجرت‌المثل خواهد بود و با عنایت] به اینکه[ خواهان با تقدیم درخواست و شکایت کیفری نسبت به ادامه تصرفات خوانده بعد از انقضاء مدت اجاره، تخلیه آن و عدم رضایت خود را اعلام و مطالبه اجرت‌المثل کرده است و نظر به اینکه کارشناس تأمین دلیل میزان اجرت‌المثل ایام تصرفات خوانده از تاریخ ۲۰/۷/۸۷ تا ۱۲/۹/۹۰ را مبلغ چهل و هفت میلیون را برآورد و اعلام کرده است و خوانده با وصف ابلاغ اخطاریه و استحضار از وقت رسیدگی و دعوای مطروحه در جلسه دادگاه حاضر نشده و دفاع، ایراد و تکذیبی نسبت به دعوای خواهان و مستندات ابرازی وی به عمل نیاورده و دلیلی بر مشروعیت تصرفات خویش و اذن از ناحیه خواهان و برائت ذمه خود ارائه نکرده است؛ فلذا دادگاه دعوای مطروحه را وارد تشخیص به استناد ماده مرقوم از همان قانون و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ چهل و هفت میلیون تومان بابت اصل خواسته و مبلغ ۸۴۰/۹۴۷ تومان بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۱٫۲۴۸٫۰۰۰ تومان بابت حق‌الوکاله در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه دادگاه سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدید استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی وند
رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص واخواهی آقای (ف.د.) با وکالت آقای (ن.الف.) به طرفیت آقای (ر.ق.) نسبت به دادنامه شماره ۰۸۲۲- ۱۵/۱۱/۹۰ موضوع پرونده کلاسه ۹۰/۱۹۰/۰۸۰۰ توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده اظهارات وکیل واخواه و مستندات ابرازی از ناحیه ایشان و نظر به اینکه هرچند مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به‌محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود…؛ اما رابطه استیجاری فی‌مابین طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بوده و طبق ماده ۴ قانون مذکور در صورتی که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر است در مانحن فیه پس از صدور اجراییه تخلیه مورخه ۱۳/۷/۹۰ صورت گرفت و واخوانده سرقفلی واخواه را در تاریخ ۴/۵/۱۳۹۰ به صندوق دادگستری تودیع کرده است؛ بنابراین، واخوانده با توجه به عدم تودیع سرقفلی واخوانده تا مورخه مذکور مستحق مطالبه اجرت‌المثل نبوده است. دادگاه بنا به‌مراتب مرقوم واخواهی مشارالیه را تا تاریخ مذکور وارد دانسته ضمن فسخ دادنامه شماره فوق‌الذکر به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان تا مبلغ ۴۰۶٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال صادر و اعلام می‌نماید و اما نسبت به مبلغ ۶۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال با توجه به اینکه واخواه دلایل و مدارکی که موجبات فسخ و گسیختن دادنامه شماره مرقوم را فراهم آورد ارائه نکرده است و دادنامه مذکور وفق مقررات قانونی صادر و از لحاظ رعایت تشریفات رسیدگی هم خدشه‌ای بر آن وارد نمی‌باشد، فلذا دادگاه ضمن رد واخواهی نام‌برده دادنامه شماره مرقوم را تا مبلغ مارالذکر عیناً تأیید می‌نماید بدیهی است میزان هزینه دادرسی حق‌الوکاله وکیل بر مبنای مبلغ مذکور محاسبه خواهد شد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی وند

رأی شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تجدیدنظرخواهی آقایان (ف.د.) و (ر.ق.) به طرفیت همدیگر نسبت به دادنامه شماره ۱۵۴ مورخ ۳۱/۲/۱۳۹۱ صادره از شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی تهران که به‌موجب آن واخواهی آقای (ف.د.) نسبت به دادنامه غیابی شماره ۸۲۲ مورخه ۱۵/۱۱/۹۰ شعبه مذکور تا مبلغ چهارصد و شش میلیون ریال، معادل چهارصد و شش میلیون ریال توجهاً به استدلال منعکس در دادنامه یاد شده موجه تشخیص و نسبت به مازاد بر آن معادل شصت و چهار میلیون ریال مردود اعلام گردیده وارد نمی‌باشد؛ زیرا دادنامه یاد شده بر اساس مقررات قانونی و مبانی استنباط و استدلال به عمل آمده اصدار یافته و تجدیدنظرخواهی به عمل آمده نیز با هیچ‌یک از شقوق مذکور در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد و مردود است. مضاف اینکه نظریه کارشناسی مبنای رأی معترض‌عنه که در مرحله تأمین دلیل اخذ گردیده با اوضاع و احوال و واقع امر مغایرت ندارد و مصون از هرگونه ایراد و تعرض از جانب آقای (ف.د.) بوده و تجدیدنظرخواهی از جانب ایشان به این جهت با عنایت به اینکه در مرحله واخواهی و نیز دادخواست واخواهی تقدیمی ایشان نسبت به نظریه مذکور اعتراض به عمل نیامده است در خور توجه نمی‌باشد. فلذا توجهاً به‌مراتب مرقوم ضمن رد تجدیدنظرخواهی به عمل آمده مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون مرقوم دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید و اعلام می‌دارد. رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
منابع مقاله ؛«کتاب آموزش جامع حقوق مدنی دکتر محمد مهدی توکلی »

۵ / 5 (از مجموع 3 رای)

دریافت خدمات حقوقی به صورت شبانه روزی

این مقاله رو به اشتراک بگذار!
مشاوره رایگان با وکیل